房地產專案成本管理系統包含的內容和價值

一、房地產成本管理系統包含哪些內容？

長期以來，房地產企業因為行業的高利潤，一般都不是特別的關注成本管理，在當前地產新政的形勢下，由於政府行為日益規範、市場競爭加劇，加強成本控制管理成了房地產企業修煉內功、提升競爭力的必修課。

 

如果要加強成本管理，必須建立起系統的房地產成本管理系統，對於房地產企業，成本管理系統應包含三個層面的內容：

1 、成本管理的流程與制度體系

2 、每一個階段的控制要點和知識積累

3 、從公司的戰略角度最佳化成本結構

 

二、房地產企業成本組成要點

而建立房地產成本管理系統，我們肯定要先了解以下房地產成本組成的8 個要點。

1 、土地費用

土地費用包括城鎮土地出讓金，土地徵用費或拆遷安置補償費。房地產開發企業取得土地方式有三種：協議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前，我國主要是以招標和拍賣這兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，透過拍賣方式獲得開發用地成為大多數開發商獲取開發用地的有效方式。在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約佔20% ，並有進一步上升的趨勢。

 

2 、前期工程費

前期工程費主要指房屋開發的前期規劃，設計費，可行性研究費，地質勘查費以及“三通一平”等土地開發費用。他在整個成本構成中所佔比例相對較低，一般不會超過6% 。

 

3 、建築安裝工程費

建築安裝工程費指房屋建造過程中所發生的建築工程，裝置及安裝工程費用等，又被稱為房屋建築安裝造價。他在整個成本構成中所佔比例相對較大。從我國的情況看，約佔整個成本的40% 左右。

 

4 、市政公共設施費用

市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路，自來水，汙水，電力，電信，綠化等的建設費用。公共配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業網點）等所發生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調壓站，變電室，腳踏車棚等室外工程。在房地產開發成本構成中，該專案所佔比例較大，我國一般在20%~30% 左右。

 

5 、管理費用

管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養老保險費等。在整個成本構成所佔比例很小，一般不會超過2% 。

 

6 、貸款利息

房地產因開發週期長，需要投資數額大，因此必須藉助銀行的信貸資金，在開發經營過程中透過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發專案的大小，融資額度的多少有密切關係，所以佔成本構成比例相對不穩定。

 

7 、稅費

稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅，城鎮土地使用稅，耕地佔有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業稅，城市維護建設稅和教育費附加），契稅，企業所得稅，印花稅，外商投資企業和外國企業所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產開發企業收取的費用，專案繁多且不規範。包括諸如徵地管理費，商品房交易管理費，大市政配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發管理費等。在我國房地產開發成本構成中所佔比例較大，一般在15%~25% 左右。

 

8 、其他費用

其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過10% 。

 

三、房地產企業成本核算分為部分？

瞭解了成本組成後，我們還需再從房地產開發成本核算方面進行考量，下面我們就其用途來說一說。大致可分為三部分：

1 、土地、土建及裝置費用

這是房地產開發成本構成的主體內容，大致佔總成本的80% ，其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產商在決定是否開發一個專案前，必須進行房地產開發成本計算，將預計的土地費用透過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所佔的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行專案的可行性評估。

 

2 、配套及其他收費支出

主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費，學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬於押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費專案種類繁多，標準不一，許多專案由壟斷性企事業單位執行，隨意性很強，標準普遍偏高。配套及其他收費專案是房地產開發成本核算中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般佔專案總投資的10% ～15% 。

 

3 、管理費用和籌資成本

房地產開發與其他行業相比，有建設週期長、投資數額大、投資風險高等特點，因此，大多數開發企業必須透過貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確進行房地產開發成本計算，將起到非常重要的作用。

 

透過以上內容我們瞭解到，房地產成本管理系統包含的內容、成本組成、成本核算等重要因素。那麼，我們如何才能合理並且有效地運用房地產成本管理系統軟體，讓我們的房地產專案能加強成本控制管理，還能最大程度保證專案目標的達成呢？我推薦使用織信，它提供了包括任務/ 需求/ 管理、成本控制、成本追蹤、報表統計、團隊協作、WIKI 、共享檔案和日曆等功能模組，無程式碼基礎也可以搭建一款屬於你自己的房地產成本管理系統軟體，織信現已開放所有基礎功能（包含房產，銷售，採購，成本控制等專案管理應用）均可免費使用，不限成員數，零成本開始研發協作。

 

結語：

使用房地產成本管理軟體的管理狀況和前景

1 、各專案成本資料集中反饋，即時洞悉專案動態成本和利潤狀況，專案定位和領導決策更加明確。

2 、工程和材料採購合同條款、合同價集團內相互借鑑。

3 、類似專案之間很方便進行對比，挖掘成本降低潛力，及時統計變更統計的造價，實現可控。

4 、成本資料與財務之間的相互呼叫，協調更高效。

 

以上就是關於“房地產專案成本管理系統包含的內容和價值”的全部內容，希望對大家有所幫助！