樓市寒冬背後：房多多們煎熬的2020

 

黑天鵝事件來臨，讓房地產行業的冬天再次延長。為了度過寒冬，各大房地產企業也是蠢蠢欲動。緊跟恆大網上75折售房賺足了眼球之後，綠地、碧桂園等房企也開始了網上銷售模式。

 

然而樓市的春天依舊無法到來，中指研究院的資料顯示，2019年3月-2020年3月，全國商品房以及TOP100房企銷售，在2020年的一季度出現斷崖式的下跌，TOP100的房企銷售已經下降到20000億元的關口，和去年最低水平相比仍然有所下滑。

 

在房地產行業的寒冬之中，一貫被視為房產界難兄難弟的房天下和房多多卻有著截然不同的命運。房天下依舊難行，而上市之後的房多多在2020年開春不僅交出了漂亮的財報，而且股價和市值在動盪的大盤中表現也較為平穩。

 

在房多多選擇踏上“SaaS”的道路之後，似乎步入了正軌。歷經過了網際網路房產O2O泡沫破裂的房多多，想在黑天鵝帶來的冬天中等到春天。

 

大多數人在提到房產界的難兄難弟時，都會聯想到房天下與房多多。這兩個作為“中介”的網際網路房產交易平臺，都不約而同在網際網路房產行業這條道上越走越黑。

 

房天下向左

 

房天下創立至今已二十一年有餘，回顧其在2010年成功登陸紐交所時，備受資本熱捧，上市當天開盤就達到67美元，相較發行價42.5美元，暴漲57.6%。

 

在2014年前後國內網際網路房產行業興起O2O浪潮，房天下的股價和市值更是分別達到過94.98美元、67.39億美元的巔峰。短短一年時間，房天下的PC端以及移動端的月活躍使用者數量就到8200萬，註冊使用者達到4200萬，搜房卡會員將近2000萬。

 

但隨著網際網路房產O2O泡沫破裂，從中吃到甜頭的房天下，也嚐到了不可挽回的苦楚。

 

從2015年起，房天下就陷入虧損泥潭難以自拔。房天下在2015年-2018年間，除了2017年勉強實現2000多萬美元的盈利之外，均處於虧損的狀態。2020年4月7日，房天下股價僅為1.13美元，市值在1.01億美元左右徘徊，股價與市值雙雙一去不復返。

 

網際網路房產行業中，除了從神壇跌落的房天下之外，還有最為眾多網友所調侃的就是“一家活在上市傳聞中的公司”——房多多。

 

房多多向右

 

2011年誕生的房多多號稱“網際網路房產界的淘寶”，定位為全國第一家移動網際網路房產交易平臺。不過房多多卻是靠著新房分銷代理的方式起家的，即從開發商處獲取房源，再透過分給中介公司銷售。房多多也依靠著這種方式發展壯大，2012年獲得600萬元天使輪融資，一年之後又拿到6000萬元A輪融資。

 

在2014年網際網路房產O2O的浪潮裡，房多多推出了“直買直賣”去中介化的舉動，更是讓其在當年就達成平臺交易額突破2000億元，和萬科、鏈家相近。同年，擅長資本運作的前萬科副總肖莉加入房多多，公開表示其就是去助力房多多上市的。

 

然而網際網路房產O2O泡沫破裂的艱難日子裡，房天下隕落，房多多“淘寶夢”破碎。

 

2016年，房多多的虧損達到3.321億元；2017年勉強實現60萬元的盈利；2018年盈利達到1.04億元。在2018年房多多再一次提出調整，從“去中介化”變成“為經紀商戶提供服務”。

 

房多多的創始人兼CEO段毅，曾經這樣形容房多多所走過的路，“用3年時間，花3億買來的教訓。”

 

但房多多還是慢慢緩過來了，2019年上半年，房多多實現營收16億元，淨利潤達到1.003億元，分別同比增長55.4%、166.6%。同年10月9日，房多多正式向美國證券交易委員會提交招股書，計劃將在納斯達克上市。

 

儘管房多多的融資額度，從傳聞的融資8億美元一再縮水到1.5億美元，房多多終於在2019年11月1日成功上岸。

 

房地產SaaS第一股

 

這一次房多多打的是“中國產業網際網路SaaS第一股”的口號，即在房多多的平臺上，構建起圍繞著經紀商戶的生態，助力經紀商戶實現線上交易。透過房多多相對應的SaaS（軟體服務化）提供解決方案以及房源賦能，使在房地產交易中的關鍵環節能夠在平臺中得到完成，形成創新性的線上房地產交易閉環商業模式。

 

而房多多之所以將自己標榜為SaaS公司，是因為SaaS概念在近幾年備受美股市場的追捧，在美股市場中出現眾多的SaaS獨角獸公司。僅在2019年上半年就產生CrowdStrike、Zoom以及Slack等SaaS公司，而且上市之後股價走勢都非常可觀。

 

和江河日下的房天下相比，幾經波折上市之後房多多嚐到了“SaaS”帶來的益處。目前房多多股價為10美元，市值穩定在7億美元左右。在2020年房多多給出的首份財報資料顯示，2019年年度其實現營收為5.170億美元，和上一年同期相比增長57.7%；在Non-GAAP下，淨利潤為3380萬美元，和上一年同期相比增長高達126.4%。

 

而基於S2b2c的商業模式，房多多在報告期內累計的活躍經紀商戶數量為44.33萬，和上一年同期相比增長39.7%；完成閉環交易的經紀商戶數量達到6.06萬人，和上一年同期相比增加52.9%。

 

這些資料都在驗證了房多多選擇的SaaS之路，要比之前的“淘寶夢”、“直買直賣”更加有故事可以講。曾經被戲稱為房產界難兄難弟的房天下與房多多，在房多多成功上市的那一刻似乎要分道揚鑣了。

 

“SaaS”是個筐，什麼都往裡裝

 

房多多沾了SaaS的光，終於結束了“被上市”的日子，但是這並不意味著房多多就是一家地地道道的產業網際網路SaaS公司。

 

房多多的主要營收來自於兩個部分：基本佣金收入以及創新計劃和其他增值服務收入，而SaaS工具以及解決方案所產生的收入則包括在後者當中。

 

但是在房多多截止2019年6月30日的半年報當中，創新計劃和其他增值服務的收入卻同比驟減42.7%，僅為6720萬元。而基本佣金收入為15億元，同比增長67.9%，在總營收的佔比中超過九成，創新計劃和其他增值服務的收入卻僅佔比4.2%。

 

對比同型別企業，美國的房產科技公司ZILLOW2018年Q4的營收中，其給經紀商戶所提供的SaaS工具以及解決方案所產生的收入佔比達到67%。這樣的比較之下，很難說房多多是一家真正的產業網際網路SaaS公司。

 

而且房多多想要透過SaaS概念走得更加長久，還需要面對構建SaaS所出現的難題以及市場大環境狀態。

 

一是，開發SaaS需要諸多資源的投入。房多多的SaaS之路仍然處於起步階段，但在這方面的支出已經是飆升。

 

2019年第四季度的財報資料顯示，房多多在第四季度的運營費用為8.99億元，和上年同期相比增長672%。

 

當中，房多多2019年第四季度的銷售和市場費用同比減少34.2%至1710萬元；管理費用達到3.76億元；產品與研發費用和上年同期的5350萬元相比，大幅上升至5.06億元。但是在產品與研發費用此項的支出中，股票薪酬支出就達到4.351億元，在技術本身的投入仍然有所不足。

 

二是，使用者一直較為關注的應用SaaS軟體資料安全問題。在工業和資訊化部發布的2019年第一季度電信服務質量通告裡，出現“違規收集以及使用使用者個人資訊”、“未公示使用者個人資訊收集使用規則”等等問題的APP裡，房多多赫然在列。如果房多多不能保證使用者的資料安全，那麼將要面臨的不僅僅是使用者信任度的流失，甚至還會出現法律糾紛的問題。

 

還有，目前房多多推出了多多賣房、多多雲銷、微信賣房等SaaS管理軟體，但是就其軟體較為重要的樓盤資料來看，也並不是獨有的優勢。而且其推出的這一系列軟體，更像是依託SaaS服務的營銷工具，讓經紀商戶能夠快速完成交易，平臺從而獲得大量佣金，在這方面而言房多多更像是房產精準營銷平臺，而不是產業網際網路SaaS公司。

 

再者，除了自身技術需要合格之外，房多多還要考慮市場的大環境問題。當前資料顯示，國內的SaaS市場生態並沒有國外成熟。在2019年，國內企業級的SaaS市場規模同去年的增長率相比下滑7.8%，艾瑞諮詢預測在近兩年之內增長幅度依舊會持續走低。而且，當前國內還沒有出現市值超過200億美元的SaaS公司，而BAT仍然佔據SaaS的消費級服務市場的半壁江山。

 

依靠著“中國產業網際網路SaaS第一股”名頭上市的房多多，無論是在營收結構方面的不平衡還是技術上的問題，都是其隱憂。國內SaaS市場生態仍然處於開墾期的狀態下，如何撬動使用者消費問題也是房多多亟需考慮的。而在房多多成功上市還沒有迎來高光時刻，2020年疫情黑天鵝事件又是迎頭一棒。

 

2020：寒冬再次來襲

 

房多多上市之後，和房天下漸行漸遠。但是2020年的黑天鵝事件，又讓房多多歷史重演。

 

根據《華夏時報》報導，房多多在上海公司的十餘名軟體開發與測試人員突然接到被裁員的訊息，而官方給出的回應是，“結構性最佳化”。

 

這不是房多多近期“最佳化”的第一次，早在2月9日，疫情打擊之下，房多多的內部公開信就宣稱，“全體合夥人從自身做起，本月開始不領薪水”、“堅決執行降本增效的各項措施，用短期的犧牲換取長期的健康成長。死磕到底、不養閒人。”

 

房多多的“降本增效”舉措再次出現，隱隱暗示著目前其狀況並沒有表面上那麼樂觀，彷彿又回到了未上市之前的困境。在網際網路房產O2O泡沫破裂時，諸多線上房產中介傳出裁員的訊息，但被官方否認。

 

然而時至今日房多多招股書的資料也說明，房多多2017年能夠實現盈利的原因，與成本降低有著緊密的關係。招股書顯示，房多多2016年-2019年上半年的員工數量分別為：2754人、1402人、1353人、1655人。在2017年房多多裁員將近50%，直到2019年情況才有所好轉。

 

在疫情黑天鵝之下，高成本成為房多多的阿克琉斯之踵。房多多的財報資料顯示，房多多2019年第四季度的管理費用，從2018年同期3700萬激增至3.76億元。

 

在被高成本問題困擾之時，還有更加嚴峻的現實等待著房多多。

 

首先是房多多B端服務的房企情況不樂觀。根據中指研究院釋出的《中國主要城市房地產市場交易情報（2020年1季度）》中的資料來看，在一季度監測的重點城市中，樓市成交有所下滑，各城市之間的下滑程度有所差異。CREIS中指資料表明，2020年一季度22個主要城市，19個城市成交面積同比下降，泉州與西安的降幅程度均超過50%；僅在蘇州、杭州以及深圳成交同比實現增長，增長幅度分別為36.32%、14.65%、1.52%。

 

同時房多多最為倚靠的經紀商戶也陷入難行中，由於疫情的影響中介門店、售樓處紛紛被叫停，而沒有了線下服務的支撐，經紀人只能轉戰線上，但是仍然無法挽救下滑的成交量。

 

中指研究院的調查顯示，超過八成的經紀人在疫情爆發以來無成交。並且由於現金流儲備的不充裕的原因，將近7成的經紀公司認為並沒有可以達到半年的資金。困境中，出現考慮關門的經紀公司。

 

房多多深諳唇亡齒寒，為了應對疫情其與恆大集團展開合作，推出線上賣房的“小訂寶”。根據房多多的介紹，“小訂寶”是其聯合全國百強品牌開發商，上線特惠熱銷樓盤，連聚全國百萬經紀人支付小訂鎖定房源，帶來高意願的購房客戶，進一步推動線上售樓實現的新玩法。

 

同時房多多旗下的APP“多多賣房”在2月份推出新版本，上線“多多學院”，以多元化知識服務體系的來為房產經紀行業賦能，為經紀行業的從業者帶來諸多免費課程。目前房多多聯合諸多的品牌房企，透過旗下SaaS平臺多多賣房的直播功能，已經推出上千場線上熱盤直播。

 

為了應對疫情期間的購房者需求，線上看房已經成為熱潮。不過線下看房、簽約等購房重要環節仍然是線上無法代替的，VR並不能完完全全實現線下真正的體驗，購房者大多會產生觀望情緒，進而成交量會大打折扣。

 

在疫情黑天鵝面前，房多多存在的管理成本過高問題再一次成為其軟肋。而疫情影響範圍之大，為了爬出泥潭房地產相關企業紛紛展開合作，而房多多作為“中介的中介”受到衝擊更加劇烈。線上看房或許能解決房多多的燃眉之急，但是在其面對由來已久的競爭問題面前，仍然不能救房多多。

 

安居客、貝殼找房：房多多未來依然難以逾越的大山

 

一個拼多多攪得電商行業風起雲湧，而同為“多多”的房多多，卻沒有在競爭對手前面站穩的底氣。

 

號稱是“中國產業網際網路SaaS第一股”的房多多，在新浪樂居2019年5月份統計的2019年好用房產中介管理軟體排行榜中，房多多並沒有出現在12款軟體裡面。而且，在市場經濟網2019年8月份釋出的“2019年房產SaaS軟體排行”中，房多多旗下的多多賣房、多多雲銷並未出現在前十名軟體排行榜裡。

 

當前國內的SaaS軟體中，我愛我家以及鏈家等體量較大的中介公司都有自身的管理系統，很難再去額外購買類似的軟體。同時，諸如好房通、巧房、房友等較早推出SaaS軟體的供應商已經佔據了大部分的市場額，房多多想要滲入其中，就要突破這些銅牆鐵壁。

 

而且在網際網路房產資訊服務範圍中，房多多繞不開58同城的安居客和鏈家的貝殼找房。

 

根據58同城財報披露的資訊，2019年58同城、安居客已經為房產經紀公司、經紀人提供超過2億元的流量賦能，新房業務已經覆蓋640個城市，佔據多個城市市場份額超過50%，與全國百強房地產商建立了合作關係。

 

而推出貝殼找房的鏈家更既是“運動員”，又稱為“裁判員”。截止至2019年7月份，貝殼找房的新經紀品牌達188個，簽約門店數量為2.78萬家，經紀人數量超過25萬，同時鏈家也已經入駐全國32個城市，門店數量達到8000家以及經紀人數量近乎達11萬人。

 

面對諸多的巨頭，無論是在產品知名度還是規模上，房多多並沒有很大的優勢。而面對競爭者的擠壓，房多多重要的品牌形象牌並沒有打好。

 

在黑貓投訴平臺之上出現經紀人對房多多的投訴，投訴內容是房多多莫名延遲結傭，8萬代結佣金不翼而飛。而房多多方面多次推脫，第一次是由於上市，其財務關賬；第二次是因為疫情原因延遲；第三次是等銀行放款才能給經紀人結傭。

 

基本佣金作為房多多目前重要的營收來源，而經紀商戶更是其不能離開的護城河。根據房多多招股書中的資料，其註冊經紀商戶已經達到107萬名，但是在最新財報中，活躍經紀商戶數量僅有44.33萬，佔比僅有41%。如果房多多不能維護好自身形象，那麼底氣並不足的房多多能夠留存經紀人的可能性將會減小。

 

房多多創始人兼CEO段毅曾感嘆過，“上市就像一個孩子的成人禮”。而剛剛成人的房多多，步入龍盤虎踞的江湖中，沒有了護城河將會寸步難行。

 

總結

 

曾與房天下一起被戲謔難兄難弟的房多多，幾經波折終於實現了上市夢。上市之後，房多多的命運也要比房天下更加幸運，受到美股市場追捧的“SaaS”概念成為房多多的避風港。但是沒有硬實力，房多多面對競爭者廝殺，能夠講多長時間的故事不得而知。

 

在黑天鵝事件裡又一次經歷“降本增效”的房多多，今後要如何成為名副其實的“中國產業網際網路SaaS第一股”。是房多多吸引資本，為其增加砝碼突破重圍的關鍵所在。

 

文/劉曠公眾號，ID：liukuang110