2019年，在房住不炒的整體基調下，調控政策將保持穩定性和持續性，房企所面臨的不僅僅是去化與銷售問題，另一方面，隨著債務兌付高峰來臨，房企將面臨前所未有的償債壓力，中指院資料顯示，2019年房企需要償還的國內外的信用債規模將近5000多億元。
因此，快速去化與回款，保證現金流的安全與財務的健康，成為房企今年的重要工作。年報季剛剛結束，不少房企相關負責人業績會均表示，加速回款、減速保質、現金流安全成為新一年開展工作的關鍵詞。那麼，在房企們交上的2018年成績單中，財務健康情況到底如何呢？
和訊房產獨家釋出的《2018年上市房企財務健康榜單TOP50》顯示，今年上半年，財務健康方面，龍頭房企中海、華潤與萬科表現最優，招商蛇口、金地集團、新城控股主動降負債效果顯著。此外，部分中型房企出於規模的訴求並未及時踩剎車。
此次排行榜演算法為，對一個公司財務健康程度的評估，我們採用對各分項排名計分，加總後得到這個公司的綜合得分，再根據綜合得分進行排名，分數越高，名次越靠前。各分項資料維度涵蓋淨資產負債率、有息負債規模環比增速（較2017年底）、現金覆蓋比率。
對於主流房企的篩選標準，我們綜合考慮了三大因素，作為篩選進入榜單房企的基本條件：第一，2017年克而瑞房企銷售榜單前100名；第二，整體上市房企；第三，相關指標可以通過公開資訊渠道獲得。
中海、華潤、萬科財務指標可圈可點
榜單顯示，2018年，中海、華潤和萬科的財務表現最為健康，綜合排名前三，中海蟬聯榜首，四大龍頭房企中，萬科表現最好。值得一提的是，在和訊房產獨家釋出的《2018上半年上市房企經營能力榜單TOP50》榜單中，中海與萬科就佔據總榜前兩名位置，華潤置地由上半年榜單的第十六名升至全年綜合榜單的第二名。
而觀察半年報和年報兩個財務健康榜單，和訊房產發現，這三家龍頭房企的共同特點是，淨資產負債率遠低於行業平均水平，有息負債規模環比增速（較2017年底）慢，現金覆蓋比率較高。雖然2018年全年政策與融資都不如以前，但對比行業資料可發現，中海、華潤、萬科的表現依然出色，財務健康狀況均高於行業。
債務指標方面，萬科、中海、華潤淨資產負債率仍然是保持前三的最低數字，均低於35%，有息負債規模環比增速（較2017年底）分別為16.9%、25.3%、29.7%，均低於行業平均水平。
中海的現金覆蓋比率遙遙領先，達到6.57，華潤置地為3.21，萬科為2.38。一般情況下，1以上表示當前貨幣資金可以覆蓋一年內的債務還款，表明風險較小，若考慮利息，1.5以上最為穩妥，若以此為參考，中海和華潤的短期償債無壓力，尤其是中海。
排名前十的房企中，建業地產、合景泰富、北辰實業均為2018年銷售額不足千億的房企。其中合景泰富、北辰實業在2018上半年上市房企財務健康榜單中也排名前十。在榜單前三十名中，銷售額不足千億的房企有12家，也反映了部分中小型房企積極保證財務健康以應對市場與政策變動。
另外，相比半年報財務健康榜單，招商蛇口、金地集團、新城控股排名上升迅速，主動降負債效果顯著。實際上，“降負債”已成為2018年大多數房企的一個重要財務目標。不少房企選擇通過或增大融資，或加速盈利，或減少支出等“打法”來降低負債率。
以金地為例，金地集團董事長凌克曾表示“長期以來，金地集團總資產負債率在70%左右，扣除預收賬款後的實際資產負債率在60%左右，淨資產負債率在30%到60%之間，不能把負債率抬的太高，太高的話總有一天會出問題，金地不希望在哪個方面過於激進”。
龍湖邵明曉也表示，控制好負債率的情況下，龍湖會看準買地時機下手。龍湖2018年全年淨負債率標準指引是在50%-60%之間。
國企佔據榜單前十半壁江山
榜單顯示，前三位中，中海地產、華潤置地均為央企。榜單前十位中，國企及央企佔到一半，分別是中海地產、華潤置地、招商蛇口、北辰實業、保利地產這五家。而對比2018年上半年財務健康榜單中，僅有中海地產、中交地產和北辰實業三家，“國進民退”的現象進一步體現。
眾所周知，在房地產行業，民企融資難、貸款利率遠高於國企已是不爭的事實。以2019年度第一期中期票據為例，寶龍地產發行第一期中期票據，規模10億元。2年期，發行利率為7.2%。金科集團發行2019年度第一期中期票據，該期債務融資工具的基礎發行規模為人民幣5億元，發行金額上限為人民幣10億元，期限為2年，利率區間為6.5%-7.3%。
對標同期發行年度第一期中期票據的央企中交地產，中交地產計劃發行基礎規模10億元，計劃發行金額上限20億元，利率區間僅為3.30%-4.50%。
可以看到，在行業融資整體收緊的大背景下，國企在融資方面的優勢愈加明顯。在降負債、降槓桿成為房企當務之急的環境下，一向對負債嚴格控制的國企和央企，因資金和現金流方面壓力相對較小，在此時通過融資拿地實現“彎道超車”或將成為國企發展之道。
擴張有風險 高負債需警惕
與頭部房企主動減速提質以應對風險的做法不同，部分中型房企在規模賽道上並未急踩剎車，尤以首次進入千億抑或是衝刺千億、兩千億陣營的房企明顯。
榜單顯示，泰禾集團、融創中國、華髮股份、中南置地、陽光城、藍光發展、濱江集團等處於擴張階段的房企排名都在30名之後，這說明有規模訴求的房企在不同程度地加大槓桿。
排名靠後的房企一般表現為淨資產負債率高，現金覆蓋比率低。以泰禾為例，淨資產負債率高達384.6%，現金覆蓋比率為0.26，遠遠小於1，財務壓力較大。同屬擴張階段的富力淨資產負債率高達205.4%，現金覆蓋比率為0.38。
在一定程度上說，適當的負債率，是房企擴張與進取的工具。比如泰禾高負債的B面是泰禾用這些債務拿了充足的土地儲備，對應著未來的銷售額。
於房企而言，只關注高負債率，並將其一刀切地定性為“激進加槓桿”、“風險高”是不全面的。不同房企加槓桿的動機與方式，有息負債的結構，利潤率水平、利潤結轉的節奏都是不同的。對於正處於擴張階段的房企而言，無論是兼併還是搶地，都離不開資金槓桿。
但與此同時，業內人士指出，當前樓市流動性降低，沒有流動性，房企就沒有能力償還資金成本，如此高的負債率，隨時挑戰其現金流所能承受的極限。另一方面，雖然2019年融資環境有所改善，但如果不注重風險、只看中規模，就可能倒在跑道上。