豪宅動輒數千萬起，普通人可望而不可及。由於生活圈層不同，我們對豪宅和擁有者的認知侷限在“聽說”和“我猜”。為了進一步瞭解他們的世界，我們試圖用大資料描繪富豪畫像以及豪宅分佈特徵。

關於豪宅並沒有明確的定義，為了結果更加客觀和準確，我們通過多維度權衡後，選出了312個“更大更好更貴”的“三更”小區。

更大：套均面積140平以上，孩子開個電動賓士足以跑得開；

更好：物業費3.5元/平/月以上，建築年代20年以內的商品房；

更貴：套均價格1000萬以上，一後面七個零。

誰在買豪宅？——80後佔主場 90後初嶄露頭角

購置豪宅的成本太高，一般都是功成名就，具有豐富社會閱歷的人才能負擔得起。

2017年有資料顯示，60後的豪宅購買力最強，佔比達44.71%。然而近年來客群年輕化趨勢顯著，80後以43%的比例佔據主場地位。60後已然把豪宅市場中堅力量這根接力棒交給了80後，完成這個交接儀式僅用了2年。

此外，90後也開始嶄露頭角，佔比近兩成。

女性購買豪宅比男性多

購房性別邊界弱化是趨勢，這一情況在豪宅客群再次得以印證。女性以50.2%的佔比反超男性佔據主導地位，“她經濟”時代正在崛起。

根據調研資料顯示，女性心目中最理想的家是四居及以上的大房子，她們用行動證明理想不是空想。房產證上的姓名代表的是經濟實力，更是安全感和夢想的存放地。

豪宅客戶對信貸依賴度低

豪宅客戶對槓桿的依賴度低，受信貸政策的影響也比較小。也正是因為這樣，2019年前三季度，在全市成交低位的情況下，豪宅成交量同比有所增加。

置業豪宅近一半的人選擇全款支付。有意思的是，有5.7%的人用公積金貸款買豪宅。這就是王者版的“經濟適用者”，善於充分利用既有資源。

大戶型和高總價流動性弱，豪宅並不是理財載體的最好選擇。客戶基本都是出於居住價值以及是否和自身社會地位相匹配的需求進行選擇。

豪宅客戶更關注居住價值

綠化率是衡量小區品質的重要標準之一，也是居住舒適度的體現。豪宅的綠化率均值為47.3%，遠高於政府規定的30%標準。

豪宅客群對居住品質有著很高的要求，除了居住舒適性，私密性和尊享感也是他們所在意的。

這時候就該派豪宅代表棕櫚泉出場了，實力詮釋舒適性、私密性和尊享感。封閉式嚴格管理，三重關卡入戶，未經你同意，外人根本沒辦法通過重重“安檢”到你家。

而且電梯直通車庫，讓你免受外界干擾，更加保障了私密性；回到家，坐在弧形大飄窗前，北向觀朝陽公園美景，南向看小區3萬平米的中央大花園，足不出戶就能將美景盡收眼底，真的是“回家就是度假的開始”；有客來訪，既有680平米的架空大廳能接待，還有1萬平米的三層奢華商務會所，體面又方便。

北京豪宅熱力分佈圖。

 豪宅客戶對圈層的依賴度高

豪宅的本質是圈層，富人買房自然跳不出圈層的遊戲。《奔跑吧》有一期常駐嘉賓邀請朋友參加節目，結果成了大型鄰居相認現場。

居住人群和小區檔次定位是富人置業衡量的重要標準。他們對區域的黏性高，即便是再次置換，也基本不脫離原來的商圈。比如某知名主持人換房，從棕櫚泉換到泛海國際，步行距離也就2公里。

富人生活的圈子都比較固定，而且每片區域都有獨特的氣質：知識精英大多聚集在萬柳；商務精英與CBD比鄰而居等等。

那麼，富人區都分佈在哪呢？

豪宅都在哪？——從一枝獨秀到百花齊放

北京第一次提出富人區概念是在1995年，在社會名流的推崇下，亞運村和方莊曾是最吸睛的焦點。如今，富人區呈現出多片區發展的態勢。

北京豪宅有“四環現象”的說法，四環內的豪宅佔比超三成。但是隨著經濟和區域等綜合發展，“一家獨大”的局面已被打破，五至六環憑藉著區域面積和生態環境逆襲，豪宅數量與四環內的不相上下。

朝陽和海淀佔據半壁江山

從數量來看，豪宅多分佈在城六區，其中朝陽和海淀佔比相加高達52%。它倆都是改善置業的熱門地，但是走的路線風格差異顯著。朝陽走的是時尚商務風，比如棕櫚泉、星河灣；而海淀海淀學術氛圍更濃厚，萬柳書院就是典型的代表。

《紙牌屋》裡面有句經典臺詞：“權力就像房地產，位置是一切，你離中心越近，財產就越值錢。”這句話非常形象的表明了地段的地位。地段好，意味著資源也更優越，城市豪宅就是社會資源的“集大成者。”

郊區豪宅多為富人的第二居所

有人想要坐享城市繁華，就有人偏愛田園風光。房企早已嗅到商機，把豪宅版圖擴張到郊區，昌平和順義就是寵兒代表。戶型設計、園林景觀等更為現代化，周邊多分佈景點、公園等，環境靜謐優美。

郊區豪宅多為第二居所。既不想遠離繁華都市，又想返璞歸真，“5+2”就成了很多人追求的生活方式。

為了更直觀的瞭解豪宅分佈，我們以豪宅為中心，計算其方圓1.5公里範圍內地鐵站、生活服務、旅遊景點、休閒娛樂、醫療、運動健身等生活服務設施數量，並進行了聚類分析，分成了城市、近郊和遠郊豪宅三大類。

城市豪宅，主要分佈在主城區，交通、生活服務、休閒等配套設施完善。如棕櫚泉、公園大道、星河灣、紅璽臺及陽光上東等。

近郊豪宅，多分佈在三環外至五環周邊，距離市中心較近，配套相對完善。如楓丹壹號、龍灣別墅及北辰紅橡墅等。

遠郊豪宅，多分佈在五環至六環，甚至到六環外，距離市中心遠，配套相對缺乏，多作為第二居所。周邊多分佈景點、公園等，如CBD國際高爾夫別墅，阿凱笛亞莊園及格林雲墅等。

城市豪宅和郊區豪宅各有利弊，或是靠近城市的脈搏，或是坐擁美妙的田園風光，自己想要的便是最好的。

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