2022年的零售行業可謂跌宕起伏；一不留神，商場裡最愛去的小吃店、年卡沒到期的健身房就突然閉店了。個別熱門餐飲品牌的分店也沒能挺住，小範圍關店調整的不乏曾經那些網紅店。但也有“新秀”品牌層出不窮，捲土重來的瑞幸咖啡、麻六記、網紅湘菜費大廚，一起展現著餐飲行業的重生活力。本文將聚焦北京餐飲板塊，站在零售地產分析的視角解讀這個受衝擊最大、但韌性最足的行業，是如何逆勢增長的。
1、按經營模式來看，2022年第三季度退租的北京餐飲門店中，加盟店退租佔比72%，反映其商業模式的不穩定因素。
2、受多重因素影響，在三季度北京餐飲關店品類中，100平方米以下的小面積關店品類集中在小吃、休閒簡餐、非咖啡類飲品，佔比超過所有品類的69%。
3、北京連鎖類休閒簡餐店鋪近幾個季度以來的持續擴張趨勢在2022年三季度延續，佔餐飲新開店鋪的三成以上，是租賃需求的主要來源。
4、2022年８月北京市餐飲收入實現由負轉正，錄得近100億元，全面恢復至疫情前水平。
北京餐飲門店退租情景覆盤
仲量聯行三季度資料顯示，餐飲行業持續存在小部分餐飲店鋪退租的情況。我們追蹤的資料樣本覆蓋北京市超過30個重點專案，統計到退租面積總計五到十萬平方米，其中餐飲行業退租佔比不足兩成。
按經營模式來看，這部分退租的餐飲門店中，加盟店*退租佔比72%。從商業角度分析，加盟店的創業管理成本較低，由總部方提供完整的品牌、技術、產品和供應輸出。但這類店鋪的大比例退租也反映其商業模式中的不穩定因素：
經營方的戰略和選址多數為被動選擇，對總部管理的依賴性較大，個體經營主動性低，導致面臨市場下行風險時的應急能動性較差。
加盟店模式存在著系統性風險，由於產品多為簡單預製食品，市場競爭壁壘較低、淘汰率高，品牌總部的市場戰略風險將傳導至加盟店鋪；疫情期間的區域性供應鏈受阻，也將影響加盟店鋪的物料及食品原料儲備。
加盟費用較低的品牌多為個人投資，不涉及其它資本參與，現金流脆弱。在面臨經營不善的情境下除補貼和商業貸款外無其它融資渠道，資金支撐不足，容易出現關店止損心態。
*加盟店：品牌企業組織與加盟方雙方簽訂加盟合約將其服務標章授權給加盟店，加盟總部則可因不同的加盟性質而向加盟方收取加盟金、保證金以及權利金等。
按租賃面積和品類來看，中小面積餐飲受到的衝擊最大，100平方米以下關店數量佔比近60%。三季度，小面積關店品類集中在小吃、休閒簡餐、非咖啡類飲品，佔比超過所有品類的69%。這類店鋪規模小，單位租金高於大餐，所以坪效標準較高，對經營策略形成考驗。由於小吃、飲品類產品客單價較低，線下經營轉線上外賣後，營收和復購率不足以支撐高租金壓力。另外，簡餐可選品種多，替代效應強，多重因素影響從而加大運營壓力導致閉店。
睿見觀察小組觀點
目前餐飲加盟品牌市場份額較高，新品熱品層出不窮，但迭代速度較快。零售地產業主的招商策略應更加關注此類店鋪的經營穩定性、業態可持續性，積極評估品牌質量，以此靈活調整租約，力求規避退租店鋪風險，達成專案穩健表現。
宏觀資料顯示北京市餐飲收入

已進入復甦期

2022年是北京零售地產市場經歷多重挑戰的一年，二季度的疫情擾動使得全市社會零售品總額增速緩慢，購物中心客流量減少，新專案施工和進場裝修受限，核心專案全年租金預計同比下滑0.7%，空置率小幅攀升。

2022上半年的北京市GDP資料顯示，住宿和餐飲業同比回撤15.6%。市場環境開始改善出現在6月初，得益於北京市政策的持續發力，增強商業補貼，市場各方以此借力探索破局機會。

根據北京市統計局釋出的資料來看，今年餐飲行業的下行時期發生在五一假期全市餐飲關閉堂食後，整體收入下跌54.9%。但作為居民最基本的需求，餐飲行業的復甦潛力在第6月就給市場打了一針強心劑，跌幅開始不斷縮窄，８月即實現由負轉正，全市收入錄得近100億元，已恢復至疫情前水平，拉動整體商品零售收入大幅回漲。如此，餐飲行業在今年二季度的遇冷可以看作是一場短期波動。
睿見觀察小組觀點
2022年北京市餐飲行業雖經歷短暫下行週期，但整體市場具備較強韌性。8月全市餐飲收入由負轉正，進一步釋放增長潛力，市場全面復甦。
後疫情時代，連鎖類簡餐

成行業優質股

雖然整體零售消費市場仍處於疫情後的復甦階段，但餐飲租賃面積仍然佔三季度錄得成交的40%以上，是市場中的主力需求，同時也是消費的主流板塊。即使小面積加盟類商鋪在三季度受衝擊較大，但仍有一些餐飲細分類別逆勢突圍，為行業注入增長動能。

依據仲量聯行統計結果，連鎖類休閒簡餐店鋪近幾季度擴張趨勢在第三季度延續，佔餐飲新開店鋪的三成以上，是租賃需求的主要來源。例如二季度費大廚辣椒炒肉在朝陽大悅城開出北京首店後，熱度居高不下，三季度繼續布點華貿、通州萬達廣場、西單大悅城及華熙live Hi-Up。添好運也在凱德MALL太陽宮和北京APM開出新店，另有松鶴樓蘇式湯麵、亞參和敏華冰室等品牌在三季度新開店鋪。上述品牌在第三季度新開店數量總計超過15家，且集中在100-200平方米的面積段，客單價均處於中等水平。

連鎖類簡餐透過各方面的成本控制

提升了其門店盈利能力：

這類餐飲店以100-200平方米的小面積為主，租金成本較低。
透過中央廚房烹飪預製菜的方法，節省運營和食材成本。
就盈利能力而言，此類品牌依靠簡化選單和提升出餐速度的方法，提高翻桌率，其坪效相比於其他正餐品類更高。
自營連鎖品牌在國內疫情多點頻發

的背景下，仍能保持穩定運營。

大部分自營連鎖品牌受益於總部對於旗下門店的統一管理，即使門店受疫情影響，得益於總部的支援，依舊能維持穩定的現金流，表現出較強的抗風險能力。
另有一部分連鎖類簡餐品牌的擴張受到融資推動，品牌現金流充裕，即使疫情增加運營壓力，也能實現穩健擴張。
100-200平方米的連鎖類簡餐品牌效益日漸顯現，為市場整體增加了新的消費觸點，從而為專案吸引人流量。另一方面，三季度200平方米以上的成交佔比呈下降趨勢，進一步表現了傾斜的市場需求，也為業主轉變招商策略提供了新的可能。

來自： 仲量聯行JLL