一、房租上漲帶來的焦慮比房價上漲更明顯
中國經濟社會發展這幾年，“高房價”一直是牽動全民神經的議題。隨著今年多地限購政策被嚴格執行，落實房住不炒和租售並舉，很多人曾預測房租上漲是一個必然趨勢。百度指數趨勢顯示，關於“房租暴漲”的熱度從八月份開始，起源於媒體對於自如和蛋殼兩大中介平臺競價搶房源的報導。隨後，各種新聞報導、自媒體文章鋪天蓋地的湧來，延長性話題經過擴散，“房租暴漲”和“隱形貧困人口”、“P2P暴雷”、“疫苗造假”、“不生二胎要交稅”、“長租公寓爆倉”等事件一起，讓人們的焦躁情緒在這三伏天裡集體性爆發。
據統計，過去一年，在全國的一二線城市中，有13個城市房租漲幅超過20%。成都以30.98%的漲幅位列榜首，深圳緊隨其後，漲幅高達29.68%，重慶、西安、天津、合肥等二線城市漲幅全線超越北上廣，而北京和廣州的漲幅也均超過20%。關於房價暴漲的主要原因有諸多討論，多數聲音將現狀歸咎於租房市場的壟斷化趨勢，長租公寓運營商們遭遇了重大的輿論危機，不僅驚動北京多個管理部門，人民日報也發表評論，表示應嚴控不良中介惡意“炒租”。
如今，輿論對到底“誰推高了房租”的討論激戰正酣，不承想，遠在杭州的長租公寓運營企業鼎家科技突然宣佈因經營不善，出現資金鍊斷裂，目前已經被安排進入破產清算程式。
當長租房市場接連出現“競價”、“爆倉”事件時，人們不禁質疑，這個關係到近2億人口的租房市場，是否真的能造福於人，還是打算割大家的韭菜。
二、起底長租房市場
1. 租購併舉政策促使長租房業務形成新風口
從2015年開始，從中央到地方都出臺了多項鼓勵租賃業務發展的政策，包括商業用房改租賃可以享受民水民電，給予住房租賃機構或個人稅收優惠，推進REITS（房地產投資信託基金）的試點等。2017年，租售同權政策最先在廣州開始實施，隨後其他城市也開始實施起最新的租售同權政策。
業內人士認為，相關政策的出臺，釋放出我國住房租賃市場或將迎來黃金髮展期的重大訊號。萬科董事長兼總裁鬱亮表示，“購租並舉”是建立我國房地產調控長效機制的重要舉措，現在發展租賃市場是在“補課”，未來市場前景看好。清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為，大力發展住房租賃市場，有利於完善我國房地產市場的基礎性制度和長效機制，對促進住有所居目標的實現，具有重要意義。
2. 長租房未來發展空間大，吸引資本進入
除了政府對住房租賃的支援，企業對這塊蛋糕的熱情也空前高漲——住房租賃市場未來發展空間太誘人了。華平投資合夥人丁毅表示，現在中國的住房租賃市場規模接近1.5萬億元，未來幾年還會繼續增長，五年後甚至可能達到2萬億元。
在長租公寓領域還未出現壟斷性龍頭的局面下，所有的市場參與者都在競速賽跑擴大管理規模，搶佔市場份額的階段。據58安居客房產研究院監測顯示，截至今年3月，全國範圍內長租公寓品牌達1200多家，房源規模逾200萬間，主要集中在北京、上海、深圳、廣州、杭州、成都等城市。這些區域的租房群體消費能力較高，是品牌化長租公寓的重點物件。截至目前，房企、房地產中介、連鎖酒店、網際網路創業公司均已涉足住宅租賃市場。
除此之外，金融和網際網路巨頭等其他新型主體也加入到這場“戰役”當中。隨著支付寶正式推出信用租房模式、中國銀聯與瀋陽、武漢簽署住房租賃服務平臺合作協議、京東成為北京住房租賃市場支援平臺合作方、建設銀行深圳分行聯合房企推出可租賃房源，開發了“按居貸”等20多項住房租賃金融產品……自帶金融和網際網路光環的行業巨頭作為新興力量進入住房租賃市場。
跟隨行業巨頭步伐，部分長租公寓運營企業也通過“租金貸”等方式向金融機構融資，並玩起了“拿房—出租—租金貸融資—再拿房”的遊戲，規模快速擴張。此次這次“爆倉”事件中的鼎家科技，正是採用的這種經營模式。如今，與鼎家科技合作的P2P平臺，因其已經為租客向鼎家墊付全額房屋租金，再按月向租客收取房租，與租客一起也成為了受害者。
三、住房租賃市場管理需要人工智慧、區塊鏈的參與
1. 智慧管理平臺
儘管長租房市場存在亂像需要加強監管，然而政府支援智慧+住房租賃的決心不容置疑。
去年8月，杭州市房管局和阿里巴巴集團達成戰略合作，杭州市將藉助阿里的技術和資源，打造全國首個“智慧住房租賃平臺”。公租房、商租房、開發企業自持房源、中介房源、個人出租房源全部都能納入平臺管理。該平臺引入阿里人臉識別系統、淘寶評分體系、螞蟻金服芝麻信用、阿里雲大資料，讓杭州人民從此過上“免押金”租房生活，率先進入信用租房時代。
杭州市房管部門相關人士透露，住建部等相關部委希望杭州發揮網際網路創新城市的優勢，將住房租賃平臺打造成全國創新模式的標杆，產品化落地成熟後向全國推廣。
2. 智慧公寓
事實上，居住作為建設智慧城市的應用層中的重要一項，其重要性不言而喻，網際網路巨頭紛紛入局，用自身技術優勢讓住房體驗升級。
AI CITY價值鏈
2017年，騰訊與南京銀城地產合作，打造了全國第一個騰訊智慧青年社交公寓。2018年，騰訊又將它的升級版“人工智慧”公寓帶到蘇州，在蘇州打造一款更具科技感的公寓。專注於線上、線下、社交、智慧、互動、娛樂、共同興趣等功能，打破傳統公寓封閉、不安全、沒有溫度的特性，讓居住者享受智慧化居住空間，同時與鄰里產生更多互動。運用物聯網技術，騰訊雲小微成為一個智慧管家，可以與之對話，讓它安排訂餐、叫車；用微信遠端即可啟動家居裝置，例如遙控攝像頭檢視情況，或者提前把空調開啟，另外，還有智慧物業系統、人臉識別門禁等等。
智慧公寓除了以上最基本的萬物互聯功能，還能夠解決人口老齡化所帶來的老人獨居現象的問題。中國去年年底60歲以上老人佔17.3%，據估計，2050年將會達到5億。隨著老齡化社會的到來，AI公寓可能會成為住宅必不可少的存在。
在這一點上，中國公司不妨借鑑一下國外的一些研究成果。比如，加州新創公司 Brain of Things 宣佈正在加州 3 地開發“機器人家園”，這些公寓配有大量感測器和自動化燈具和電器，通過電腦伺服器收集資料，使用機器學習演算法構建行為模型，能夠學習、適應居民的習慣和偏好。Brain of Things 的機器人家園配有約 20 個運動感測器，以及燈具、家電、娛樂系統、暖氣和空調，連管道都是聯網和自動化的，還有寵物專用的自動化監測和餵食系統。居住者可以使用開關，也可以使用語音命令或智慧手機應用程式來控制。隨著時間累積，公寓會學習一個人的偏好，並嘗試預先提供服務。至於隱私問題，臥室裡不會有感測器，且每個公寓收集的資料都不會離開建築物。
如果這種公寓得到普及，或許老人們無需再進入令人排斥的養老院，只用在自己的家裡安度晚年。
3. 區塊鏈+公寓
除了AI+公寓外，區塊鏈+公寓也能夠幫助解決租房痛點。
今年2月，國內首個區塊鏈租房應用平臺在雄安新區上線，螞蟻金服為其核心區塊鏈技術的提供方。除此之外，中國建設銀行、鏈家等機構參也與了這一租房模式的建設。
雄安“1+1+1”的房屋租賃管理平臺模式主要由三大子平臺構成，包括租房租賃管理平臺、誠信積分系統、區塊鏈統一平臺。在這個平臺上，掛牌房源資訊，房東房客的身份資訊、房屋租賃合同資訊等，將得到多方驗證，不得篡改。另外，該平臺並不向公眾開放，而是作為一種內部的管理平臺。
今年2月10日，河北雄安新區管委會召開研討會，以住房租賃積分為切入點，探討住房租賃管理新模式。這意味著在雄安新區，個人將擁有屬於自己的租房誠信賬戶，記錄個人租房相關資訊。在此基礎上，政府進一步引入創新的租房積分規則體系，勾勒出個人在租房領域獲得的積分，從而為公共房屋資源分配、社會治理提供堅實的參考依據。
有理由相信，無論是杭州還是雄安新區，這種新型住房租賃管理模式如若成功，將來必會席捲全國。
四、居住升級的公寓目前解決不了租房最大的痛點
目前，無論是從政府城市建設規劃、還是企業平臺宣傳，往往都是積極向上、充滿情懷、令人暢享美好的居家生活。智慧、便捷、安全、以人為本的住宅固然令人神往，遺憾的是廣大群眾負擔不起。當前最大的矛盾，是人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。
長租房平臺將舊房煥然一新、換上設計時髦的傢俱、配備管家和保潔服務、甚至著力打造智慧化一體公寓時，或許沒有想到宣揚了多年的“消費升級”在今年突然變成了“消費降級”。在居民房貸、車貸等貸款負債率變高、經濟下行、收入降低後，房租暴漲、某些長租平臺惡性競價、壟斷市場的行為必然會引起民怨。
長租公寓的出現，在某種程度上幫助了一部分租房者過上了舒適的生活，但也讓一部分人在找房、租房的道路上越走越難。還是那句老話，租房子是用來住的。各品牌花俏的“說辭”，或者有些是說給資本市場聽的，對於更多的租客們而言，他們最希望的是能夠花合理的錢，獲得最有價效比的居家生活而已。