房地產科技是什麼？
PropTech，是Property和Technology的合成詞，即房地產科技，是資訊科技和平臺經濟學在房地產市場上的應用。房地產科技與網際網路資訊科技、房地產金融、金融科技交叉重疊，房地產科技的目標是通過借用數字科技，讓資訊處理得更快、更有效。
當前房地產應用場景下，PropTech集中應用在開發建設、智慧家居、物業管理、房地產貸款、空間管理、租賃等領域。很多科技行業人士進入這個領域，試圖改善和顛覆現有的房地產市場參與者（開發商、賣家、買家、租戶、投資者、設計師），影響房地產行業的設計、建造、營銷、交易、管理、抵押等環節，並形成了住宅地產、商業地產、工業地產等細分領域的應用科技。
Venture Scanner給PropTech設定了12個分類：長租公寓、房屋保險、家政服務、物業管理、施工管理、資產管理、智慧家居、設施管理、民宿短租、聯合辦公、房地產中介代理、室內地圖。
而CB Insights 對商業地產和住宅地產歸納後，將PropTech分類為：房源和搜尋服務、租賃管理軟體、房地產市場、投資與眾籌、資料評估與分析、房地產抵押、房地產經紀、物業管理、虛擬技術等。
牛津大學的Andrew Baum教授在《PropTech 3.0：房地產的未來》報告中指出，PropTech衍生於網際網路資訊革命和蓬勃興起，因為網際網路改變了人們的工作、學習、健康、休閒方式、金融交易等，這些都促進了三種核心活動的發展：資訊提供、交易、管理與控制，這三類活動也構成了PropTech的底層邏輯。
房地產科技包含了資訊、金融、房地產三大技術要素，構成了智慧房地產為基礎的科技平臺（Smart Real Estate Economy）和共享經濟為基礎的科技平臺（Shared Economy），其中房地產科技（PropTech）與金融科技（FinTech）有一定的重合，這個重合部分誕生了房地產金融科技（Real Estate FinTech）。
智慧房地產為基礎的科技平臺，能夠提供單一建築物、群組建築物或者城市的相關資訊，直接或間接促進、改善服務，支援房地產資產管理、房地產建造和設施裝置管理等。
共享經濟為基礎的科技平臺，則是利用房地產相關資產（土地或建築物），包括辦公、零售、倉儲、住宅等，為潛在客戶提供資訊，提高空間的使用效率，以此提高租售效益。
PropTech經歷了三個時代，當前房地產科技正在邁向PropTech3.0時代。
PropTech 1.0：資料分析、輔助工具
20世紀70年代末80年代初，個人計算機、第一套電子表格軟體VisiCalc和資料分析軟體Super-calc、Excel的推出，計算機開始對房地產行業產生影響。
1982年，英特爾推出第一臺286電腦，這一年前後，英國和美國的房地產科技領域三家先驅公司先後誕生，並在日後成長為所在行業的全球巨擘。
倫敦房地產市場分析（PMA）在倫敦成立，旨在開發和銷售PC驅動的房地產研究成果（軟盤）。美國投資物業資料編制公司（NCREIF）成立，該公司建立了美國房地產指數（NPI），還租用大型計算機提供資料服務。建築科技數字化設計、工程解決方案服務商歐特克有限公司（Autodesk）正式將推出AutoCAD，這款軟體目前仍然是房地產行業中應用最廣泛的軟體之一。
20世紀80年代美國房地產信託基金迎來大發展，房地產基金依賴新興的量化和資料研究工具所提供的投資方法，為房地產投資者提供專案決策、諮詢服務，並以此為基礎實現了更多的財務定量模型、估值軟體、物業投資組合管理系統等。
此後，Yardi創立於1984年，這是一款專門為房地產公司開發的投資與物業管理軟體。CoStar Group創立於1987年，是一家房地產研究公司，也是商業不動產產業資訊服務供應商，主要提供銷售資訊、租約資訊、房客資訊、物產待售與產業訊息。
Andy Pyle分析，這些技術驅動的房地產科技公司，大多是封閉型的企業，通常需要使用者定製且花費昂貴，這些企業之間並不開放和相互協作。
PropTech 2.0：交易服務、智慧建築、共享經濟
從PropTech1.0到PropTech2.0，這是一個破除房地產科技障礙和壁壘的時代，社交網路、電子商務、開原始碼、感測器使用、移動裝置及多平臺聯動，為PropTech2.0進化開啟了新的天地。
20世紀90年代，網際網路資訊服務首先進入住宅市場，提供線上房屋查詢、租賃、交易的房地產資訊中介平臺迅速成長起來，從線上搜房獲取房源資訊成為中國房地產科技的第一個浪潮。為房地產開發商提供資訊平臺服務的明源軟體成立於1997年，隨後搜房網、焦點房地產網（搜狐焦點前身）、新浪房地產網於1999年誕生。
英國房產資訊門戶RightMove誕生在2000年，美國房產資訊服務機構Trulia和Zillow分別成立於2005年和2006年，Zillow在2015年收購Trulia後成為美國最大的房地產資訊網站。
智慧建築領域，賦予建築綠色、智慧，讓建築全生命週期可持續發展，節能、環保、富有效率，這要求先進的物聯網技術（IoT）、感測器能夠監測溫度、溼度、空氣質量，自動管控系統管理照明、空調、電梯、電力、空氣以及安防。目前這些技術均已應用。
家居領域，蘋果、小米、海爾公司的整體智慧家居系統，使家庭各類裝置（音響、空調、冰箱、空調、門禁等）變得更為智慧和富有個性。
共享經濟領域，最為典型的是WeWork和Airbnb，國內如優客工場、途家、小豬短租等。分享、交換、社交等網際網路關鍵詞嫁接在房地產中，產生了住宅、商業、儲存、停車場等不同空間的共享經濟，衍生出民宿短租、聯合辦公、分時租賃、迷你倉等新物種。
房地產工程領域，建築資訊模型（BIM）數字設計軟體2002年由Autodesk公司推出，應用於建築的設計、施工、執行等全生命週期，成為設計團隊、施工單位、設施單位和業主協同工作的工具。
PropTech 3.0：區塊鏈、人工智慧、機器人
科技正在重塑房地產行業，房地產行業也讓更多的前沿科技有了落地和應用場景，未來房地產科技會如何演變?
1.區塊鏈。今年是區塊鏈誕生的第十年，區塊鏈將影響房地產行業，螞蟻金服與中國銀行雄安分行探索在住房租賃領域的合作，以解決房地產交易中繁瑣的流程和出租雙方欺詐等現象。
2.人工智慧。例如商業地產中，利用物聯網、人臉識別技術，準確地識別使用者，通過人工智慧計算，便可以為管理者提供營銷、人員管理、資料資訊服務。
3.機器人。聊天機器人已經應用在房地產中介代理、商場導購、園區導遊等領域。在物流地產領域，搬運、分揀、碼垛機器人的應用，極大地提高效率，提升倉儲服務價值和競爭力。
4.大資料。伴隨物聯網、5G時代的到來，大資料轉化為數字分析平臺，能夠為房地產企業提供可行的決策依據，通過機器學習，將會極大地提升出租效率和租金，並能預測未來趨勢。
房地產科技的國內實踐
在人工智慧、大資料、物聯網、區塊鏈等新的數字科技崛起的背景下，越來越多的房企開始投身到房地產科技領域，房企多元化轉型同時，通過數字科技賦能，讓傳統房地產建造主業變得更具科技實力，讓房地產產業鏈上下游變得縱深與富含科技能量。對房地產科技領域的投入，中國企業一點也不滯後。
綠地集團2017年開始發力科技領域，成立復旦綠地科創中心，入股深藍科技成立綠地深藍建築科技公司和綠地深藍機器人公司，與華為共建智慧地產生態體系。
碧桂園的機器人公司——博智林，集合了來自牛津大學、哥倫比亞大學、中國科技大學、北京航空航天大學等高校的技術人才，致力於打造房地產領域機器人：建築機器人、裝修機器人、巡檢機器人、看護機器人、清潔機器人等。
2018年龍湖集團與美國科技企業加速器Plug and Play簽訂戰略合作協議，就未來在地產科技領域的戰略合作達成共識。
2019年5月浦江創新論壇上，凱德集團總裁兼中國區執行長羅臻毓表示，智慧化樓宇、智慧購物中心、智慧社群、未來辦公業務均已在凱德各項業務中推進實踐。
本文來源：公眾號探索的腳步
參考文獻：
1. PropTech1.0-3.0：房地產科技進化史，中國房地產金融，2019年8月
2. Andrew Baum, PropTech 3.0：the future of realestate，University of Oxford Research Report，2017