房產界已上市和IPO路上的難兄難弟：房天下與房多多

10月18日，房天下(NYSE:SFUN)的股價在1美元到2美元之間震盪了一下，終於還是以2.01美元收盤，考慮到其上市之初42.5美元的發行價，這樣的落差看起來很大。

但在實際上，如果真的將觀察的時間尺度拉長到9年，從42.5美元到2.01美元，還不及房天下最大跌幅的一半。

中概股最能跌的公司，到底有多能跌？

房天下的最高股價出現在2014年3月，當時的股價一度飆升到94.98美元。市值也在2014年初達到過67.39億美元的高峰。在2019年8月12日，出現了房天下迄今為止最低的股價1.46美元，最低市值1.34億美元。

這是個什麼概念？也就是說，在近期的低谷時期，市值不及其巔峰時期的1/50。在這個落差面前，什麼“腰斬”“血崩”“跳水”之類的形容詞，都實在是太過蒼白。

房天下的股市表現這麼神仙，如果財務表現很好，那就真的有鬼了。所以很自然的，2015年之後，房天下可以說就進入了虧損紀元。

如果不是2017年勉強盈利2000多萬美元，今年再虧損一年，房天下再不情願，也要從紐交所退市了。

當然，光看虧損，也看不真切房天下的經營狀況到底差到了什麼程度。可以結合費用支出來看，房天下的費用支出大頭一直都是“銷售管理及行政費用”，2016年之後這部分費用是在大幅度縮減的。

費用開支不斷縮減的情況下，房天下的虧損還是這麼可怕。很顯然，其經營狀況到底有多差，不言而喻。

房天下旗下擁有六大集團：新房集團、二手房集團、家居集團、研究集團（中國指數研究院）、租房集團以及搜房金融集團，業務覆蓋房地產家居所有行業：新房、二手房、租房、別墅、寫字樓、商鋪、家居、裝修裝飾以及其各類交易的金融需求等。

在財務報表中，被分為電子商務服務，包括使用者房會員服務、線上房地產經紀服務、新房直銷服務、線上轉租服務；營銷服務,就是廣告；上市服務，即向中介收取的埠費；金融服務，主要是貸款；增值服務，包括訂閱資訊庫和報告。這5個大的業務板塊。

2016年到2018年，這3年中房天下的業務在不斷調整，營收卻在不斷下降。

在2018年初，房天下停掉了電子商務服務裡的新房直銷服務、線上轉租服務和線上房地產經紀服務。房天下的這次調整意圖很明顯，就是不再涉及具體的房地產經紀業務，專心做平臺。這個思路很清晰，但是結果嘛……是盈利照虧，股價照跌。

網際網路房產行業的“方仲永”

近一千年前，中國歷史上著名的改革家王安石講了一則關於同鄉人方仲永的小故事，目的在於勸學。這個勸學故事流傳千年的魅力所在，則是方仲永從“天才”到“泯然眾人矣”的巨大落差。

在當前的網際網路房產行業，房天下就是那個當之無愧的“方仲永”。

房天下的創始人莫天全，絕對算是一個傳奇人物。

1988年，莫天全參與中國產業組織改革研究組，一年後碩士畢業於清華大學經濟管理學院。在中國產業組織改革研究組的工作中，莫天全作出了突出的貢獻，併為此獲得中國經濟學最高獎“孫冶方經濟學獎”，成為研究中心很想留住的人才。但莫天全已經決定到美國去攻讀管理學博士學位，因為全球公認水平最頂尖的管理學專業都在美國。

1991年，莫天全遠赴美國，攻讀美國印第安納大學經濟與管理博士學位。兩年之後，尚未畢業的他受聘於美國道瓊斯旗下子公司Teleres，並且憑藉出色的工作很快獲任道瓊斯Teleres亞洲及中國董事、總經理。莫天全接手由中國房地產業協會guo務院發展中心等發起的中國房地產指數系統，擔任秘書長的職務是在1996年，一直到現在。

他正式創辦搜房網（房天下前身），是在1999年。這一年得到世界上最大的投資銀行，高盛投資銀行Goldman Sachs和國際資料集團IDG的支援，搜房網橫空出世。

成立之後的搜房網急速擴張，很快就成為了亞洲最大的房地產資訊科技公司。2010年9月17日，成功登陸紐交所。上市當天，搜房網以67美元的開盤，比發行價42.5美元暴漲了57.6%，在9年前的美國資本市場，這樣的殊遇頗為罕見。

2014年前後，中國網際網路房產行業掀起O2O的熱潮，誕生了房多多、愛屋吉屋、平安好房等一大批新生代玩家。搜房網全面改名為房天下，股價一路飆升到近百美元。

在O2O的熱潮之中，2015年前後，房天下開始提供直銷服務、轉租服務、房地產網上經濟服務（主要是為二手房買賣雙方提供經濟服務）、以及線上裝修服務，這些具體的房地產經紀業務服務。這是一場從線上到線下的改革，既做平臺，也做業務。

2015年，房天下PC及移動平臺月度活躍使用者數8200多萬，擁有4200多萬對買房、賣房、裝修有強烈需求的註冊使用者，近2000萬準購房意向的搜房卡會員，成為全球最大的房地產家居網路平臺。

但尷尬的是2015年之後，網際網路房產O2O泡沫破裂了。O2O泡沫破裂，房天下的財務不斷虧損，股價也開始了大跳水的表演，成為中概股最能跌的公司，也成為了股民們巴望著趕緊倒閉的公司。2019年1月份，一手締造房天下的莫天全在身心俱疲之中卸下CEO的重擔，繼任者是技術出身的劉堅，而他帶領下新的高管團隊平均年齡只有35歲。

遲暮中的房天下完成了激進的大換血。但回顧過往，房天下依然像是這場O2O泡沫的“受害者”。

再次掀起波瀾的房多多

當然，要算“受害者”的話，這場O2O泡沫的“受害者”遠不止房天下一家，近期向SEC提交招股書的房多多也能算是其中之一。

2014年，當房天下在美國股市受到狂熱追捧的時候，此時已經開始籌備上市的房多多也成為了資本青睞的物件。

比不上房天下的顯赫身世，房多多的兩位創始人段毅和曾熙都是房產經紀人出身，第三位創始人則是在網際網路奮鬥十多年的行業老兵李建成。三人分工明確，段毅是執行長、曾熙是營運長、李建成是技術長，在2011年10月聯合創立了房多多。

房多多成立之初，志向非常遠大，要在房地產交易領域發動一場革命。將自身定位為地產垂直領域的淘寶，並自稱全國第一家移動網際網路房產交易服務平臺。

但在具體落實上，房多多的口號和行動完全就是南轅北轍。房多多的起步靠的是新房分銷代理，也就是從開發商處獲取專案，然後分給中介公司銷售。不過也是憑藉這種方式，房多多才實現了自身的快速發展壯大。2012年9月獲得600萬人民幣的天使輪投資；2013年7月披露獲得6000萬人民幣A輪融資。

2014年7月，房天下披露獲得5250萬美元B輪融資，投資方包括嘉御基金。嘉御基金的創始合夥人兼董事長正是前阿里巴巴B2B總裁衛哲。

在網際網路房地產O2O風潮中，從2014年開始，房多多開始致力於將自身轉變成服務買賣雙方自行交易的平臺。之後提出“直賣直賣”的口號，推出了“一鍵直約”的二手房帶看模式，號稱2999就能解決買房問題，開始打造自己的二手房平臺，為了房源，房多多自建團隊幫助過戶，開始搞“去中介化”。

在當時，房多多的這一系列操作帶來的影響是極具轟動性的，讓其一時風頭無兩。並且在2014年，房多多的平臺交易額突破2000億元，與萬科和鏈家年度交易額相近。

同樣是在這一年，擅長資本運作的原萬科副總裁肖莉加入房多多，肖莉曾在公開採訪時表態稱，自己去房多多就是為了幫其上市的。從這時起，房多多就已經開始籌備上市了。

2015年9月，房多多獲得2.23億美元的C輪融資，當時的估值超過10億美元。之後的事情大家也都知道，O2O的泡沫它破了。於是，2016年房多多的虧損達到了成立以來的最高值3.321億元。

之後房多多還是慢慢緩過了氣，2017年盈利60萬元，2018年盈利1.04億元。在2018年，房多多再次來了一個大轉向，對線下中介的態度由“去中介化”變成了“為經紀商戶提供服務”。對於之前的一通操作，房多多創始人段毅承認錯誤：“用3年時間，花3億買來的教訓。”

上半年實現淨利潤1.1003億元，10月9日正式向SEC（美國證券交易委員會）遞交招股書，計劃在納斯達克上市。

擠一擠“中國產業網際網路SaaS第一股”的水分

這次上市，房多多沒有再打“網際網路房產界的淘寶”這種旗號，而是給自己貼上了“中國產業網際網路SaaS第一股”的標籤，但這個標籤實在太虛了。

首先SaaS，是Software-as-a-Service的縮寫名稱，意思為軟體即服務，即透過網路提供軟體服務。

SaaS平臺供應商將應用軟體統一部署在自己的伺服器上，客戶可以根據工作實際需求，透過網際網路向廠商定購所需的應用軟體服務，按定購的服務多少和時間長短向廠商支付費用，並透過網際網路獲得Saas平臺供應商提供的服務。

由於對線下經紀人態度轉變，今年三月份開始，房多多開始向中小型中介派單，還向他們提供新房通、平臺通、經紀通、網商卡、閃傭寶等資料分析產品。

但實際上，2019年上半年，從代理佣金獲取的收入依然佔據房多多總收入的93.5%，而創新及其他增值服務收入僅佔4.2%。房多多現在就標榜自己是產業網際網路SaaS平臺供應商，實在名不符實。

其實房多多給自己貼這個標籤的原因非常簡單。目前美國同業已有SaaS上市公司約 47 家，其中千億美元市值的公司一家（Salesforce），百億美元以上 7 家，十億美金以上有 29家，美股市場也給予它們較高估值。美股市場對SaaS公司的追捧，正是房多多炒作SaaS概念的動機所在。

房多多在招股書資訊披露，其主要競爭對手包含安居客、鏈家旗下貝殼找房，以及房天下。按照房多多對產業網際網路SaaS的定義，所有的房產資訊服務平臺，或多或少都推出了類似的SaaS服務，而在整個房產資訊服務領域裡，目前房多多連前三都擠不進去。

網際網路房產行業真正的巨頭

捲入當年房地產O2O風潮中的企業，並不全是“受害者”，起碼58同城和鏈家都不是。

在風潮之中，分類資訊巨頭58同城想要對房產垂直領域進行更深度的切入，於2015年成功收購了安居客。

58同城始終堅持平臺路線，收購安居客也只是擴充平臺縱深的一個環節。所以當O2O泡沫破裂，58同城和安居客就成為了大部分經濟商戶的首選。經過幾年的發展，成為了市場佔有率最高的房產資訊平臺。

當前安居客在範圍覆蓋上，已經超過640個城市，5萬經紀品牌以及130萬經紀人。要知道中國目前總共也就200多萬房產經紀人。至於房多多覆蓋的經紀人數量，則在26萬、32萬、60萬、107萬之間飄忽不定，不管具體是哪個數，與安居客的差距都不小。

至於鏈家，鏈家的創立比房天下要晚上一兩年。在那個年代，鏈家在成立之初就定下了與網際網路資訊媒體深度合作的大方針。2014年，房天下開始涉足房產中介業務，鏈家就立即宣佈與房天下決裂，同時開始進行密集的線下房產中介擴張和線上網際網路房產佈局。

鏈家先後收購、合併了上海德佑地產、北京易家地產、深圳中聯地產、杭州盛世管家、廣州滿堂紅和成都伊誠地產。線下大併購的同時，線上大布局在同步進行。2014年6月，鏈家網資料中心成立，11月鏈家線上正式更名為鏈家網。2018年的4月23日，左暉決定轉換賽道，從直營的鏈家切換到大居住平臺貝殼找房。

當前鏈家系已經成為中國二手房市場最大玩家，擁有超過2萬家的門店及20萬經紀人，在整個房產流通領域都擁有舉足輕重的影響力。

所以，目前在房產資訊服務領域，真正的巨頭就是58系的安居客，和鏈家系的貝殼找房。

從極光大資料近期釋出的《2019年房產資訊服務行業研究報告》來看，在今年6月份，安居客的月活使用者數量達到了1931.5萬，貝殼找房614.4萬、鏈家408.5萬兩者合計也超過了1000萬，與其他玩家拉開的差距非常大。

在品牌認知度、使用者首選佔比、使用者使用率，這些更深入的使用者層面問題表現上，房多多等其他平臺和巨頭們的差距非常明顯。

據極光大資料資料顯示，房產資訊服務行業的總體使用者規模在2019年6月份達到5488萬人，安居客、貝殼找房、鏈家這前三名合計覆蓋使用者超過54%，頭部效應非常明顯。

忽視破產的愛屋吉屋、黯然離場的平安好房、被迫賣身的好屋中國，這些在之前O2O風潮中把自己玩沒了的玩家。無論是快把自己折騰死的房天下，還是總想搞大事的房多多，包括我愛我家、新浪樂居、蘇寧有房、諸葛找房這些各有來頭的入場者，在短期之內都並不足以對58系和鏈家系形成威脅。

因為這些巨頭不僅市場份額高、體量大，他們本身對新趨勢、新技術的關注和適應也不落人後。

正在革新的網際網路房產

比起市值動輒以千億計的房地產開發商來說，房產流通領域的“巨頭”58系和鏈家系依舊只能算是小老弟。不刨除其他業務，整個58同城的市值在10月18日只有77.36億美元，而近期貝殼找房的估值為95億美元。

但是，當前整個房地產市場正在醞釀著鉅變，對於參與者們來說，這可能還是一場根本性的嬗變。

國家統計局資料顯示，2018年我國城鎮化率為59.58%，城鎮人口增速下滑到了2.2%。結合美國、日本等國際經驗，再考慮到不斷降低的結婚率和人口出生率。未來新房開發和銷售的增速會逐步放緩，中國的房地產行業已經步入了存量時代。

存量時代，行業的整體利潤都會下滑，但是，開發領域受到的負面影響最大。開發商們“過冬”的口號已經喊了很久，整個房地產行業重心由開發向運營、流通、服務等領域過渡的趨勢愈發明顯。

在這樣的鉅變面前，無論是房天下停掉新房直銷服務，還是房多多向B端商戶業務的轉型，都只是倉促無奈的隨波逐流。而中流擊楫者們的表現，理應會截然不同。

作為行業內的兩大巨頭，貼身廝殺的58系和鏈家系在拉幫結派、搞手段之外，在網際網路科技應用方面的競爭也都不敢鬆懈。

為了提升房源展示的多樣性，兩家絞盡腦汁，在VR等技術應用方面下了很多的功夫，結果就是兩家的VR看房體驗明顯在不斷提高。另外還有大資料技術的應用幫助不斷提高房源資訊的準確度；AI算力不斷幫助提高房源智慧推薦的準確度。

雖然在幾年之前，網際網路房產行業出現了O2O泡沫的破裂，但是房地產行業和網際網路科技的結合並沒有因此胎死腹中。到今天，這樣的結合已經開始明顯的提升了整個行業的效率和價值。也讓從線下轉到線上再轉到平臺的鏈家大受裨益，成為資本追捧的物件。

2016年4月，鏈家獲得B輪60億元融資，騰訊、百度領投，包括新希望、光線傳媒、九陽股份、諾亞財富、原始碼資本、歌斐資產、經緯中國、執一資本、今日頭條創始人張一鳴，美團點評創始人王興都是座上賓，2017年萬科和融創也入股鏈家。

今年3月份，貝殼找房接棒鏈家，啟動了D輪融資，原投資方在鏈家的股份將透過協議映象平移到貝殼找房。此輪融資由戰略投資方騰訊領投8億美元，騰訊的流量和資源扶持很明顯，直接開通了過去京東才享有的待遇，微信支付錢包的入口。

不斷融資和此次投資人映象平移，業內認為這或許與貝殼IPO有關。比起水分充足的房多多，或許貝殼才是真正值得關注的物件。

寫在最後

房地產，這是一個凝結了中國人太多需求和慾望的行業。國家經濟由房地產支撐，城市化程式由房地產推進，全民財富和房地產掛鉤，組建家庭由房產證開始。20年時間，房地產改變了中國社會的面貌，也不斷重新整理著中國百姓的認知。

如今，整個行業開始步入存量時代，也將迎來更加莫測的變化。行業整體和5G、雲端計算、大資料、人工智慧的磨合在不斷取得新進展，尤其是和網際網路結合最深的房產流通領域，明顯已經在孕育著新的變革和機遇，這一切的動因當然是創新。

但對這裡面的有些東西，我們還是應該保持謹慎。借用莫天全的告誡：“創新是永遠必須堅持的一個過程，也會變成一個很糟糕的事情，很累。”

文/劉曠公眾號，ID：liukuang110