房企系公寓企業表現較為亮眼，儘管上半年受疫情影響，發展速度有所放緩，但規模、營收等指標穩步提升。

觀點指數 經歷一輪休養生息後，長租公寓部分頭部企業已逐漸恢復，開啟新一輪發展節奏。

10月長租公寓企業活躍度上升，更有公寓企業新推品牌或新佈局城市，如合景泰富旗下的高階白領公寓品牌合景·譽舍首入成都；聯發地產推出旗下首個青年公寓品牌聯發爾寓。

值得注意的是，自如與國企合作開發運營的大型租賃社群正式在廣州入市，這是年內繼泊寓成壽寺專案、領寓袖米社群外第三個入市的租賃社群。

另外，地方政府積極推動當地租賃住房供應，政企合作模式越發成熟，由魔方公寓與溫州政府合作的首個試點人才公寓專案亦正式入市。

政策層面，住房和城鄉建設部部長王蒙徽再提“加快發展住房租賃市場，多措並舉增加租賃住房供應”。

同時，南寧、南京和合肥等地擬將多種建築改為租賃住房，其中後兩者還將通過稅費優惠，進一步刺激租賃需求，發展房租賃市場。

泊寓重回榜首，企業搶灘租賃社群賽道

整體來看，房企系公寓企業表現較為亮眼，儘管上半年受疫情影響，發展速度有所放緩，但規模、營收等指標穩步提升。

觀點指數釋出的“10月中國長租公寓發展指數TOP20”顯示，萬科泊寓重回榜首。

10月17日，萬科長租公寓事業部管理層透露，截至2020年10月，萬科泊寓的房間數已經達到13.48萬間，進入33個城市，開業365家門店。

龍湖冠寓排名升至第二，本月也有所動作。

10月18日，冠寓與長沙城市發展有限公司共同開發專案開業。據悉該專案為冠寓在長沙的第七個專案，不斷加碼投資，足見對嶽麓地區的發展潛力的認可。

而沉寂許久的中海長租公寓迎來了在上海的第二個專案——2019年中海長租公寓於上海的首店開業，專案50天內便達到了百分之百的出租率。值得注意的是，在大多數長租公寓還在向實現自主運營目標發展的背景下，中海長租公寓已經實現利潤貢獻。

自如方面，目前在全國9個城市已經管理了100萬間房源，獲得了300多萬名租戶。儘管其規模與運營優勢盡顯，但據觀點指數調研顯示，目前市場上仍有不少針對自如“降租解約”方面的爭議，企業發展仍然浮現著各種痛點。

另外，進入下半年後，國內租賃社群專案密集入市。繼泊寓、領寓後，自如亦入局了租賃社群。

資料來源：公開報導、企業官微、觀點指數整理

10月，自如與廣州開發區金控集團合作開發的品質租住社群“自如裡·廣州黃埔凱得家青年社群”正式入市。該專案位於黃埔區蘿崗商圈，由自如與廣州開發區金融控股集團有限公司聯合開發運營。

結合目前公開資料，租賃社群普遍體量偏大，以自如裡為例，社群總面積超過63000平米，共囊括3棟33層租賃式住房，規劃供應超過1500間房源，首批供應280套。

在消費升級、居住文化的迭代中，長租公寓的產品形態也發生變化。隨著大量租賃用地的推出，可以預見，租賃社群必然是未來長租公寓的一大新勢力。

公寓企業頻繁暴雷，市場擔憂情緒盡顯

作為國內第二隻長租公寓股，今年以來蛋殼公寓經歷了從高光到至暗的兩極。

10月20日市場訊息稱，蛋殼公寓營運長（COO）顧國棟已於近期離職。同時，媒體報導蛋殼公寓正處於裝修承包商討債、區域公司財務跑路，從而引發大量租客擔憂，集中訴求退還押金的境地。

觀點指數梳理了今年以來蛋殼公寓的動態發現，危機始末可以追溯到今年6月。

來源：觀點指數根據報導整理

在多個利空衝擊下，蛋殼公寓在二級市場遭到了投資者冷落。2020年6月，股價稍有起色的蛋殼公寓再度遭遇雪崩式下滑，截至2020年10月最後一個交易日，其股價僅1.87美元/股，較上市時下跌超86%。

資料來源：萬得、觀點指數整理

不難看出，市場對蛋殼公寓擔心的原因來自兩個方面。首先，近年長租公寓企業暴雷頻繁，引發了市場對行業的擔憂情緒，同時疫情加快了洗牌進度，暴雷企業開始往上游伸延。

市場資料統計，2017-2019年共有69家長租公寓機構資金鍊斷裂或無法再經營。其中，2019年就有53家，資金鍊斷裂且跑路的有45家，被收購的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。

到了2020年，上述現象仍在繼續。年初至10月末，傳出暴雷訊息的企業已超20家，上海、杭州、蘇州、成都、廣州等多地均有出現公寓企業接連暴雷。

再者，蛋殼的租客中，有很大比例在繳納租金時使用了租金貸，這也讓大部分租客的利益與蛋殼公寓的存亡掛鉤。

蛋殼公寓招股書資料顯示，截至2019年前9個月，蛋殼租金貸佔總租金收入67.9%。值得注意的是，2017-2019年前9月蛋殼公寓租金貸佔比有降低趨勢，但2020年一季報中，並未透露最新資料。

資料來源：招股書、觀點指數整理

如今，租金貸成為監管的重點，亦是全行業的共識。蛋殼公寓原本希望在降租金貸、去財務槓桿方面可以掌握自己的節奏，但政策變化和CEO高靖忽然離職讓股價動盪，由此引發連鎖反應。

營業資料方面，蛋殼公寓的狀況同樣值得擔憂。

資料來源：蛋殼公寓招股書、企業財報、觀點指數整理

最新財報顯示，蛋殼公寓今年第一季度營收為人民幣19.396億元，同比增長62.5%；淨虧損人民幣12.344億元，虧損額同比擴大近4億元。截至3月31日，蛋殼運營公寓總數約為42萬間，出租率為75.6%，環比、同比均微降。

總的來說，長租公寓市場需求強勁，但前期野蠻生長，且發展過程魚龍混雜。經過政府監管和市場調整，行業出現大範圍的洗牌是必然，只有經營穩健、商業模式可持續的公司才能脫穎而出。