十九大報告指出要“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。2018年7月31日中共中央政治局會議提出要“堅決遏制房價上漲，加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制”。為促進房地產市場平穩健康發展，中國社科院財經戰略研究院住房大資料專案組、住房大資料聯合實驗室在2018年10月大資料房價指數（BHPI）監測分析的基礎上，結合專案組對中國住房市場的長期跟蹤研究，完成了2018年11月《中國住房市場發展月度分析報告》。
一、發展現狀與存在問題
在中央政治局會議定調堅決遏制房價上漲後，房價上漲預期有了顯著的改變。市場觀望情緒增強，投資投機熱情下降。房地產調控政策保持了其平穩性與延續性，部分開發商及住房投資者關於調控政策放鬆的預期落空。貨幣化棚改政策的調整，對二三四線城市房地產熱起到了釜底抽薪的作用。複雜的國內外經濟形勢，也使得部分家庭推遲了購房決策。在諸多內外因素的綜合作用下，2018年10月全國房地產市場整體退熱，一二三四線城市均穩中有降。2018年10月142個樣本城市房價平均環比下跌0.296%。房價環比上漲的城市為58個，比6月減少61個，佔樣本數的40.8%。房地產市場的整體趨穩，對於防範巨集觀系統性風險、加快房地產市場長效機制建設具有重要意義。
1.一線城市房價集體微降，但絕對水平仍處高位
2018年10月，在中央嚴控房價上漲的政策背景下，北京、深圳房價回升程式中斷，廣州樓市由熱轉冷。與2018年9月相比，10月一線城市房價環比平均下跌1.857%，跌幅比上月進一步擴大1.3個百分點。廣州、北京、深圳、上海四個一線城市房價均環比下跌。其中10月深圳環比下跌0.83%，北京環比下跌1.99%，廣州環比下跌1.9%，上海環比下跌2.71%。與上年同期相比，2018年10月一線城市平均同比漲幅降至1.277%，其中北京同比上漲0.52%，深圳同比上漲3.45%，廣州同比上漲12.11%，上海同比下跌10.97%。
雖然一線城市房價漲勢暫時已經得到有效控制，但房價水平仍處高位、潛在供求矛盾難以短期緩解。從市場基本面看，一線城市作為中國高階服務業中心、最具人才吸引力的城市群體，居民收入高、人口規模龐大。一線城市住房市場具有供給增長潛力小、需求增長潛力大的特徵，住房供求矛盾長期存在。在嚴厲的限購限貸政策作用下，雖然當前房價上漲得到了抑制，但是住房供求矛盾仍通過一些曲折的形式表現出來。比如住房租金快速上漲等，就在一定程度上反映了一線城市的住房供應偏緊局面。“資本公寓”利用金融槓桿爭奪房源，又進一步加劇了房源緊缺與租金上漲。
一線城市中，北上深三城房價水平差距也逐步拉開。2018年10月，一線城市房價中位數為44842元/建築平方米。北京房價中位數仍居第一，為56891元/建築平方米。深圳第二為51136元/建築平方米，上海以44108元/建築平方米低於深圳居第三位。10月北京房價中位數比9月上升了1016元/建築平方米，深圳、上海及廣州均有所下降，廣州房價中位數比9月下降了3392元/建築平方米。
2.準一線及二線城市房價總體回撥，住房供求矛盾顯著緩解
在各地政府嚴控住房投資投機、棚改貨幣化安置政策調整、市場短週期接近見頂等因素的綜合作用下，準一線及二線城市房價由漲轉跌。
2018年10月，準一線城市房價環比平均下跌1.415%，跌幅比上月進一步擴大1.25個百分點。除蘇州環比接近持平外，重慶、天津、杭州房價均環比下跌。10月重慶房價環比下跌3.57%，下跌速度加快。10月準一線城市平均同比漲幅收窄至10.77%，其中重慶同比上漲24.46%，杭州同比上漲12.76%。
與2018年9月相比，10月準一線城市房價中位數為21611元/建築平方米，比上月下降677元/建築平方米。其中天津、蘇州較上月有所上升，杭州、重慶較上月有所下降。曾為全國房價第一的杭州，10月房價中位數為27088元/建築平方米，比上月下降4373元/建築平方米，房價水平仍居準一線城市第一。準一線城市中，重慶房價中位數最低，為13649元/建築平方米，比上月下降473元/建築平方米。
2018年10月二線城市房價環比下跌0.941%，跌幅比上月進一步擴大0.209個百分點。除了瀋陽、東莞、寧波、武漢、無錫微漲外，其它二線城市房價均下跌。西安、青島、成都等曾經的熱點二線城市房價環比下跌相對較快。其中成都環比下跌4.34%、西安環比下跌3.59%、青島環比下跌2.93%。熱點二線城市房價由漲轉跌，也帶動了周邊三四線城市房價下跌。如成都房價下跌帶動周邊樂山、自貢、遂寧等地房價下跌；廈門下跌帶動了漳州等地房價下跌等。
自2018年1月以來，二線城市房價同比漲幅總體呈現下降態勢。與上年同期上比，二線城市總體仍累積了較高的房價漲幅。2018年10月，二線城市同比上漲8.914%。其中西安同比上漲47.45%，居二線城市之首；廈門同比下跌14.7%，居二線城市末位。
二線城市10月房價中位數的平均值為18138元/建築平方米，較上月略降205元/建築平方米。廈門以35353元/建築平方米居二線城市第一，瀋陽以9357元/建築平方米居最末。二線城市中，房價中位數在20000元/建築平方米以上的城市還有南京、福州、寧波、青島。西安、成都等2017-2018年熱點城市，房價水平在二線城市中處於中等偏下水平。
2018年上半年，由於住房限價、房價上漲預期、投資投機需求湧入、庫存不足等原因，西安、杭州等多個準一線及二線城市新房一房難求，購房搖號中籤概率堪比中大獎。2018年下半年，熱點城市住房限價有放鬆的態勢，這促使被捂盤惜售的新房重新進入市場。調控政策的進一步加碼，使得投資投機需求受到抑制。購房預期也在逐步轉變，觀望人群增加。這些因素的綜合作用，使準一線及二線城市供應緊張局面顯著緩解，熱點城市房價率先回撥。
3.三四線城市小半上漲，市場分化進一步加劇
在房地產市場調控向三四線城市延伸、棚改貨幣化安置政策調整、價格窪地填平的背景下，三四線城市房價漲速持續回落。2018年10月，三四線城市房價環比下跌0.118%。過半三四線城市房價下跌，118個樣本城市中，房價環比上漲的城市僅為52個，上漲城市佔比44%。下跌的城市達66個，下跌城市佔比56%。曾經的三四線房價上漲明星城市西雙版納環比跌幅居三四線城市第一名。廊坊、咸陽、樂山、嘉興等曾經房價漲速居前的三四線城市，10月房價環比跌幅也位居三四線城市前列。北京、上海、廈門、成都等房價下跌的中心城市周邊，不少三四線城市如保定、嘉興、漳州、樂山等房價也出現下跌。廊坊、三亞、海口等住房投資投機屬性曾經較強的城市房價均環比下跌。部分三四線城市房價仍慣性上漲。
從2018年以來累計漲幅看， 10月三四線城市平均累計上漲11.032%，累計漲幅在10%以上的城市為65個。其中海口、咸陽、南陽累計漲幅在30%以上，另有貴陽、安慶、威海等17個城市累計漲幅在20%~30%之間，廊坊累計下跌16.46%。2018年10月三四線城市房價中位數為9826元/建築平方米，較上月略降36元/建築平方米。三亞以30635元/建築平方米居三四線城市第一位，鞍山以3763元居最後一位。
10月廊坊（燕郊）房價指數較上月下降了4.94%，較2017年3月下降了45%，接近於“腰斬”。10月廊坊（燕郊）房價中位數為14564元/建築平方米，較上月下降2309元/建築平方米，較2017年3月中位數31879元/建築平方米下降了17315元/建築平方米。這也充分說明，“房子是用來住的，而不是用來炒的”，違反這一規律或將受到市場嚴懲。
10月初江西上饒發生因個別開發商大幅度下調售價，引發老業主衝擊售樓處事件。9月上饒房價指數環比下跌0.24%，10月環比微升0.48%。當地住房市場並沒有出現顯著下行，大幅降價屬於個別開發商的營銷策略。儘管如此，區域龍頭企業的率先降價將對當地市場房價構成較大向下衝擊。
注：城市資料一般不包括下轄縣級市及縣；由於每月都將根據最新資料對所有指數進行重算與修訂，不同版本的指數可能會有細微差異，以最新版本為準；廊坊房價主要根據廊坊市燕郊板塊資料編制。
4.熱點城市住房租金穩中略降
經歷了2018年1-7月的快速上漲後，大資料住房租金指數（不含長租公寓，下同）監測顯示，2018年8-10月，重點城市住房租金水平有所回落。2018年10月，29樣本城市住房租金平均環比下跌1.29%。鄭州、青島、石家莊、煙臺、杭州、天津、佛山、北京等24個城市租金漲速均有所回撥，僅有中山、惠州、西安、珠海、廈門5城市環比上漲。8-10月熱點城市租金止漲，主要受到各地政府對租金上漲行政調節干預的影響。
二
形勢分析與預測
國際經濟形勢複雜多變，市場不確定性顯著增加。美聯儲進入加息週期，國際資本市場動盪加劇，中美貿易摩擦尚未緩解，這些不確定因素短期內可能增強市場觀望情緒。
中央抑制房價上漲的決心沒有發生改變，“房住不炒”的方略也在從各方面得到進一步落實。這不僅對穩定房價預期有積極作用，也將促使開發企業放棄幻想轉變經營方式，同時將促使地方政府將房地產調控政策真正落到實處。
住房資金面略有改善。2018年下半年特別是四季度以來，隨著定向降準等穩健性貨幣政策的實施，市場利率有所下降，首套房貸利率大幅上浮現象也得到改善。部分開發企業資金鍊較為緊張，為了生存採取降價促銷回籠資金策略，將對二三四線城市及一線城市遠郊房價形成向下衝擊。
調控政策向三四線城市延伸，使三四線城市住房投資投機活動受到抑制。限購、限售的城市繼續增加，多個熱點三四線城市被住建部約談，調控政策由一二線城市向三四線城市深入。2018年，全國各地出臺的房地產調控政策達數百次。
棚改貨幣化政策淡出，對快速上漲的三四線城市房價起到釜底抽薪的功效。棚改貨幣化政策起到短期內迅速擴大住房需求及縮減供給的作用，對三四線乃至二線城市住房市場具有較強的剌激效應。
基於以上因素綜合推測，短期內一二線城市房價穩中略降，三四線城市漲速進一步下降。少部分房價虛高嚴重的二三四線城市可能進入風險釋放區域。
三
對策與建議
一是保持貨幣政策的穩健中性，不宜放水或大幅緊縮。房價具有很強的金融依賴性，貨幣供應的相對穩定是樓市穩定的基礎。應汲取日本於上世紀末房地產泡沫破滅前後貨幣政策失當的教訓。不採取貨幣擴張的方法來吹大資產泡沫，也避免用緊縮性貨幣政策來穩定房價。
二是堅持“房住不炒”和“因城施策”方略，保持調控政策定力、穩定房價預期。一、二線城市繼續抑制投資投機，維持現有的限購、限貸等房地產調控政策的持續性與穩定性，進一步穩定房價預期。清理三四線城市不合時宜的住房去庫存政策，切實落實好地方政府穩定房價的主體責任。堅持“因城施策”不搞政策一刀切，避免誘發系統性風險。
三是建立完善住房租賃市場相關制度。重點治理設定合同陷阱和霸王條款行為、變相剋扣押金行為、誘導哄騙租客將租金轉為貸款分期的行為、暴力驅趕租客行為、壟斷區域房源或租房資訊操控租金行為等；加快推進住房租賃立法，保障租購房同權，在發生各類糾紛時優先保護租戶權益。
四是加大政府對基本公共服務投入，多渠道擴大基本公共服務供給。租購房不同權的一個重要現實原因是基本公共服務供給不足，難以滿足各類家庭的需求。擴大基本公共服務供給，首先需要合理劃分各級政府的財權事權，以人口流入地為重點，加大政府在基本公共服務方面的投入；其次需要破除制度障礙，多渠道吸引社會資本參與基礎公共服務領域投資，鼓勵扶持民間資本投資基礎教育等，從而不斷擴大基礎公共服務的供應能力。
五是加快推進住房供給側改革和長效機制建設。抓住住房市場相對穩定的有利契機，加快推進和深化土地出讓制度改革、集體土地利用制度改革、住房開發制度改革、期房預售制度改革、租購同權改革等關鍵性制度的改革，建立完善住房市場穩健發展長效機制。
來自： 住房大資料網