01、2022市場底部徘徊 房企面臨生存挑戰

2022年，作為國民經濟支柱的房地產業，在防炒作、去產能、降槓桿等系列政策的影響下，疊加疫情防控和內外部其他因素的影響，房地產步入了底部區間，市場持續冰凍。

一方面，市場信心低迷，商品房交易走低，企業經營運轉困難；另一方面，資金回籠週期延長，保交樓任務壓力加大；第三是房企的債務暴雷，引發連鎖負面反應，加劇了觀望的情緒。

這一年，房地產開發企業們，也迎來了嚴峻的生存挑戰。

02、開發商業績普遍縮水 千億房企腰斬

2022年，受整體市場持續低迷影響，房企的銷售業績普遍下滑。

1-12月，千億房企減至20家，2021年千億房企41家，2022年這一資料同比減少51.2%。而排名前三十的房企中，僅有四家開發商的業績正增長，其餘均出現不同程度下滑，最大跌幅甚至超70%。

同時，2022年1-12月 房企總銷售top30的金額僅51775億元，較之去年三十強的業績下降38.3%。

單個房企來看，2022年銷售金額top3企業為碧桂園、保利發展、萬科，銷售金額分別為4643億、4408億和4172億。去年同期，這三家企業的銷售金額碧桂園7588億、保利發展50439億、萬科6203億，2022年的業績同比之下縮水幅度分別為38.81%、18.96%、32.74%。

另外，十強、百強房企的門檻也有明顯的變化，具體而言就是2022較2021年出現明顯的下調。1-12月銷售金額方面，前十的房企進入門檻，從去年的2903億縮減至1700億。而五十強和百強房企的門檻，也均約去年同期的一半水平。

03、逆勢大環境下 仍有部分房企表現吸睛

2022年，受疫情因素影響，疊加此前對房地產的防炒作、降槓桿等系列動作，房企不僅面臨去化難的問題，資金的短缺讓交樓和債務清償都倍感壓力。洗牌，成為2022年房地產開發領域的一大現象；活下來，成為開發商們當前與未來的主要目標。

雖然挑戰形勢嚴峻，但也有不少房企仍能在逆市中勇毅前行，成為房地產市場一抹耀眼的光。龍湖、招商、保利、綠城、金地、建發、越秀、華髮等優質頭部房企，就是這樣的榜樣。

資料顯示，2022年龍湖銷售金額共計實現2033億元，在銷售排行榜中位居第九名。去年同期，龍湖的銷售金額排在第十一位，逆境中還實現了名次的前進。

招商蛇口，2022年1-12月累計實現簽約銷售金額2926億元，在銷售排行榜中位居第七名，與去年同期比，排名前進一名。保利等房企的銷售金額排名，也均較2021年有所前進。

04、房企買地支出減少 民營企業拿地意願驟降

受市場冷卻影響，房企出手拿地也更謹慎，各月土地出讓金同比均大幅下滑。

2022年前1-12月，拿地金額top20的房企，買地支出共7233億，而2021年同期top20房企總拿地金額為13958億，縮水幅度達48.2%。

2022年拿地金額居前二十的房企，除了少數幾家的買地支出逆勢增長，多數開發商的拿地金額呈現不同程度的下滑。其中，萬科、中國金茂、龍湖集團、中國中鐵、綠城中國等開發企業的拿地金額，同比下降幅度超50%。

另外，從房企的屬性來看，在2022年的土地市場國企央企表現活躍，拿地金額top20中僅有龍湖集團、偉星房產二家民營企業。2021年拿地領跑的房企如碧桂園、融創、新城等，2022拿地都盡顯保守。

05、2023洗牌或加劇 哪些房企更容易活下來？

2022年以來，房地產市場逐漸步入失速的通道中，調控政策的風向也發生了轉變，重心從降產能、去槓桿、防炒房，轉移到提信心、化風險、促需求等方面。

近期，刺激政策更是利好迭出，至少釋放了三大資訊：①擴大內需提升至戰略高度，住房改善需求予以重視和支援；②不發生系統性風險是底線，優質頭部房企風險優先化解； ③房地產業的前進目標，是向新發展模式平穩過渡。

後市，房地產的大環境雖然是向好，但卻並不是所有房地產都能在寒冬的考驗中堅挺下來。那麼，未來哪些房企更容易“活下來”呢？

1、優質頭部房企。

金融“十六條”明確要支援優質房地產企業發行債券融資，重點支援優質房地產企業兼併收購受困房企專案；“第三支箭”表示支援實施改善優質房企資產負債表計劃，加大權益補充力度；中央經濟工作會議指出，要有效防範化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況…毫無疑問，優質房企在洗牌中，由於有政策的加持將活下來。哪些是優質房企，銀行授信範圍給出了答案！

2、拿地補倉的企業。

2022年，雖然不少房企在土地市場表現出“躺平”的姿態，但是也有不少房企積極補倉，加之去年的拿地動作，2021-2022買地前五的房企新增土地貨值均超5000億。其中，保利發展、碧桂園近兩年累計新增的土地貨值均超6000億；萬科、中海、華潤的新增貨值分別達5518億、5159億和5109億。此外，綠城中國、招商蛇口、龍湖集團等房企的新增土地貨值，均在3000億以上。

3、綠檔企業。

2021年1月1日，全面實行的“三道紅線”政策，是針對所有開發商劃出的三個指標，分別為：①剔除預收款後的資產負債率大於70%；②淨負債率大於100%；③現金短債比小於1。其中，一道都沒踩中的房企，被歸為綠檔。當前，雖然該政策的執行度和關注度逐漸淡去，但仍不失為房企穩健發展的一個參考指標。

4、聚焦主航道不激進的企業。

這方面的正向典範，如萬科、綠城、龍湖等優質的民營成分房企，以及保利發展、中海地產、華潤置地、招商蛇口等為代表的國央企。負面的案例，如某大、XX城、XX幸福、某力等，抑或是發展腳步邁的太快，抑或是產業佈局上過於多元化，容易發生暴雷等風險，最終難在經濟產業升級轉型的大潮中深耕下去。

06、展望：冬雪消融春將至，靜待花開好時節

2023年，在系列政策持續的激勵作用下，房地產市場整體向好將是大機率事件，房企的生存和經營環境也會得以改觀。

一方面，隨著住房改善消費支援政策的進一步深化和落地，房地產市場逐漸解凍，信心緩緩迴歸，不動產的流動性將得以改善。另一方面，在信貸融資、債券融資和股權融資的政策支援下，開發商尤其是優質頭部房企平穩“上岸”，保交樓工作、債務清償等順利推進。

與此同時，在資金回籠週期趨於常態化後，土地市場也將一改低迷態勢。另外，對於近期多次提及的房地產新模式，也將是房企未來探索前進中找尋的方向。

來自：58安居客房產研究院