58安居客房產研究院公佈的資料顯示，2021年國慶長假期間（10月1日-7日），15個重點監測城市新房成交套數為8309套，成交面積為92.44萬平方米，較去年同期下滑19%，但與2019年基本持平。

從北上廣深4個一線城市看，今年國慶長假在北京和深圳兩地的帶動下，新房成交4000套，同比上揚50%，不過，這跟北京、深圳延遲網簽有關，市場並沒有出現同比過熱。從四個一線城市新房成交數量看，北京在國慶期間成交套數為1482套，同比漲1212%；上海新房成交套數725套，同比降46%；廣州新房成交712套，同比降10%；深圳新房成交1081套，同比漲163%，另據深圳中原研究中心資料，國慶期間深圳二手房共成交4套，共計351.22平方米。

圖片來源：58安居客房產研究院

從9個重點二線城市看，7天長假成交4193套，同比下滑幅度達41%；從2個重點三線城市看，7天長假成交116套，同比下滑近八成。

圖片來源：58安居客房產研究院

58安居客房產研究院分析師許之靜認為，在樓市長效機制調控下，各城市新房市場呈現較明顯的差異，三線、二線、一線城市市場對政策的反應程度，主要呈現出梯度下滑從強到弱的特徵。個別城市如北京、深圳樓市出現國慶前三天集中網籤的情況，造成整個小長假樓市資料同比變化較大，不排除是受前期成交的房源在10月集中網籤的影響。

55城今年9月新房成交量同比下滑

縱觀全國各城市樓市近況，絕大多數城市都面臨著市場“退燒”。實際上，國慶長假樓市的“退燒”早已能預料。58安居客房產研究院資料顯示，重點監測的63個城市中有55個城市今年9月新房成交量出現同比下滑，下滑幅度平均達47%，其中，一線城市平均下滑幅度為49%，二線城市除西安出現小幅增長外，其餘21個城市平均下滑幅度為44%，38個三四線城市中，除崑山、珠海、新鄉、常熟、太倉、南平、孝感出現增長外，其餘31個城市全線下滑，下滑幅度達到50%。許之靜認為，在多項嚴格調控政策的疊加作用之下，樓市“去槓桿”，“去泡沫”效果基本顯現。今年1-9月全國房地產政策釋出次數高達400餘次，2021年房地產調控政策的密集程度依然重新整理歷史紀錄。從“三道紅線”給房企融資設限，“房地聯動”土拍新規則的制訂，嚴厲限購限售、積分搖號規則的細化，再到二手房指導價制度的建立，打擊學區房炒作、虛假房源等全國大範圍的樓市整治行動計劃，各種打補丁政策的推出，貫穿到房地產的整個生命全過程。中央以調控的方式進行了全面升級，政策“工具箱”越來越豐富，精細化程度也越來越高，不斷直擊擾亂市場健康發展的各種不利因素和現象。從房地產調控愈加頻密的趨勢看，預計到2021年年底，調控將從嚴不變。市場退燒難免，傳統“金九銀十”特有的開盤潮、搶房潮、售罄、秒光、上漲等火熱場面很難再現。“金九銀十”已成為歷史，樓市調控高壓下，樓市將較長時間維持平穩態勢，買賣雙方將脫離對季節的依賴。

11城建立二手房指導價制度，穩定市場預期

部分熱點樓市降溫，二手房指導價也發揮了舉足輕重的作用，其關鍵點在於能引導銀行合理發放貸款，防範利用信貸資金炒房的風險。具體而言，“莞八條”中明確：加快建立二手住房成交指導價釋出機制，引導商業銀行合理發放二手住房貸款。上海則要求對每套房源進行核驗，沒有通過價格核驗的房源不得對外發布。隨後又明確二手房申請房貸將參考合同網籤價、銀行評估價、涉稅評估價，執行“三價就低”原則作為貸款申請房價標準。58安居客房產研究院資料顯示，全國共有11個城市建立二手房指導價制度。尤其是在人口密度較高的城市，穩住二手房就是牽住樓市房價的“鼻子”，對新房市場具有一定的打壓作用。銀行貸款的收緊也對交易端產生實際影響。受央行對房貸增速控制、房地產貸款集中度新規的實施，及嚴查經營貸、首付款來源的影響，部分城市出現房貸額度緊張，貸款週期明顯拉長的現象，貸款都需要排隊，個別銀行對二手房停止放貸。而在存量房佔比較高的城市中，賣掉一套二手房再買一套新房的連環交易只能被擱置。

部分城市新盤集中入市帶來階段性購房影響

上海、南京兩地已經明確實施一年分批次供應新房的政策，這就使得市場的冷熱受政府主導的程度變得更強，原先的樓市週期性特徵將不再顯著。而這樣的新房集中入市的政策也將會被更多城市效仿。58安居客房產研究院監測的線上資料顯示，2021年7天國慶長假全國樓市活躍度較去年同期略有下滑，但幅度不大，其中全國二手房線上樓市活躍度下滑17%，而新房線上活躍度上揚2%。

圖片來源：58安居客房產研究院

另一方面，在樓市受季節性影響變化態勢越來越弱以及疫情防控常態化的情況下，線上看房、線上交易越來越多地取代多次上門探房的購房方式。“三道紅線”終結了房企融資的紅利，集中供地的土拍新規層出不窮，房企拿地難上加難，第二次集中供地多地出現大量流拍的現象，加上各種樓市調控高壓下，房企迎來了最艱難的日子。部分“止漲”城市開始跳水降價來吸引客流，造成了惡性競爭的局面，針對這樣的新變化，國家採取了“雙向調控”，截至目前，包括岳陽等多個城市出現“限跌令”，平抑了樓市快速下行帶來的風險。另有部分城市發放人才購房補貼，下調交易個稅等，“因城施策”、“一城一策”來穩定市場預期。四季度，各地針對樓市“打補丁”的措施依舊會不斷出現。