房地產行業大洗牌

本文概述：2021年之前的房地產行業一直是穩步前進的，儘管突如其來的疫情給行業帶來的打擊猝不及防，開工、拿地進度嚴重受挫，但最根本的購房需求還在，購房者置業意願仍存。

真正的變故出在2021年下半年。2021年7月，多地發文規範房地產市場，二手房指導價、限制經營貸、限購、限售、打擊炒房等重磅舉措明顯加碼升級，一場聲勢浩大的樓市三年整治行動在全國範圍內展開。

2021年9月，頭部房企恆大旗下的“恆大財富”產品被爆無法兌付，出現疑似暴雷傳聞，正如倒下的第一張多米諾骨牌，產生了一系列的負面連鎖反應，

恆大之後，我國多個千億、萬億房企相繼暴雷，顯然這並不是個別房企經營不善的問題，而是整個行業都面臨著巨大危機。

1、房住不炒，限購政策扭轉上行趨勢

2、延期交房，惡性迴圈下信用盡失

3、創造價值，房地產亟待重拾流動性

房住不炒，限購政策扭轉上行趨勢

中國房地產從一開始就是金融——賣地、賣房是融資，買地、買房是投資。

儘管政策制定者一直企圖透過房地產市場解決“住”的問題，但融資和消費本質上是互不相容的。無論是“限購令”還是“控房價”，宏觀調控對於房地產市場的控制力有限，房價居高不下彷彿成了不容質疑的事實。

2020年初，疫情為房地產商們帶來了一波危機，突如其來的疫情讓市場按下暫停鍵。但直播賣房、短影片種草、VR代看等線上營銷的火熱，讓房地產行業看到了疫情下的春天。

熬過疫情衝擊房地產商們怎麼也沒想到，挑戰才剛剛開始。

2021年初，比疫情更顛覆性的行業變故發生了。中國人民銀行、銀保監會發布了“房地產限貸令”，根據銀行業金融機構的資產規模、機構型別等因素，分檔設定房地產貸款集中度管理要求。

“ 房住不炒”喊了好多年，但這次購房者們發現情況好像不一樣。銀行無法貸出款了，房貸審批週期在被不斷拉長。多個城市相繼傳出貸款額度收緊的訊息，放款週期延長至三四個月，甚至部分銀行停止辦理新房、二手房貸款業務。

除了貸款政策的縮緊，中央的配合性措施還包括“放量抑價”，透過增加市場土地供給，壓制房價過快上漲，以糾正地方政府的土地依賴，讓地方政府負起“住”的職責。

房價下來了，房地產行業則開始顯露危機。以往依賴融資維持資金正常週轉的高槓杆房企，由於融資的限制而出現現金流危機；依靠銀行貸款購房炒房的消費者，由於放款週期拉長而購買意願下降，更是給房企銷售帶來巨大沖擊。

再加上疫情反覆干擾正常營銷節奏，三道紅線等政策因素擠壓房地產企業生存空間，部分房企出現爆雷，多數房企深陷風險出清的旋渦，房地產市場打破了房價連漲、擴張迅速的神話，真正迎來挑戰。

這樣的挑戰，歸根結底是房地產政策設計中取捨後的結果——如果要實現“住”，就必須犧牲“炒”。 如果犧牲“炒”，經濟增長就會資本不足，輕則經濟下滑，重則陷入危機。

但政府的政策並非偏離市場，隨著社會老齡化加劇，城鎮化率見頂，住宅用地供應呈現遞減趨勢。政府的“房住不炒”政策喊了多年，直到2021年才真正取得實效，說明市場的反應符合預期，深耕聚焦正在代替大刀闊斧，成為房地產行業不得不升級的方向。

延期交房，惡性迴圈下信用盡失

新政策對於房地產企業來說，打擊是深刻的。

截至2022年5月，僅有十餘家上市房企公開披露了全年業績目標，數量較往年40家左右的水平銳減。在公開披露年度業績目標的房企中，多數企業的銷售目標均有不同程度的回落。

房地產企業面臨前所未有的危機，倒閉、爆雷、裁員、維權和爛尾成了房地產行業的熱詞。人民法院公告網顯示，2021年房地產企業破產數量高達396家，平均每天超過1家。

恆大的爆雷，正是變局下房地產企業的縮影。2020年，恆大的銷售額高達7035億元，但負債規模則高達1.97萬億。

以恆大為代表的房企，在擴張的過程中依靠高速增長業務規模，拿地、蓋樓、銷售、回款在幾個月內完成的超高轉速，以及大規模境內外舉債、表內表外舉債的高負債。

在穩定的宏觀和市場環境下，這樣的發展模式看起來沒有問題：上下游企業有了訂單，房企有了利潤，炒房者和購房者都透過房子價格持續增長獲得收益。

但在政策突變，資金鍊斷裂的情景下，過往的盈利模式變成了高懸在恆大頭上的達摩克利斯之劍。

“無本生意”濃縮了太多的矛盾，透過預售房屋獲得資金、繼續拿地、繼續融資的模式，使得應付賬款、承兌匯票商票、已經預售未交付的房子、已經拿到手但還沒付錢的土地都成為壓死駱駝的稻草。資金難以流動，負債難以兌付，恆大被高槓杆擊垮。

為了佔用資金，房地產開發商曾經想盡了辦法：他們人為拉長施工期，減緩工程款支付速度；他們延緩   交房，讓消費者對著重金買來的爛尾樓苦不堪言。

而當政策突變之時，過往的“小聰明”都成了拖垮企業發展的阻力，房地產企業一直在融資，甚至不惜高成本融資，把企業越做越大的同時，搞得債務越堆越大。這樣的發展是攤大餅式的擴充套件、是以消耗消費者信心和信任為代價的擴張，也是必將被市場拋棄的發展模式。

從這個層面上看，恆大的爆雷是政策端的反應，更是市場用“看不見的手”調配的結果。

當行業發展模式存在問題，單純的人口紅利不能創造豐厚的利潤時，資本註定失去資訊、逐漸撤離樓市，房地產企業失去了原有的融資鏈條，獨自承擔巨大的資金週轉壓力。

創造價值，房地產亟待重拾流動性

雖然國家抑制房地產行業的過熱發展，但房地產單獨承受重壓之時，國家仍需出手救市。

一方面，地方政府頻繁修正此前過嚴的預售資金監管政策，內容涉及加快審批效率、解控資金監管比例、銀行保函等額替代等。

如2022年3 月 1 日，鄭州釋出樓市新政 19 條，限購限貸全面放鬆，轟動整個房產圈。杭州、成都、長沙等眾多熱門城市也迅速跟進，相關舉措包括降低房貸利率、降低首付比例、提高公積金貸款額度、提高購房補貼、降低購房稅費等，可謂 " 應有盡有 "。

另一方面，銀行也放寬了信貸政策。對於出險房企的專案，多家銀行也啟動了房地產併購主題債，鼓勵優質房企進行併購貸款融資。

如2021年12月5日，銀保監會指導金融機構重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發放房地產開發貸款和併購貸款，併購貸款被首次提及。

但市場顯然還沒有從陣痛中走出來，疫情反覆、經濟下行等不可控因素，導致購房者普遍秉持“穩妥優先”的保守心態，等待、觀望氣氛濃厚。

2022年4月，70個大中城市新房價格迎來6年來首降，商品住宅銷售價格下降城市個數增加，一二三線城市商品住宅銷售價格環比總體呈降勢、同比繼續走低。

正如此前喊了多年的“房住不炒”沒有成效一樣，此次政府救市仍舊難以在短時間內扭轉乾坤。

但好在，有了政府助力、經歷了此次打擊，房地產企業正在打破原有發展模式，探索一條嶄新的自救之路。

首先，是打破原有的”期房“模式，提高交付率。如2021年3月，電建地產佛山洺悅半島專案首批次商品房順利交付，到訪收樓率高達99.46%；2022年1月重慶瀧悅華府專案三批次集中盛大交房，100%順利交付。

其次，是打破原有的“高負債”水平。如中奧地產堅持規模、利潤率及負債率“三角平衡“的經營模式，靠自有資金髮展，不依賴信託輸血，流動性風險極低。

最後，是打破原有“粗放式”發展模式。部分房地產企業區域細作深耕，用高質量的產品贏得客戶與市場的基礎，用質量作為探索新發展模式的保障。

行業陣痛仍在繼續，但房地產企業們沒有坐以待斃，而是從逆境中找到了可行的高質量發展模式。

或許在未來，房價日漸趨穩，“溢價”慢慢擠出，昔日房價瘋漲的時代難以重現，但經過大浪淘沙的房地產企業們，必將以新的姿態出現在消費者面前。