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報告摘要：
一、為什麼現在是考慮資產提升的好時機
面對一些既有資產逐漸進入老化週期，亞太區的投資者和業主正在面臨數以億計的資產價值折損。隨著使用者的行為模式和需求偏好發生變化，位處核心地段的辦公樓、購物中心以及住宅物業或將失去以往的競爭優勢。基礎設施運營效率不足加之運營成本居高不下，導致淨營業收入的減少；與位處相似地點但管理完善的新物業專案相比，老舊資產的租金差距可達10%-40%。此外，這些建築的能源和維護系統現也往往處於低效運轉狀態，運營成本也隨之增加。
據仲量聯行估算，亞太區位處核心地段的投資級別物業中，有約一半的樓齡已超過20年。也就是說，由於房地產資產的老化或績效表現欠佳，有約400億美元的資產價值有待釋放。業主和投資者正在錯失增加收入、節約成本和資產保值增值的機會。
隨著電子商務的蓬勃發展、聯合辦公和靈活辦公的興起、以及消費者需求的不斷變化，這些時代發展的大趨勢改變了企業的經驗方式和人們的生活方式，而一些建築開始跟不上需求的轉變，甚至被認為有些“過時”。新冠疫情催生的“居家辦公”、“食品和產品即日達”、以及“保持社交距離”等全新的辦公和生活理念，更是加速了這些趨勢的影響。但與此同時，新冠疫情也成為另一些趨勢的“減速器”，例如密集城鎮化。市場環境極具挑戰，加之對未來發展不確定性的擔憂，使得業主和投資者更為關注現金流。
老舊資產的“生機”：新冠疫情改變了使用者期待和市場格局，現在正是對老舊建築進行改造提升的好時機，以全新的視角重新審視空間的使用和配置。只要策略和方法得當，價值就有望得到釋放，資產提升可以是大規模的外立面修繕，也可以是全面升級改造，甚至是重新定位/用途改變等。
二、各資產類別蘊含的最佳機遇
及時瞭解各資產類別的主要發展趨勢、新的價值主張以及資產提升策略對於提升資產績效和價值至關重要。
對過時的辦公空間進行升級改造，以適應靈活辦公等全新的工作模式，滿足租戶對健康設施的需求，應對收費模式的變化。對住宅的需求也在變化，綜合用途開發、長租公寓、老年公寓、學生公寓以及適應居家辦公等生活方式變化的住宅產品都迎來了發展機遇。零售地產也在迅速改變，以應對電子商務蓬勃發展帶來的衝擊，包括空間大小和用途的調整以及收費模式的革新。租戶組合也在經歷變革，餐飲和體驗式零售業態的佔比有所擴大。工業地產的增長也十分顯著，尤其是倉儲和物流行業的迅猛發展，以滿足電商的“最後一公里”交付需求和“即日達”快遞需求。此外，酒店的開發管理理念和資產估值也在發生變化。回顧新冠疫情對旅遊業造成的重創，也許可以嘗試將其改造為長租公寓或服務式公寓，重新發掘可能的收益點。
1.辦公樓
1.1主要發展趨勢：靈活辦公空間將持續增長。仲量聯行預計，到2030年，靈活辦公空間在辦公空間總面積中的佔比將從目前的5%快速攀升至25%。
1.2新的價值驅動因素：
健康與福祉：員工希望增設健康設施的呼聲日漸高漲，包括增加鍛鍊和放鬆的區域以及優質食物的供應。
人性化體驗：人性化體驗顯著提升，包括更多元、更靈活的辦公場所以及改善室內空氣質量、增加自然光和增強與戶外空間的連結。
可持續發展：越來越多的資料顯示，可持續發展績效表現能夠提高物業的租金水平和市場估值。
科技：房地產科技的快速應用有望帶來更多增長機會。業主和租戶開始接納那些能夠提升辦公場所健康水平以及提高安全性、便利性和效率的產品、解決方案和應用程式。
1.3資產提升策略：升級現有建築從而與當前市場領先的建築資產競爭，從某種程度而言是一種最小成本的回應。
2.物流及工業地產
2.1主要發展趨勢：物流及工業地產的增長勢頭良好，絕大多數的投資者都在尋求加大該領域的資產配置。
2.2新的價值驅動因素：
健康與福祉：冷庫——得益於大型製藥公司的全球投資增長，其在全球範圍內的需求更為廣泛，並在疫苗接種工作中發揮顯著作用。
人性化體驗：為適應客戶需求的變化，倉儲和物流也在不斷革新，“最後一公里”電商和“即日達”快遞等業務應運而生。
可持續發展：由於資料中心耗能巨大，市場上對降低能耗的需求日益高漲，以降低運營成本和碳排放量。舉例來說，每年消耗1兆瓦能源，相當於超過一百萬美元的開支以及5000噸的碳排放量。微軟和谷歌此前均發表宣告稱，致力於在2030年前實現“碳中和”。
科技：技術整合及高度自動化的運作流程能夠提高效率，已成為大多數機構投資者和開發商的考察重點和戰略化發展目標。
2.3資產提升策略：由於太陽能板無法滿足資料中心巨大的能源需求，尋找可持續的電力供應來源仍將是一大難題。目前最可行的方案是將風力、水力、地熱及核能等發電模式相結合。
3.零售地產
3.1主要發展趨勢：新冠疫情加速了傳統零售業的變革，產品供應更多元化，銷售渠道更全面，且更注重科技應用和客戶體驗。
電子商務領域的蓬勃發展使得傳統零售商的店鋪面積和空間使用率降低，購物中心的運營者正在積極應對這一變化。
隨著零售物業和品牌紛紛採用線上線下結合的銷售模式，各類創新也逐漸進入大眾視野。在中國大陸地區，零售商和業主紛紛藉助微信生態系統構建社群，以增加銷售額，提高顧客粘性。
購物中心運營者還在積極探索與零售商加強合作，例如降低基本租金並增加分成租金等財務安排的改變，從而實現雙贏。
3.2新的價值驅動因素：
健康與福祉：引入更多與健康和福祉相關的零售商，包括健身中心、瑜伽館、按摩放鬆和冥想空間，以及保健品銷售等。
人性化體驗：顯著提升人性化體驗，要讓顧客仿若置身一段“旅程”。
可持續發展：提高可持續發展水平，吸引更多關注氣候變化的購物者。
科技：我們期待看到房地產科技的快速應用能推動運營效率的提升、降低零售空間的密度，促進消費者體驗和消費支出。
3.3資產提升策略：一些面向未來的想法，包括自動駕駛汽車和無人機送貨等。
4.酒店
4.1主要發展趨勢：預測認為，國際旅行至少要到2023年才有望恢復到新冠疫情之前的水平。
4.2新的價值驅動因素：
健康與福祉：為了讓更多顧客能夠放心入住，酒店運營者正積極實施與健康和衛生有關的措施，例如增加密封條，只有當顧客入住時方可開啟，表示酒店已對房間進行深度清潔。
人性化體驗：酒店業主和運營者將通過持續改進和定製式體驗等方式吸引顧客，充分利用人工智慧、機器人管家、住客管理軟體等科技，做到“一人一檔案”，在顧客到店前，先行預測顧客的喜好和需求。
可持續發展：提高可持續發展水平，吸引更多關注氣候變化的住客。
科技：快速應用房地產科技，提升衛生水平、人性化體驗和運營效率。
4.3資產提升策略：可考慮將業績不佳的物業設施轉變為長租公寓、服務式公寓、學生公寓乃至醫療設施，從而增加利潤。
5.住宅
5.1主要發展趨勢：儘管受到新冠疫情的影響，但對住宅物業的需求仍在增長且不斷變化，多用途住宅迎來發展機遇。
5.2新的價值驅動因素：
健康與福祉：增設更多的健身和保健設施，讓居民能更便捷地使用。
人性化體驗：將社群作為超大型居住類資產進行運營，包括改善顧客服務等。
可持續發展：提高可持續發展水平，吸引更多關注氣候變化的租戶、業主以及希望開展環保投資的大型投資者。
科技：持續的城鎮化建設以及日趨老齡化的人口構成催生了對新一代智慧家居的需求，內建智慧感測器和對實時資料的隨時獲取成為需求的關鍵。
5.3資產提升策略：安裝以應用程式控制的安全設施、照明系統、電梯、數字基礎設施和以物聯網為基礎的電動傢俱；提供遠端醫療服務的系統和老年人監控系統。
三、釋放附加價值的考量
釋放附加價值的考量——最有效的方法：
採取多學科論證的方法：優化每平方米的收入並降低運營成本，是企業提高盈利能力以及最大化提升資產價值的重要途徑。
根據投資期限和風險狀況制定計劃：資產提升的最佳方式取決於客戶的投資策略和現金流要求。
利用科技進行優化：通過轉為基於狀態和可靠性的維護，我們的房地產科技專家可以幫助客戶顯著降低運營成本。
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