長三角地區經濟、人口規模發達，長期以來房地產市場一直是我國最重要的市場之一。2021年全國商品住宅新房銷售量15.65億平方米，而長三角41城銷售總量達3.47億平方米，佔比全國22.2%。目前長三角一體化新格局快速推進發展，城市和區域價值也隨之改變和提高，為房地產的發展帶來新的轉變和契機。梳理分析長三角各城市的房地產格局，有利於我們在房地產發展新週期下，正確理解各城市未來的發展方向。
一、 房地產投資依賴度：相對全國偏高，並呈現上漲趨勢
1、 房地產投資依賴度格局
上海市：依賴度整體較低，未來趨勢繼續降低。
2016-2021年上海市房地產投資依賴度整體均值為11.9%，相對全國依賴度較低，並呈下降趨勢。其中2016年房地產投資依賴度最高，達到13.5%，2019年依賴度最低，為11.1%。2016年為全國房地產上行週期，2020年疫情衝擊，上海房地產投資依賴度增加以刺激地產和經濟發展。
江蘇省：依賴度整體較低，蘇北蘇南地區分化，近三年相對走高。
2016-2021年江蘇省房地產投資依賴度整體均值為10.6%，低於全國均值，近三年整體下降，其中2020年房地產投資依賴度最高，達到11.7%，因2020年一季度全國疫情有效控制後，蘇南地區蘇州、無錫、常州地產市場復甦較快，土拍市場火熱，房地產投資加大力度，到了第二季度從南通開始向蘇北地區傳導，江蘇全年地產投資額顯著提高；2017年地產依賴度最低，為9.8%，因2016年隨著全國地產市場火熱，蘇州、南京地產等蘇南市場領跑全國，下半年到2017年調控政策收緊，2017年整體地產投資額收縮。
從各城市來看，蘇南城市依賴度整體高於蘇北城市。2019-2021年江蘇13城中只有南京1個城市地產投資依賴度高於全國均值，其餘12城均低於全國。南京、蘇州、揚州依賴度最高，其中南京近三年投資依賴度均值達到17.4%，遠高於全省平均水平，排在第二位的蘇州近三年均值為13.3%，與南京呈現斷層式下降。全省近三年依賴度最低的泰州為7.3%，泰州在2020年疫情後依靠地產拉動經濟，投資額達到高位，依賴度只達到9.3%，可見泰州對於房地產的投資依賴度發展較低。
浙江省：依賴度整體較高，近三年呈上漲趨勢，環上海城市依賴度最高。
2016-2021年浙江省房地產投資依賴度整體均值為15.8%，高於全國均值，近三年整體上漲，其中2020年房地產投資依賴度最高，達到17.7%，與江蘇省相似，2020年一季度全國疫情得到控制後，浙北杭州、寧波地產市場最先復甦，緊接著紹興、嘉興、金華等城市市場熱度提高，下半年衢州、麗水等浙南城市也走高，全年地產投資額大漲；2016年地產依賴度最低，為13.9%，因浙江整體鄉鎮經濟發達，人口與江蘇比也較少，經濟結構中依靠基建和地產拉動佔比相對較低，2016年地產剛迎來高峰，浙江還未大力投入地產開發，因此2016年地產投資依賴度較低。
從各城市來看，環上海區域依賴度整體高於其他城市。2019-2021年浙江11城中9個城市地產投資依賴度都高於全國均值，只有2個城市低於全國均值。杭州、湖州和嘉興依賴度最高，其中杭州近三年投資依賴度均值達到21.4%，杭州近些年大力發展杭州都市圈建設，城市擴容速度快，新區建設推動地產投資額長期高位；投資依賴度排在第二位的湖州近三年均值為19.1%，因湖州吸引杭州和上海購房客群較多，推動地產開發額佔比較高；全省近三年依賴度最低的金華為12.6%，金華鄉鎮經濟發達，下轄東陽、義烏製造業經濟強縣，地產投資依賴度相對較低。
安徽省：依賴度整體較高，近三年呈微漲趨勢，GDP處於全省中游的城市依賴度最高。
2016-2021年安徽省房地產投資依賴度整體均值為18.9%，明顯高於全國均值，近三年整體微跌。其中2017年房地產投資依賴度最高，達到19.9%，因2016年全國地產市場大幅上行，環上海地產市場客戶外溢安徽，傳導到2017年的地產投資額顯著提高；
2016年地產依賴度最低，為13.9%，因安徽經濟欠發達，城市擴容發展較慢，地產雖然有一定依賴度，但在2016年之後才隨著整體外部市場的帶動而帶動起來，所以2016年還處於上行週期的起步階段。
從各城市來看，GDP處於全省中游的城市依賴度整體較高。2019-2021年安徽16城中12個城市地產投資依賴度都高於全國均值，只有4個城市低於全國均值。阜陽、蚌埠和六安依賴度最高，其中阜陽近三年投資依賴度均值達到30.0%；投資依賴度排在第二位的蚌埠近三年均值為28.1%；全省近三年依賴度最低的安慶為10.3%。
2、 房地產投資依賴度變化趨勢
將長三角41個城市2019-2021年年均房地產投資依賴度與2016-2018年的年均值進行對比，梳理發現近三年長三角房地產依賴度呈現分化發展，且依賴度上漲和下降的較為平均。降幅在0-4%之間的城市最多，達17個，主要為安徽和江蘇的城市；漲幅在0-4%之間的有14個，主要為江蘇和浙江的城市。
分省份來看，上海房地產投資依賴度整體小幅下降0.5%；江蘇省13城分化發展規律明顯，蘇南除了常州整體呈現依賴度下降趨勢，蘇中蘇北城市多呈現依賴度上漲趨勢；浙江省近三年整體呈現依賴度上漲局面，除了杭州、舟山、溫州，其他城市皆上漲；安徽合肥都市圈和沿長江城市多呈現下降，其他城市依賴度多呈現上漲局面。
總體看來，長三角41城房地產依賴度的變化也反應出近幾年經濟結構的規律。
上海處於經濟發展工業化後期，房地產開發在經濟中已經不作為主要的推動力，因此地產依賴度較低，且繼續呈現下降趨勢。江蘇省經濟規模在長三角各省最大，工業強盛，因此房地產投資額整體佔比會比較低，但江蘇區域發展南強北弱，2020年疫情後蘇北經濟發展相對更依賴地產的支援，因此地產投資依賴度呈現走高；浙江2020年疫情製造業受衝擊嚴重，而在全國領先的人均可支配收入為浙江省房地產的發展提供動力，因此近兩年地產投資依賴度明顯上漲。安徽省在2016年前後城市擴容處於起步階段，人均GDP不到8000美元，經濟規模總量也少，所以地產投資依賴度相對其他省份高，但地產市場規模小，因此處於近幾年週期的低位點，近幾年隨著地產市場的火熱依賴度不斷提高。
二、 市場容量：總量逐年遞增，江蘇省增量最大
1、 商品住宅銷售量格局
長三角市場容量江蘇＞安徽＞浙江＞上海，交易量年均值超千萬方的有9城。
長三角地區在2017-2020年商品住宅年均成交總量達到30626萬平方米，其中上海為1366萬方，江蘇13城總量為12732萬方，浙江11城總量為8061萬方，安徽16城總量為8467萬方，近幾年成交量均值從高到低依次為江蘇＞安徽＞浙江＞上海。從各城市來看，長三角交易量年均值超千萬方的有9個，分別為上海市，江蘇省的蘇州、南通、徐州、無錫、南京，浙江省的杭州、寧波，安徽省的合肥。
江蘇省各城市成交年均量主要集中在1000萬方以上和600-800萬方之間，各有5個城市分佈在這兩個區間。江蘇省成交量最大為蘇州，交易量年均值1863萬方。蘇州人口和GDP規模在江蘇都為首位，因此帶動成交量規模龐大。
浙江省各城市成交年均量主要集中在800-1000萬方，為嘉興、溫州和紹興3個城市。江蘇省成交量最大為杭州，交易量年均值1401萬方。
安徽省各城市成交年均量主要集中在400萬方以下，為安慶、馬鞍山、淮南、銅陵淮北、黃山和池州7個城市。安徽省成交量最大為合肥，交易量年均值1129萬方。
2、 商品住宅銷售量變化趨勢
長三角市場交易量的增長量江蘇＞浙江＞安徽＞上海，交易量年均值增量超100萬方的有10城。
長三角各城市在2019-2020年商品住宅年均成交總量達31422萬平方米，而2017-2018年成交量年均為29829萬方，年均值增加了1593萬方，整體呈上漲趨勢。其中上海增加56萬方，江蘇增加937萬方，浙江省增加515萬方，安徽增加84萬方。成交年均量增量從高到低依次為江蘇＞浙江＞安徽＞上海。從成交量年均值增長量規模來看，長三角交易量增量超百萬方的有10個，分別為江蘇省的徐州、蘇州、無錫、南通，浙江省的寧波、湖州和金華，安徽省的阜陽、合肥和亳州。
江蘇省成交年均量增量規模集中分佈在0-100萬方之間，有徐州、蘇州、無錫、南通和南京5個城市。增量最大的為徐州，主要因2016-2020年徐州房價連續54個月上漲，推動成交量也每年遞增。
浙江省成交年均量增量規模也集中分佈在0-100萬方之間，有溫州、紹興、嘉興、台州和麗水5個城市，增量最大的為寧波。
安徽省成交年均量主要呈現減少局面，減少規模主要在0-100萬方之間，有蚌埠、池州、黃山、六安、淮南、安慶和宣城7個城市。
三、 市場價格：整體均價及漲幅明顯高於全國水平，浙江省均價突出，江蘇省漲幅明顯
1、 商品住宅價格水平
長三角住宅均價上海＞浙江＞江蘇＞安徽，均價超過15000元/平方米有15城。
長三角地區在2021年商品住宅成交均價為13759元/平方米，而全國商品住宅銷售均價為10398元/平方米，長三角遠高於全國平均水平。其中上海為55235元/平方米，江蘇省均價14480元/平方米，浙江省均價17463元/平方米，安徽省均價為8130元/平方米，從高到低依次為上海＞浙江＞江蘇＞安徽。長三角成交均價超過15000元/平方米的有15個，分別為上海市，江蘇省的南京、蘇州、無錫、常州、南通，浙江省的杭州、溫州、寧波、金華、紹興、舟山、麗水、台州，安徽省的合肥。
江蘇省各城市均價主要分佈在10000-15000元/平方米之間，有揚州、徐州、鎮江、鹽城、泰州和宿遷5個城市。全省單價最高的為南京，2021年成交均價達29871元/平方米，主要因2019年南京都市圈的推進節奏加快後，城市價值在房價上傳導的較快。
浙江省各城市均價主要分佈在15000-20000元/平方米之間，有溫州、寧波、金華、紹興、舟山、麗水和台州7個城市。全省單價最高的為杭州，2021年成交均價達30839元/平方米，2020年和2021年上半年杭州土拍市場的火熱，直接抬升了杭州交易價格的大幅上漲。
安徽省各城市均價主要分佈在7000-10000元/平方米之間，有馬鞍山、黃山、蚌埠、阜陽、滁州、銅陵、宣城、安慶和池州9個城市。全省單價最高的為合肥，2021年成交均價達15355元/平方米，合肥在2016年將政府搬至濱湖新區，以濱湖新區建設帶動房地產市場整體持續快速上漲。
2、 商品住宅價格增速
長三角住宅均價漲幅江蘇＞浙江＞安徽＞上海，均價增速超過10%的有11城。
長三角各城市商品住宅均價從2017年到2021年的複合增長率為7.9%，而同期全國的均價複合增長率為6.4%，長三角要高於全國水平。其中上海均價複合增長率為3.4%，江蘇省為8.6%，浙江省為7.9%，安徽省為7.3%，從高到低依次為江蘇＞浙江＞安徽＞上海。
長三角均價增速超過10%有11個。江蘇省的無錫、宿遷、常州、鹽城增速超過10%，無錫和常州人口流入快，限價政策在2020年之後才逐漸增加，鹽城在2019-2020年市區價格跳漲，宿遷在2019年價格漲幅較快，這幾個城市限價政策都出臺較晚，因此價格漲幅較大。浙江省均價增速超過10%的有紹興、湖州、金華，紹興因鏡湖新區建設推動均價快速上漲，湖州承接大量杭州和上海客戶，推高價格，金華的下轄義烏等縣鄉鎮經濟發達，承價力較強，因此價格漲幅較大。安徽省均價增速超過10%有的馬鞍山、蕪湖、黃山、蚌埠。馬鞍山和蕪湖在省內經濟人口相對較強，黃山則因旅遊地產價格推高，蚌埠在2021年上半年受江浙帶動，價格提升。
*備註：1、資料來源各省市統計年鑑、58安居客、中國房價行情網；2、上海市、浙江省和安徽省各城市成交均價為全市均價，江蘇省成交均價因較多城市資料未公佈，統一選用市區均價。
一、 居民槓桿率：整體高於全國，浙江省尤為突出
長三角住戶存貸比安徽＞上海＞江蘇＞浙江，浙江槓桿率最高。
長三角各城市2021年住戶存貸餘額比均值為1.32，而全國約為1.48，長三角要低於全國水平。其中上海住戶存貸餘額比為1.49，江蘇省為1.30，浙江省為1.00，安徽省為1.55，從高到低依次為安徽＞上海＞江蘇＞浙江。整體看來安徽目前金融槓桿率最低，風險度相應較低，而浙江槓桿率最高。
長三角各城市住戶存貸餘額比低於1.0的有13個。江蘇省的蘇州、宿遷、南京、連雲港住戶存貸比餘額低於1.0，蘇州和南京作為人口經濟大省，高房價和商業信貸的發展，推動購房金額中貸款佔比不斷提高； 浙江省的衢州、寧波、紹興、杭州、寧波和嘉興住戶存貸比低於1.0，尤其是嘉興住戶存貸比僅為0.44，嘉興人口500多萬，但住宅年均成交量近1000萬方，除了外地購房者較多因素，本地居民高槓杆購房習慣也是推動嘉興能長期維持大規模的交易量的原因。安徽住戶存貸低於1.0的為滁州、合肥、蕪湖和馬鞍山，全市合肥都市圈和南京都市圈城市，近幾年房地產市場較火熱，該城市金融槓桿相對提高，風險度加大。
五、 房地產市場整體格局：
通過對房地產依賴度、市場容量、市場價格和居民槓桿率四大維度 7 個指標的綜合梳理，將長三角三省一市 41 個城市房地產格進行對比分類。
從長三角城市新房住宅市場量價對比來看，交易量價高，漲幅大的主要有19個城市，今後也將是整個區域最重要的市場。分別是上海市，江蘇省的蘇州、南京、南通、無錫、常州、徐州、宿遷、鹽城，浙江省的杭州、寧波、紹興、台州、溫州、嘉興、湖州、金華，安徽省的合肥、宿州。以上城市大部分圍繞上海、南京、合肥、杭州、寧波、蘇錫常都市圈分佈，人口長期處於淨流入狀態，城市價值和本地客群為交易規模和價格提供持續動力，同時外來投資客戶也推動房地產的發展。其他城市或處於區域中心，人口厚度較大，或人均收入較高承價力較大，如徐州、金華等。
從地產依賴度和金融槓桿率來看，房地產依賴度在不斷提高，槓桿率處於低位的主要有11個城市，地產規模繼續有增長空間的可能性較大。分別為江蘇的揚州、南通、宿遷、常州、徐州、泰州、鹽城，安徽的銅陵、淮南、淮北、安慶。這些城市大多處於經濟快速發展期，人口和經濟規模處於全省中游，因此地產市場規模相對可觀。地產拉動經濟的效果較好，因房地產依賴度在不斷提高，而外來房企和客群對本地市場衝擊影響較小，因此本地客戶還未發展為高槓杆撬動地產市場的消費習慣，相對風險度較低。
