2018中國上市房企綠色信用指數TOP50報告

釋出機構：中國投資協會投資諮詢專業委員會、標準排名

一、報告編制背景

（一）綠色建築發展刻不容緩

2015年6月，中國向聯合國提交了應對氣候變化國家自主貢獻檔案，承諾二氧化碳排放在2030年左右達到峰值並爭取儘早達峰，單位國內生產總值二氧化碳排放比2005年下降60%～65%，非化石能源佔一次能源消費比重在20%左右，森林蓄積量比2005年增加45億立方米左右。

桃李不言，下自成蹊。對於中國在全球減排程式中起到的表率作用，不同國家的官員和機構組織都作出了積極評價。

要實現這些承諾，必須實施積極應對氣候變化國家戰略，必須在全國各地區、各行業、各領域堅決打好汙染防治攻堅戰。

在中國，房地產建築業與工業、交通並列為“能源消耗大戶”。

近日，中國建築節能協會發布的《中國建築能耗研究報告（2018）》顯示，2016年，中國建築能源消費總量為8.99億噸標準煤，佔全國能源消費總量的20.6%；全國建築總面積為635億平方米，城鎮人均居住建築面積為34.9平方米；建築碳排放總量為19.6億噸二氧化碳當量，佔全國能源碳排放總量的19.4%。

中國建築節能協會資料顯示，2016年，山東省城鎮民用建築（不包括農村）二氧化碳排放總量高達1.28億噸，因此成為中國城鎮民用建築碳排放量最高省份；廣東緊隨其後，2016年廣東省城鎮民用建築二氧化碳的排放總量也高達1.13億噸；就連排名第三的河北2016年城鎮民用建築二氧化碳排放量也高達9077萬噸。

專家分析，城市人口數量越多、地區生產總值越大、採暖需求越強的省市，建築碳排放總量就越高。房地產建築業的節能減排已經刻不容緩。

此外，中國科學院的研究報告顯示，中國每年產生的建築垃圾達24億噸左右，占城市垃圾總量的40%。

據對磚混結構、全現澆結構和框架結構等建築的施工材料損耗的粗略統計，中國國務院參事、住房和城鄉建設部（以下簡稱“住建部”）原副部長仇保興曾做過一個測算：在每萬平方米建築的施工過程中，僅建築垃圾就會產生500~600噸；每萬平方米拆除的舊建築，將產生7000~12000噸建築垃圾。

此外，甲醛是世界衛生組織確定的一類致癌物質，會造成人體免疫功能異常、肝損傷及神經中樞影響，嚴重的可能引起胎兒畸形，甚至導致白血病、記憶力下降及生長遲緩。

霧霾籠罩下的城市

　　據澎湃新聞報導，中國工程院鍾南山院士和王辰院士曾指出，中國總死亡人數的87%由慢性疾病引起，僅慢性呼吸道疾病所導致的死亡總數就高達11%，癌症佔比更是高達23%，其中肺癌位居癌症致死第一位。

構建低碳能源體系、發展綠色建築和低碳交通刻不容緩。

除發展綠色建築外，房地產建築業的綠色發展還要注重優化國土空間開釋出局，全面落實土壤汙染防治行動計劃，強化土壤汙染管控和修復，有效防範風險，讓人們“住得安心”。同時要積極推廣綠色建材，大力發展鋼結構和裝配式建築，提高建築工程標準和質量，加大建築節能改造力度。

來自住建部的資料顯示，截至2017年底，全國累計超過1萬個專案獲得綠色建築標識，建築面積超過10億平方米，其中獲得綠色建築執行標識的專案僅佔綠色建築標識總量的7%左右，地域分佈也不均衡，標識專案主要集中在江蘇、廣東、上海、山東等東部沿海地區，寧夏、海南、青海等中西部地區專案數量較少。

（二）政策支援注重市場效應

早在2006年，原建設部便頒佈了《綠色建築評價標準》，鼓勵和倡導發展綠色建築，並且給予優厚的政策支援和財政補貼。

與此同時，要求從2014年起，政府投資公益性建築全部執行綠色建築標準。2014年釋出的《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》強調，城鎮綠色建築佔新建建築的比重，要從2012年的2%提升到2020年的50%。

2015年，住建部頒佈實施的最新版《綠色建築評價標準》從節地與室外環境、節能與能源利用、節水與水資源利用、節材與材料資源利用、室內環境質量和運營管理六大指標對建築專案進行評價，最終從高到低分為綠色建築三星、二星和一星認證。

2016年的國務院政府工作報告明確提出，積極推廣綠色建築和建材，大力發展鋼結構和裝配式建築，提高建築工程標準和質量，加大建築節能改造力度。

如今，生態文明建設已作為重要內容寫進國家“十三五”規劃，“推動形成綠色生產生活方式，加快改善生態環境”已經成為“十三五”時期的主要目標任務和重大舉措之一。

2017年5月，住建部印發的《建築業發展“十三五”規劃》要求，到2020年，中國城鎮新建民用建築全部達到節能標準要求，城鎮綠色建築佔新建建築比重達到50%，新開工全裝修成品住宅面積達到30%，綠色建材應用比例達到40%，裝配式建築面積佔新建建築面積比例達到15%。

為了準確評價綠色建築的實施效果，2017年住建部委託住建部科技與產業化發展中心組織編寫了《綠色建築後評估技術指南》（辦公和商店建築版），對綠色建築實際落實情況的綜合評價進行指導，以更好地體現綠色建築相對常規建築的優越性。

2018年2月，住建部標準定額司開始啟動《綠色建築評價標準》新一輪修訂工作，目前《綠色建築評價標準》（徵求意見稿）已完成公示。

其中，將原本分為設計標識和執行標識的綠色建築評價流程，修改為和國際主流綠色建築評價流程一致，施工圖完成並取得《建設工程規劃許可證》後，可進行綠色建築預評價，在建設工程竣工驗收後進行綠色建築評價。

綠色建築評價等級中增加基本級，分為基本級、一星級、二星級、三星級4個等級，其中要求二星級、三星級綠色建築實現全裝修。

與此同時，北京、天津、河北、山東、新疆、上海和重慶均執行高於國家新建建築節能標準的地方標準。

全國省會以上城市保障性住房、政府投資公益性建築以及大型公共建築開始全面執行綠色建築標準，北京、天津、上海、重慶、江蘇、浙江、山東等地進一步加大推動力度，已在城鎮新建建築中全面執行綠色建築標準。

除新疆生產建設兵團外，各地均設立了綠色建築評價機構，上海、天津、江蘇、湖南、湖北、四川、新疆等地探索開展了綠色建築第三方評價，25個省（區、市）已釋出地方綠色建築評價標準。

北京還出臺《推動超低能耗建築發展行動計劃（2016-2018年）》，計劃用3年時間建設完成30萬平方米超低能耗建築。

河北在全國率先公佈實施《被動式低能耗居住建築節能設計標準》，編制完成《被動式低能耗公共建築設計標準》《被動式低能耗建築施工及驗收規程》等地方標準。

目前，全國有30個省（區、市）制定了專門的建築節能地方性法規，河北、山西、山東、陝西、上海、湖北、湖南、重慶、貴州、廣東、廣西等11個省（區、市）出臺了民用建築節能條例，江蘇、浙江出臺了綠色建築發展條例。天津、吉林、黑龍江、甘肅、安徽、福建、海南等7省（市）編制的節約能源條例中都包含建築節能有關內容。

近期，《河北省促進綠色建築發展條例》已在河北省十三屆人大常委會第七次會議上高票通過，將於2019年1月1日起施行。

該條例規定了3類建築應按二星級以上綠色建築標準進行建設，提出雄安新區要積極推廣綠色建築，使用綠色建材，推動綠色建築設計、施工和執行，並對農村新建建築提出了鼓勵和引導的相關要求。同時，要求縣級以上人民政府將推動綠色建築發展作為對下級政府目標責任考核的內容。

為了促進建築節能與綠色建築發展，各省（區、市）也積極採取經濟激勵政策。2016年，地方省級財政落實建築節能專項預算資金超過63億元，其中，北京、天津、吉林、山東、上海、江蘇等地資金投入力度較大。山東、上海、江蘇等地省級財政安排支援綠色建築專項資金超過1億元。

除財政獎勵外，山西、內蒙古、福建等23個省（區、市）還出臺了貸款利率優惠、容積率獎勵等其他綠色建築經濟激勵政策。

江蘇和浙江釋出的《綠色建築條例》規定，用住房公積金貸款，購買二星級以上綠色建築貸款額度可以上浮20%。

《河北省促進綠色建築發展條例》也規定，使用住房公積金貸款購買二星級以上新建綠色建築自住住房或者新建全裝修自住住房的，貸款額度上浮5%至20%等4項對研發綠色建築技術、產品材料和建設、購買綠色建築的激勵措施。

此外，各地還積極組織開展對中央財政支援的既有居住建築節能改造工作，北京、河北、內蒙古、遼寧、山東、河南、陝西、寧夏、新疆、新疆生產建設兵團已完成改造面積佔具有改造價值非節能居住建築面積的比例超過50%。

全國各地還積極開展能耗動態監測平臺建設工作，北京、天津、重慶、上海、深圳等城市及江蘇、山東、安徽等省份能耗動態監測平臺建設工作推進較快，已通過住建部驗收。

習近平總書記在全國生態環保大會上指出，地方各級黨委和政府主要領導是本行政區域生態環境保護第一責任人，各相關部門要履行好生態環境保護職責，使各部門守土有責、守土盡責，分工協作、共同發力。要建立科學合理的考核評價體系，考核結果作為各級領導班子和領導幹部獎懲和提拔使用的重要依據。對那些損害生態環境的領導幹部，要真追責、敢追責、嚴追責，做到終身追責。

（三）綠色金融支援力度加大

早在2007年，中國銀監會便開始倡導綠色金融，提出了《節能減排授信指導意見》，2012年又出臺了《綠色信貸指引》，2015年初頒佈了全球第一份《能效信貸指引》。銀監會制定了綠色信貸關鍵實時評價指標，把綠色信貸分解成300餘項指標。

中國人民銀行於2015年12月釋出的《綠色債券支援專案目錄》已將綠色建築包含進去。

2016年1月，國家發改委釋出的《綠色債券發行指引》更是明確將綠色建築發展、建築工業化、既有建築節能改造、海綿城市建設、智慧城市建設和低碳省市試點、低碳城（鎮）試點、低碳社群試點、低碳園區試點的低碳能源、低碳工業、低碳交通、低碳建築等低碳基礎設施建設及碳管理平臺建設專案列為重點支援專案。

其中明確規定，綠色債券募集資金佔專案總投資比例由普通債券的60%放寬至80%，發行綠色債券的企業不受發債指標限制，可以申請發行超長期債券，並且申報受理及稽核實行“專人對接、專項稽核、即報即審”的“綠色通道”制度。

此外，支援綠色債券發行主體利用債券資金優化債務結構，在償債保障措施完善的情況下，允許企業使用不超過50%的債券募集資金用於償還銀行貸款和補充營運資金。主體信用評級AA+且運營情況較好的發行主體，還可使用募集資金置換由在建綠色專案產生的高成本債務。

發債企業還可根據專案資金迴流的具體情況科學設計綠色債券發行方案，支援合理靈活設定債券期限、選擇權及還本付息方式，允許綠色債券面向機構投資者非公開發行，允許專案收益無法在債券存續期內覆蓋總投資的發行人，僅就專案收益部分與債券本息規模差額部分提供擔保。

2016年8月，中國人民銀行等七部門又共同釋出了《關於構建綠色金融體系的指導意見》，明確提出構建覆蓋銀行、證券、保險金融等各領域的綠色金融體系。中國成為全球第一個由政府推動併釋出政策明確支援綠色金融體系建設的綠色經濟體。

2016年10月，國家發改委審批通過龍湖集團旗下公司發行40.4億元綠色債券的申請，龍湖也因此成為首個在中國境內成功發行綠色債券的房企，募集資金均要求用於開發建設節能環保效果顯著的綠色建築二星級標識專案。

2017年3月，中國證監會發布的《關於支援綠色債券發展的指導意見》也明確表示，綠色公司債券募集資金重點支援節能、汙染防治、資源節約與迴圈利用、清潔交通、清潔能源、生態保護和適應氣候變化等綠色產業，並且規定對綠色公司債申報受理與稽核實行專人對接、專項稽核、即報即審的鼓勵政策，鼓勵市場主體投資綠色公司債，支援證券交易所建立綠色公司債券板塊。

此外，證監會支援發行綠色資產支援證券、綠色地方政府債券、綠色可續期債券等產品，證監會與生態環境部還在研究制定《上市公司強制ESG資訊披露制度》細則。

2017年12月，中國人民銀行和證監會又聯合釋出了《綠色債券評估認證權威指引》，以提高綠色債券的評估認證質量，明確提出對綠債的核查評估的相關要求。

上述綠色債券相關政策措施都為綠色建築利用債券市場、發行綠色債券，提供了非常重要的政策指導，為綠色建築行業發展創造了良好的融資環境。

除龍湖外，綠色地產標杆企業當代置業、中國金茂、朗詩綠色集團和恆隆地產均已成功發行綠色債券。

2017年3月，中國人保集團與保爾森基金攜手研究建立綠色建築保險制度，共同推進中國綠色建築保險的發展。

“綠色建築建成以後面臨的一個很大問題是，買家和金融機構往往不相信建築商聲稱每平方米能夠降低能耗和減排百分之多少的承諾。要解決這個資訊不對稱的問題，可以通過綠色保險的金融創新，由大型保險公司向買家保證綠色開發商開發的建築確實可以達到降低能耗、水耗和其他減排標準，綠色建築產品就很容易銷售，綠色金融機構也更加願意為綠色建築開發企業和專案投資。”有專家建議。

中國人民財產保險股份有限公司責任保險事業部副總經理傅曉亮認為，綠色建築保險正是要起到這樣的監督作用，保險應該承擔信用背書的作用——保證讓金融機構投資之後，開發企業順利建成一個綠色建築，投資人得到應有的資本回報，消費者能夠買到的就是真正的綠色建築。

“在這個過程中，如果開發商沒有完成綠色建築的這個承諾。我們也可以把這個資訊作為信用記錄，提供給政府部門，作為開發商的信用目錄。”傅曉亮說。

綠色基金在綠色建築發展過程中也將發揮巨大作用，截至2017年11月，中國基金管理公司推出以環保、低碳、新能源、清潔能源、可持續治理和社會責任為主題的公募基金101只，規模800億元。

中美綠色基金總裁白波曾表示，目前整個房地產行業在從增量地產走向存量地產。雖然綠色建築的建造成本在初期較高，但是以後運營成本則較低，尤其是長租公寓、倉儲物流地等精細化業態是其優勢，綠色基金在其中可以發揮重要作用。

在綠色信貸、綠色債券、綠色保險和綠色基金等多種綠色金融產品的支援下，綠色地產發展前景巨大。

中國金融學會綠色金融專業委員會主任、清華大學金融與發展研究中心主任馬駿曾表示，要把綠色建築標準轉化為綠色金融標準，綠色金融需要把綠色建築的標準納入到綠色信貸標準和綠色債券標準等金融指引當中去，也要有相應的激勵機制。

還有專家認為，綠色金融發展已是勢不可當，現有的產品也得到了市場的充分肯定。未來綠色金融打造的更多的是量身定做的產品，對綠色建築的支援也會更加精準，並且產品期限可以更長。

工商銀行城市金融研究所副所長殷紅在《綠色金融支援綠色建築》演講中介紹，目前我國存量建築95%是高耗能建築，如果這些高耗能建築要改造，未來市場就非常大。此外，根據規劃，“十三五”期間，我國城鎮每年的新建綠色建築佔新增建築的比例要達到30%，這將新增投資需求達5萬億元。

二、“GREEN RANKING”綠色信用評價模型

1、綠色信用指數（G）=綠色發展指數（R，滿分20分）+營運能力指數（E，滿分15分）+盈利能力指數（N，滿分15分）+財務槓桿指數（A，滿分20分）+償債能力指數（K，滿分20分）+發展能力指數（I，滿分20分）

2、綠色發展指數（R）=（X-MIN）×（MAX-MIN）×20+A1+A2+A3

“X”代表該公司綠色建築二三星（包含LEED金級以上、DGNB金級以上、BREEAM優秀級以上）認證建築面積，“MAX”代表2018年上半年上市房企百強獲得綠色建築二三星認證建築面積最高值，“MIN”代表2018年上半年上市房企百強獲得綠色建築二三星認證面積最低值，“A1”代表企業社會責任報告獎勵係數（或可持續發展報告，滿分2分），“A2”代表綠色資訊透明獎勵係數（滿分2分），“A3”代表綠色建築三星級認證獎勵係數（滿分2分）

3、營運能力指數（E）=（存貨週轉率係數+預收賬款週轉率係數）×75%

存貨週轉率=存貨/（期初預收賬款+期末預收賬款）/2，預收賬款週轉率=營業收入/（期初預收賬款+期末預收賬款）/2

4、盈利能力指數（N）=（毛利潤率係數+期間費用率係數+總資產回報率係數）/2

5、財務槓桿指數（A）=資產負債率係數+淨負債率係數，總資產和總負債中均扣除預收賬款

6、償債能力指數（K）=（速動比率係數+現金比率係數+短期償債能力系數+長期償債能力系數）/2，其中預收賬款均不算作負債。

7、發展能力指數（I）=（資本積累率係數+土地儲備倍數係數）/2

8、土地儲備倍數係數、資本積累率係數等13個係數滿分均為10分，每個係數均按照正態分佈模型，剔除極端值後，以標準差調整後的期望值作為最佳值取滿分10分，依照正態分佈曲線上離散程度由最佳值對應的滿分向兩側遞減修正計算得出。

9、資料統計時間範圍：2018年1月1日~2018年6月30日

10、資料來源：上市公司2018年中報、標準排名監測統計

三、中國上市房企百強綠色信用發展現狀

（一）綠色發展水平

根據標準排名對中國上市房企百強綠色建築認證資料的監測和調研顯示，2018年上半年，中國上市房企百強企業共獲得綠色建築二三星級認證面積2268.3萬平方米。

其中僅有碧桂園（HK02007）、中國恆大（HK03333）、綠地控股（600606）和融創中國（HK01918）4家大型房企的綠色建築二星和三星認證面積超過100萬平方米，分別為299.7萬平方米、228.1萬平方米、186萬平方米和133.7萬平方米。當代置業（HK01107）、首開股份（600376）、中海地產（HK00688）、華潤置地（HK01109）、中國金茂（HK00817）、藍光發展（600466）、中南置地（000961）、招商局蛇口（001979）、寶龍地產（HK01238）、金科股份（000656）、萬科集團（000002）等11家上市房企和中樑地產（已向港交所遞交上市申請書）、華宇集團（未上市，但公佈2018年中報，由於綠色建築認證面積較多，故納入研究範圍）綠色建築二三星級認證面積超過50萬平方米，當代置業和首開股份的綠色建築二三星級認證面積超過90萬平方米。

保利發展（600048）、新鴻基地產（HK00016）、龍湖集團（HK00960）、新城控股（601155）、金融街（000402）、世茂房地產（HK00813）、遠洋集團（HK03377）、中國中鐵（601390）、正榮地產（HK06158）、陽光100（HK02608）和朗詩綠色集團（HK00106）等11家上市房企和金輝集團（未上市，但公佈2018年中報，由於綠色建築認證面積較多，故納入研究範圍），今年上半年綠色建築二三星級認證面積超過20萬平方米。

美好置業（000667）、富力地產（HK02777）、合景泰富（HK01813）、建發股份（600153）、融信中國（HK03301）、陽光城（000671）、信達地產（600657）、佳源國際（HK02768）、中駿集團（HK01966）、越秀地產（HK00123）、綠城中國（HK03900）、金地集團（600383）、三湘印象（000863）、弘陽地產（HK01996）、禹洲地產（HK01628）和華夏幸福（600340）等16家上市房企獲得綠色建築二三星級認證面積在20萬平方米以下，其中華夏幸福今年上半年獲得綠色建築認證二三星級面積最少，為0.6萬平方米，由獲得綠色建築二星級認證的南京市溧水經濟開發區規劃展示館所貢獻。

中國奧園（HK03883）、龍光地產（HK03380）、時代中國（HK01233）、雅居樂（HK03383）、力高集團（HK01622）、華髮股份（600325）、瑞安房地產（HK00272）、泰禾集團（000732）和旭輝控股（HK00884）等9家上市房企，今年上半年並無專案獲得綠色建築二三星級認證，但是由於其靚麗的財務資料而躋身《2018中國上市房企綠色信用指數TOP50》。

中海地產、中國金茂、華潤置地、當代置業、碧桂園、首開股份、朗詩綠色集團、綠城中國、中南置地和三湘印象等10家上市房企，今年上半年均有專案獲得綠色建築三星級認證，因此獲得綠色建築三星級認證獎勵係數滿分2分。

此外，中海地產、華潤置地、當代置業、碧桂園、寶龍地產、龍湖集團、世茂房地產、招商蛇口、朗詩綠色集團、萬科集團、越秀地產、遠洋集團、瑞安房地產等13家上市房企，在2017年度企業社會責任報告或可持續發展報告中均有披露綠色建築認證面積相關情況，因此綠色資訊透明係數較高。

研究發現，在上市房企百強中有一半企業釋出了2017年度企業社會責任報告（或可持續發展報告），其中H股上市房企較多，但並不是所有釋出企業社會責任報告的企業都會在報告中披露其綠色建築相關資料。

　　隨著未來中國證監會與生態環境部研究釋出的《上市公司強制ESG資訊披露制度》細則開始實施，A股上市房企也將開始重視企業社會責任報告的釋出，綠色資訊透明係數也將越來越高。

最終我們採用今年上半年企業獲得綠色建築二三星級認證面積與上市房企百強企業中獲得綠色建築二三星級認證面積最大企業比值，乘以綠色建築系數滿分20分，再加上企業社會責任報告獎勵係數分值、綠色資訊透明獎勵係數分值和綠色建築三星級認證獎勵係數分值，綜合測算出上市房企百強的綠色發展指數。需要特別指出的是，為了鼓勵企業開發建設節能減排效果更好的高星級綠色建築專案，本報告未計入綠色建築一星級認證資料。

（二）營運能力

由於房地產企業開發週期較長，當期結轉的營業成本主要對應以前年度的存貨資金投入，週轉效率的變動情況較為滯後，而且存貨中土地成本佔比較高，再加上房地產行業實行預售的特徵，使得存貨總額的週轉率難以真實反映房企的運營效率。

因此我們將傳統意義的存貨週轉率用“存貨/預收賬款”來代替，其中預收賬款採用期初和期末餘額的平均值來計算，衡量以本期的預收規模計算剩餘貨值的出清週期，指標越小，說明存貨的去化壓力越小，指標越大，說明去化壓力越大。

在中國上市房企百強中，截至6月30日，2018年上半年去化壓力最大的房企是三湘印象，存貨/預收賬款為最高值17.9，相當於按照目前的預售速度，需要8年半時間能夠賣完，新鴻基地產和泰達股份的“存貨/預收賬款”也分別高達15.67和13.92，合景泰富也超過13。

“存貨/預收賬款”最小的企業是中海地產，“存貨/預收賬款”僅約為0.01，九龍倉和融創中國的“存貨/預收賬款”也較低，僅約為0.03。

　　我們將上市房企百強2018年的“存貨/預收賬款”按照正態分佈模型排列，剔除極端值後，發現56家企業的存貨週轉率位於1.63~3.25之間，以標準差調整期望值得出“存貨/預收賬款”最佳值為6.32，相當於存貨轉變為預收賬款的理想期限為3年左右，從而將該值取為存貨週轉率係數的滿分10分，依照正態分佈曲線上離散程度由最佳值對應的滿分向兩側遞減修正計算得出各家上市房企的存貨週轉率係數。

為了衡量上市房企預收賬款結轉為營業收入的效率，我們採用預收賬款週轉率來衡量，其中平均預收賬款為期初和期末預收賬款的平均值。

研究發現，“存貨/預收賬款”基本和預收賬款週轉率相一致，在中國上市房企百強中，2018年上半年，新鴻基地產的預收賬款週轉率為最大值7.55，其次是瑞安房地產和泰達股份，分別為6.27和6.04。

同樣，中海地產的預收賬款週轉率為最小值0.03，美好置業和中南置地也較低，分別為0.11和0.19。

在將上市房企百強2018年的預收賬款週轉率按照正態分佈模型排列，剔除極端值後，發現有75家企業的預收賬款週轉率位於第二組0.02~0.70之間，以標準差1.20調整期望值得出預收賬款週轉率最佳值為1.8，將1.8取預收賬款週轉率係數滿分10分，從而依照正態分佈曲線上離散程度由最佳值對應的滿分向兩側遞減修正計算得出各家上市房企的預收賬款週轉率係數。

（三）盈利能力

2018年上半年，中國上市房企百強毛利率最高的是九龍倉，高達89.55%，上實城開和泛海控股的毛利率也均超過50%，建發股份以4.89%毛利率墊底，三盛集團也僅為4.95%，中國鐵建以9.7%的毛利率位列倒數第三。

小米創始人雷軍認為，毛利率越高的公司不一定越好，因為許多公司為了提高毛利率都會從兩方面考慮：提高價格與控制成本。然而，提高產品價格就是在與使用者慢慢變成敵人，一旦控制成本就會慢慢變成偷工減料。

“因此，如何做成一個偉大的公司，就要看該公司到底有沒有勇氣限制毛利率。”雷軍稱。

同樣，在房地產業，我們也認為毛利率並不是越高越好，一味追求利潤率、嚴格控制成本，最終可能導致生產出質量不合格、消費者不滿意的“劣質”房屋。在限價政策下，連售價10萬元/平方米以上的豪宅，都會出現嚴重質量問題。多地出現的業主維權事件、媒體屢屢曝光的房屋工程質量事故，便是對高利潤敲響的警鐘。

因此依據正態分佈模型，我們計算出毛利率的最佳值為44.67%，對應該值的上市房企毛利率係數得滿分10分，從而依照正態分佈曲線上離散程度由最佳值對應的滿分向兩側遞減修正計算得出各家上市房企的毛利率係數。

　　從圖中可以看出，中國上市房企百強2018年中期有33家毛利率位於26.5%~33.4%之間，25家位於34.4%~42.2%之間，15家位於42.2%~50%之間。

同樣，毛利率與期間費用率也成正相關關係，毛利率高的企業，期間費用率也高，九龍倉、美好置業和泛海控股的期間費用率均超過50%，建發股份、泰達股份和中國鐵建的期間費用率均低於4%。

與毛利率相對應，剔除極端值，依據中國上市房企百強期間費用率的正態分佈模型計算，得出2018年中上市房企百強的期間費用率最優值為5.34%，期間費用率恰好為5.34%的綠城中國，其期間費用率係數便得到滿分10分。

　　從正態分佈圖中可以發現，2018年上半年，中國上市房企百強期間費用率集中在6.53%~12.75%之間的企業高達47家。

研究發現，總資產回報率最高的企業依然是新鴻基地產，高達8.57%，華南城和中海地產的總資產回報率也均超過5%，資產回報率最低的是河南地產巨頭正商地產，僅有0.24%，華遠地產和魯商地產分別為0.25%和0.35%。

　　在剔除極端值後，依據正態分佈模型，最終測算出上市房企百強2018年中期的總資產回報率的最優值為3.67%，恰為該值的路勁基建總資產回報率係數便為滿分10分，其中有62家企業的資產回報率低於2.1%。

（四）財務槓桿水平

由於中國目前實行商品房預售制，房地產企業賬面都有鉅額預收款項，交房後預收賬款便結轉為相應的營業收入，企業無須對外實際支付現金清償，並且預收賬款為企業帶來大量現金，改善企業的現金流，提高企業的償債能力，因此預售賬款不能等同於企業一般的債務。

為了準確衡量房地產企業的負債情況，我們將不負有償還義務的預收賬款從總資產和總負債中均予以剔除。

最終我們計算得出，2018年上半年，中國上市房企百強中有48家扣除預收賬款後的資產負債率超過75%的警戒線，超過80%的有24家，中樑地產、魯商置業、正商地產和北大資源4家資產負債率更是超過90%。

其中調整後資產負債率最低的是新鴻基地產和九龍倉，均約為20%，這或許與其擁有大量的商業物業有關，資產負債率低於50%的還有方圓地產和廣廈股份。

當然，債權人希望企業資產負債率越低越好，這樣企業償債有保證，融給企業的資金不會有太大風險，比如新鴻基地產和九龍倉等港企。

但是作為類金融的房地產業，在地價高企之際，前期買地需要大量的資本投入，如果單純依靠企業自有資金投資，擴張步伐無疑會慢很多，這也是近年港資房企的擴張遠遠落後於碧桂園、恆大等內地房企的重要原因。

在資本利潤率高於融資利息率時，投資人也希望企業的資產負債率越高越好，但資產負債率超過一定程度，企業經營就會有一定風險，如果舉債數額巨大，超出債權人的心理承受程度，企業就融不到資金。

因此依據上市房企百強調整後的資產負債率正態分佈模型，我們測算出資產負債率的最優值是59.34%，該值對應的企業獲得該係數滿分10分，11組資料的組距為6.7%。

　　同樣，資產負債率與淨負債率也基本相對應，北大資源、正商地產淨資產負債率均超過500%，京投發展和雲南城投超過400%，泰達股份、泰禾集團和泛海控股超過300%，而方圓地產、美好置業和廣廈股份的淨資產負債率均低於10%。

研究發現，中國上市房企百強2018年中期淨負債率超過100%的有45家，低於50%的有23家，最終依據正態分佈模型測算出淨負債率的最優值為17.24%。

（五）償債能力

由於房企流動資產大都以存貨為主，房地產開發週期較長，存貨短期變現能力較差，且正常情況下房企存貨的土地成本與樓房銷售市價相差甚多，再加上流動負債中包含大量並不需要現金償還且為無息負債的大量預收賬款，因此使得流動比率並不能準確反映房企的短期償債能力。

雖然速動比率去除了流動性較差的存貨，但仍不能排除預收賬款的影響，因此對房企短期償債能力的判斷仍存在一定偏差，因此我們用將預收賬款從流動負債中剔除後的速動比率、現金比率等來衡量房企的短期償債能力。

2018年上半年中國上市房企百強扣除預收賬款的速動比率最大值為方圓地產的2.78，最小值為正商地產的0.13，其中有54家企業集中在0.74~1.22之間，最終測算出速動比率係數可以得滿分10分的最佳值為1.42。

同理，研究發現，中國上市房企百強扣除預收賬款後的現金比率最高值為方圓地產的1.88，美好置業也高達1.27，中海地產則為0.92，泰達股份的現金比率最低，僅約為0.01，正商地產和華夏幸福也僅約為0.03。

　　我們也並不認為房企的現金比率越低越好，現金比率較低意味著短期償債能力較差，一旦市場形勢不好，企業去化不力，則會面臨現金流斷裂的風險。

相反現金比率高到一定程度，則意味著企業賬上有大量閒置資金，只能坐收銀行利息，而不能用於企業經營的發展壯大。

最終，我們測算出2018年中期上市房企百強的現金比率最佳值為0.64，現金比率恰為該值的企業該係數可得滿分10分，其中有68家的現金比率位於0.18~0.69之間。

我們用貨幣資金/短期債務來作為房企即時償債能力的衡量指標，該指標和現金比率中的現金相比，剔除了三個月內可以贖回的有價證券等現金類資產。

2018年上半年，貨幣資金/短期債務的最大值仍然為方圓地產的1.88，說明方圓地產的現金類資產全部為貨幣資金，最小值為國瑞置業的0.07，最終測算出可以得到該係數滿分的值是0.69，其中有62家上市房企的貨幣資金/短期債務值位於0.24~0.57之間。

最後，我們用“（貨幣資金+存貨+投資性房地產-預收賬款）/全部債務”來衡量上市房企的長期償債能力，上市房企百強2018年中期長期償債能力最強的依然是九龍倉，該值高達4.63，新鴻基緊隨其後，為3.36，方圓地產以1.67位列第三。

其中長期償債能力風險最大的是剛剛向港交所遞交上市申請書的中樑地產，該指標僅為0.16，中冶置業、中國中鐵、電建地產和中國鐵建等央企的該指標均不超過0.3，這或許與這四家央企均有需要提前墊付大量資金的政府基建專案有關，但就連高喊“活下去”的萬科集團該指標也僅為0.28。

　　依據正態分佈模型最終測算出“（貨幣資金+存貨+投資性房地產-預收賬款）/全部債務”的最佳值為0.95，其中約有71家企業位於0.43~0.93之間。

（六）發展能力

由於“明股實債”是高週轉房企所普遍採用的融資方式，雖然該方式會增大房企的所有者權益，但少數股東權益並不能作為母公司償債的保證，因此我們用歸屬母公司所有者權益來計算房企的資本積累率。

最終測算得出，資本積累率最大的是中樑地產的1.54，華南城和中國恆大分別為0.28和0.27，路勁基建、金融街和東原地產的資本積累率為0，還有20家房企的資本積累率為負值。

依據正態分佈模型計算出碧桂園0.12的資本積累率，為上市房企百強最優值，碧桂園資本積累率係數得滿分10分，其中有33家房企的資本積累率位於-0.01~0.03之間，23家位於0.03~0.07之間。

最後，我們用土地儲備倍數來作為衡量房企發展能力的另一個指標，該指標為期末土地儲備建築面積與當期簽約銷售建築面積的比值。

研究發現，截至6月30日，三湘印象和京投發展、合生創展3家房企的土地儲備倍數超過60倍，這意味著按照2018年上半年的銷售去化速度，在不增加土地儲備的情況下，這三家房企需要30年才能賣完。

與此同時，合景泰富、招商蛇口和美好置業的土地儲備低於3倍，最終測算出土地儲備倍數的最優值為首創置業對應的8.74，相當於能夠滿足未來4年半的銷售。

但是，2018年上半年有10家房企土地儲備倍數超過30倍，超過15倍的有15家，在調控壓力下，大多數房企也開始放緩拿地擴張步伐，土地儲備倍數低於8.5倍的有25家。

我們將綠色發展、營運能力、盈利能力、槓桿水平、償債能力和發展能力6大指標、16個細分系數的分數彙總計算得出中國上市房企百強的綠色信用指數，最終按照分數大小排序得出《2018中國上市房企綠色信用指數TOP50》。

其中榮盛發展（002146）、中國鐵建（601186）、濱江集團（002244）、首創置業（HK02868）、佳兆業（HK01638）、中糧置地（000031）、建業集團（839745）、路勁基建（HK01098）、電建地產（601669）、正商地產（HK00185）、東原地產（母公司為迪馬股份，股票程式碼：600565）、隆基泰和（HK01281）、北大資源（HK00618）、天房發展（600322）、五礦地產（HK00230）、光明地產（600708）、金隅股份（HK02009）、九龍倉（HK01997）、北辰實業（601588）、中交地產（000736）、景瑞地產（HK01862）、三盛集團（HK02183）、北京城建（600266）、國瑞置業（HK02329）、花樣年（HK01777）、深圳控股（HK00604）、合生創展（HK00754）、廣宇發展（00537）、華遠地產（600743）、上實城開（HK00563）、華南城（HK01668）、新湖中寶（600208）、中洲控股（000042）、雲南城投（600239）、魯商置業（600223）、南山控股（002314）、泰達股份（000652）、天地源（600665）、廣廈股份（600052）、榮安地產（000517）、大名城（600094）、泛海控股（000046）、福星惠譽（000926）、格力地產（600185）、京投發展（600683）、銀億股份（000981）46家上市房企，由於今年上半年綠色建築二三星級認證面積較少或財務資料表現不佳，未能入選《2018中國上市房企綠色信用指數TOP50》。

　　由於篇幅所限，我們未能將綠色信用指數的16大系數原始資料一一公佈，僅選取最能代表企業綠色信用水平的綠色建築二三星級面積、存貨週轉率、毛利率、資產負債率、現金比率和土地儲備倍數6大系數原始資料予以公佈，以供讀者參考，同時展現該評測的客觀性與公正性。

四、“2018中國上市房企綠色信用指數TOP50”特點

（一）龍頭房企領跑綠色信用指數

《2018中國上市房企綠色信用指數TOP50報告》顯示，中海地產和中國金茂兩大央企搶到了第一和第二的寶座，綠色地產領跑者當代置業與另一央企華潤置地並列第三名，中國恆大和碧桂園兩大巨無霸攜手穩坐第四名，北京國企龍頭首開股份佔據第五名，寶龍地產、龍湖集團、世茂房地產和招商局蛇口緊隨其後，朗詩綠色集團和萬科集團兩大綠色地產標杆企業並列第十名。

其中，拿下“冠軍”的中海地產的綠色信用指數高達96.59，2018年上半年其獲得綠色建築二三星級認證面積達88.4萬平方米，半年存貨/預收賬款週轉率僅為4.4，毛利率37.1%，土地儲備倍數6.7，總資產與總負債中扣除預收賬款後的負債率水平僅為53.4%，接近上市房企百強的最優值59.34%。

　　發力綠色智慧、執行“綠金戰略”的中國金茂，綠色信用指數為81.29，與中海地產有達15.4分的差距，主要體現在中國金茂的現金比率僅約為38%，約為中海地產的4成，這也與其加速擴張、現金流緊張有一定關係，2018年上半年中國金茂已突破700億銷售大關，躋身中國房企15強。

“探花”華潤置地與當代置業和2018中國上市房企綠色信用指數TOP50的“榜眼”中國金茂僅有0.5分的差距，兩家企業2018年上半年獲得綠色建築二三星級認證面積甚至還比中國金茂多，當代置業2018年上半年的綠色建築二三星級認證面積接近100萬平方米。

作為世界上最大的上市房企，碧桂園和中國恆大2018年上半年也均有超過200萬平方米的綠色建築二三星級認證面積。碧桂園更是逼近300萬平方米，不過其中與碧桂園合作的貴州地產龍頭中天城投作出了很大貢獻，雙方在貴陽合作的專案獲得綠色建築二三星級認證體量較大。

但碧桂園和中國恆大的現金流均比較緊張，碧桂園扣除預收賬款後的資產負債率達84.7%，中國恆大也逼近80%，恆大的現金比率僅約為18.6%。2018年11月中國人民銀行釋出的《中國金融穩定報告（2018）》提到，一些民營企業和上市公司通過投資、併購等方式逐步控制多家、多類金融機構，如明天系、海航集團、復星國際、恆大集團等。

朗詩綠色集團2018年上半年獲得綠色建築二三星級認證面積僅有20.5萬平方米，地產“一哥”萬科集團也僅有不到60萬平方米的二星級以上綠色建築，萬科的資產負債率也逼近80%，這也是一面高喊“活下去”、一面又瘋狂拿地擴張的萬科與朗詩並列2018中國上市房企綠色信用指數TOP50第十名的重要原因。

在上述13家綠色信用水平較高的上市房企中，有中海地產、中國金茂、華潤置地和招商局蛇口4家央企，2家地方國企首開股份和萬科集團，其餘7家為民營企業。

此外，中海地產、中國金茂、華潤置地、中國恆大、碧桂園、龍湖集團、世茂房地產、招商局蛇口和萬科集團9家上榜企業2018年前11月已完成千億銷售額，中海地產完成2400億元，萬科集團、中國恆大和碧桂園均突破5000億大關，碧桂園更是超過6600億元，這也說明大型房企在踐行綠色發展的同時，財務信用安全程度也相對較高。

　　位列2018中國上市房企綠色信用指數TOP50第11名的華宇集團和第20名的藍光發展，均為西南地產龍頭，兩者之間的綠色信用指數相差也僅為3.19，同樣發家於重慶、榮登第16名的金科股份與藍光發展更是僅有0.6分的差值，這也說明躋身2018中國上市房企綠色信用指數TOP50第11~20名的10家企業2018年上半年綠色信用水平差距並不大。

第21名金融街與第30名龍光地產的綠色信用指數差距擴大為5.62分，第31名中國中鐵與第40名中樑地產的差值也為5.31分，說明2018中國上市房企綠色信用指數TOP50第21名至第40名之間的20家上市房企綠色信用水平逐步降低。

其中值得一提的是，綠地控股和融創中國這2家3000億銷售額以上的大型房企，2018年上半年也均有超過100萬平方米的綠色建築二三星級認證面積，但是由於財務槓桿水平較高、償債能力相對較弱而未能入選2018中國上市房企綠色信用指數TOP50前20名。

截至6月30日，綠地控股扣除預收賬款後的資產負債率仍達83.6%，現金比率僅約為19.4%，融創中國的資產負債率更是達87.2%，現金比率比綠地還低，僅為14.4%，這使得融創中國最終列2018中國上市房企綠色信用指數TOP50第38名，綠地控股列第22名。

2018中國上市房企綠色信用指數TOP50的後10家上榜企業中，第41名陽光100與第50名旭輝控股的綠色信用指數差值擴大為11.14分，其中華髮股份、信達地產、泰禾集團和瑞安房地產的綠色信用指數也均低於50，除信達地產外，其餘三家企業2018年上半年均無專案獲得綠色建築二三星級認證。

（二）綠色建築發展差距較大

在2018中國上市房企綠色信用指數TOP50中，碧桂園、中國恆大、綠地控股、融創中國、當代置業、首開股份、中海地產、華潤置地、中國金茂和藍光發展是2018年上半年獲得綠色建築二三星級認證面積最大的10家企業。

其中碧桂園、中國恆大、綠地控股和融創中國4家3000億以上銷售額的巨型房企，2018年上半年獲得綠色建築二三星級認證的面積均超過100萬平方米，碧桂園和中國恆大兩家5000億以上的巨無霸甚至超過200萬平方米，綠色建築認證面積較大也與這些房企開發專案眾多有關。

　　當代置業、首開股份、中海地產、華潤置地、中國金茂和藍光發展6家企業2018年上半年獲得綠色建築二三星級認證的建築面積在80萬~100萬平方米之間。

從位於第11名的中南置地到第20名之間的龍湖集團，2018年上半年獲得綠色建築二三星級認證的建築面積由77.4萬平方米下降為44.7萬平方米，差距接近一倍。

位列第30名的美好置業，2018年上半年的綠色建築二三星級認證面積下降到19.5萬平方米，位列第45名的華夏幸福2018年僅有0.6萬平方米綠色建築二星認證面積，中國奧園、龍光地產、時代中國、雅居樂、力高集團、華髮股份、瑞安房地產、泰禾集團和旭輝控股2018年上半年的綠色建築二三星級認證面積為0。

（三）2/3上榜房企去化壓力較小

在2018中國上市房企綠色信用指數TOP50中，三湘印象、新鴻基地產和合景泰富的存貨/平均預收賬款值均超過10，意味著按照2018年上半年的去化速度存貨轉化為預收賬款至少需要5年，其中三湘印象的存貨/預收賬款值高達17.9，新鴻基地產也超過15，合景泰富約為13。

　　其中，僅有金融街、泰禾集團、瑞安房地產、寶龍地產和富力地產5家企業的存貨/預收賬款值在510之間，中海地產、中國恆大、雅居樂和世茂房地產4家企業存貨/預收賬款值約為4，大概需要2年時間可以將存貨轉換為預收賬款。

截至6月30日，華髮股份、中國金茂和越秀地產等27家企業存貨轉換為預收賬款需要1~2年時間，綠地控股、朗詩綠色集團和弘陽地產等15家企業存貨轉換為預收賬款的時間在1年之內，接近存貨/預收賬款最優值1.8。

這說明2018中國上市房企綠色信用指數TOP50中2/3的上榜企業去化壓力較小，存貨轉換為預收賬款的速度較快。

（四）過半上榜企業毛利率超過30%

在2018中國上市房企綠色信用指數TOP50中，雅居樂、新鴻基地產、華潤置地、華夏幸福、金融街、招商局蛇口和信達地產等7家企業的毛利率超過40%，中國金茂、富力地產和新城控股等23家企業的毛利率超過30%。

　　此外，融信中國、中國奧園和時代中國等16家企業2018年上半年的毛利率超過20%，當代置業、陽光100和綠城中國等7家企業的毛利率超過10%，福建地產巨頭建發股份的毛利率最低僅為4.9%。

由此可以看出，在地產白銀時代，2018中國上市房企綠色信用指數TOP50的上榜企業仍享有較高的毛利率，其中過半企業毛利率超過30%。

（五）資產負債率普遍偏高

在《2018中國上市房企綠色信用指數TOP50報告》中，中樑地產在總資產和總負債中扣除預收賬款後的資產負債率仍高達92.52%，成為負債率最高的房企，這或許也是其謀求快速上市的重要原因。

　　正在加速擴張的融創中國成為上榜企業中負債率第二高的企業，調整後的資產負債率達87.23%，在高負債高週轉的背後，或許是融創中國爭做中國地產龍頭大哥之心。

正在向萬億銷售額奔跑的地產“一哥”碧桂園，以84.74%的負債率成為2018中國上市房企綠色信用指數TOP50負債率的第三名，但是碧桂園的淨負債率僅約為融創中國的1/3，為59.3%。

泰禾集團和綠地控股、新城控股這3家企業的資產負債率也均接近83%，其中2018年中期泰禾集團的淨負債率更是高達371%，綠地控股約為180%，新城控股的淨負債率約為100%。

此外，信達地產、陽光城、華髮股份、禹洲地產、中南置地和正榮地產6家企業扣除預收賬款後的資產負債率均超過80%。

合景泰富、中國恆大和陽光100等12家上榜房企調整後的資產負債率超過75%的警戒線，融信中國、首開股份和佳源國際等25家企業的資產負債率位於60%~75%之間。

僅有中海地產、瑞安房地產、美好置業、三湘印象和新鴻基地產5家企業的資產負債率低於60%，只有新鴻基地產1家企業在扣除預收賬款後的資產負債率低於50%，為22%。

2018中國上市房企綠色信用指數TOP50中低於資產負債率最優值59.34%的企業，也僅有上述5家，說明上榜企業資產負債率普遍偏高。

（六）現金比率普遍偏低

在2018中國上市房企綠色信用指數TOP50上榜企業中，剔除預收賬款後的現金比率最高的為美好置業，高達126.9%，中海地產以92.4%的現金比率位列第二，藍光發展以77.5%排在第三。

　　金科股份、華宇集團和保利發展3家企業的現金比率，超過現金比率最優值65%。

現金比率低於65%、超過60%的也僅有信達地產、越秀地產和合景泰富3家，低於60%、超過50%的有佳源國際、金地集團、中南置地、金融街、時代中國和首開股份6家。

龍光地產、中駿集團和綠城中國等39家企業的現金比率低於50%，與64%的現金比率最優值相差較遠，說明2018中國上市房企綠色信用指數TOP50的上榜企業現金儲備普遍偏低，現金流比較緊張。

（七）過半企業土地儲備充足

在2018中國上市房企綠色信用指數TOP50上榜企業中，土地儲備倍數最高的是三湘印象，高達64.9倍，按照目前銷售速度至少需要32年才能賣完。

　　截至6月30日，金融街的土地儲備倍數約為三湘印象的一半，為35.5倍，新鴻基地產和陽光100的土地儲備倍數約為28倍。

此外，龍光地產和融創中國、綠城中國19家企業的土地儲備倍數超過10倍，按照2018年上半年的銷售速度，能夠滿足未來5年發展。

融信中國、華髮股份和旭輝控股等26家企業的土地儲備倍數位於5~10倍之間，能夠充分滿足未來3~5年的企業發展。

金輝集團、信達地產、中樑地產和藍光發展這4家房企的土地儲備，可以滿足未來2年發展，美好置業、合景泰富和招商局蛇口的土地儲備略顯不足。

2018中國上市房企綠色信用指數TOP50上榜企業中有29家土地儲備倍數超過最優值8.74，說明過半企業土地儲備充足，可以充分滿足未來發展。

五、結語

自2006年原建設部頒佈《綠色建築評價標準》至今，中國的綠色地產發展已經超過12年，與此同時，裝配式建築等工業化生產方式進一步推進，綠色建材、精裝修房屋也日益成為綠色地產發展的重要組成部分。

隨著生態文明建設和綠色發展理念成為中國“十三五”規劃的重要內容，“推動形成綠色生產生活方式，加快改善生態環境”成為中國“十三五”時期的主要目標任務和重大舉措之一，政府對於綠色建築的政策支援力度也越來越大，中國綠色地產發展進入關鍵期。

越來越多的企業開始踐行綠色發展，綠色建築專案也日益增多，再加上綠色金融、政府政策的支援和助推，綠色建築將進一步發展壯大。

但由於社會各界和媒體機構等對於綠色建築的關注度還不夠高，且綠色建築的執行效能也缺乏專業權威的資料支援，再加上目前中國商品房大多以毛坯房交付，消費者無法充分享受到綠色建築的健康舒適、節能環保等效益。

此外，水、電、燃氣、暖氣等公共資源相對廉價，即使是全裝修交付的綠色建築專案，消費者購買綠色建築房屋所能享受到的節水、節電、節能等經濟收益也並不明顯，而第三方房屋工程質量、室內環境檢測環節的缺失，更導致消費者並不能充分了解綠色建築的健康宜居、節能環保等效能，最終導致綠色建築的市場銷售行情並不理想。

而在限價的大環境下，企業開發高品質的綠色建築卻不能由市場定價，享受高品質產品所帶來的溢價收益，導致企業發展綠色建築的積極性減弱，阻礙了綠色建築的進一步發展壯大。

原本審批快、期限長、成本低的綠色金融，可以成為綠色建築發展的加速器，但是建築節能減排監測系統的缺失，導致金融機構並不能準確地掌握建築節能效益，因此無法保證綠色投資是否能夠真正用於開發建設節能環保的綠色建築。

目前，中國房企綠色環保資訊的不透明、不公開，隱性負債的存在和財務資料的錯綜複雜，導致綠色金融機構無法準確掌握企業的財務信用狀況，繼而降低了投資綠色建築的意願。

本著促進房地產建築業的節能減排、真實瞭解上市房企的綠色信用狀況、推動綠色金融與綠色建築融合發展的目的，我們啟動了《2018中國上市房企綠色信用指數TOP50報告》研究編制工作。

由於時間和能力、資源所限，我們的報告定有諸多不周全之處，希望讀者能夠及時批評指正，希望我們能夠共同推動綠色金融與綠色建築的融合發展，推動房地產建築業的綠色發展和節能減排，繼而推動中國經濟的綠色轉型和全球生態文明建設。

來自：http://www.xinhuanet.com//globe/2018-12/24/c_137684817.htm