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從城市維度觀察，截至2021年第二季度，長租公寓存量專案和房源數量最多，分別為395個和13.3萬套；
290個存量專案共計7.1萬套房源中，50%分佈在外環外，內環內僅有10%；
雖然在專案和房源數量上不及深圳和上海，但在營專案平均出租率高達97.5%，租賃需求十分旺盛。
京滬深最受投資者青睞 回報預期在4.5-5.5%
在“房住不炒”的長期定位、支援性政策的相繼出臺以及市場基本面的有力支撐下，越來越多的國內外企業和投資人將目光聚焦在了中國長租公寓的開發及投資上。為了更好地分析和預判國內長租公寓投資市場的投資邏輯與趨勢，仲量聯行面向30多家不同型別的投資機構開展了問卷調研。
調研結果顯示，投資者現階段的關注焦點依然是上海、北京、深圳等經濟發達、外來人口占比高和購房門檻較高的一線或新一線城市。而在細分賽道方面，目前97%的受訪投資者希望進入面向企業精英白領市場的中高階長租公寓細分市場。從發展模式看，投資者仍然主要採取重資產擴張模式，尤其是存量資產改造模式。
大部分投資者對國內長租公寓穩定回報率的預期集中在4.5%至5.5%之間，相比2018年有明顯的下降趨勢。對於未來5年的穩定回報率走勢，45%的投資者認為會保持平穩，39%的投資人認為會下降。
隨著國內長租公寓市場逐漸成熟，其空置風險將更低、資產表現也將更趨於穩定，預計資本化率會繼續向辦公樓等傳統商業地產資產靠攏。
挑戰機遇並存 市場各參與方需攜手合作
“資產價值過高”以及“土地和資產獲取困難” 一直以來都是中國長租公寓市場投資者面臨的兩項最大挑戰。對於大部分機構型投資人而言，存量改造是進入國內長租公寓投資市場的主流模式。但國內一線城市核心區存量資產的價格普遍偏高，再加上專案改造成本、投資回報率往往低於機構投資者的預期。投資者有必要深入市場租賃需求特徵，在非核心商務區或產業園區尋找適合的投資機會。
要想在短期內實現規模效應，目前投資者所依賴的存量改造模式很難達成，拿地開發是效率更高的方式，但目前機構投資者在本地市場獲取開發土地還存在一定難度。投資者應考慮與擁有土地優勢的國企和開發商以及擁有豐富管理運營經驗的運營商合作，各方市場參與方發揮各自優勢，能夠有效應對這一挑戰，實現合作共贏。
此外，“資產流動性過低，導致退出困難”成為第三大挑戰，退出機制已是投資者最關注的話題之一。短期內，單一資產或資產包退出仍將是主要的途徑；但中期有望通過REITs提升長租公寓投資市場的流動性。
中國REITs 為長租公寓行業發展提供新契機
在“房住不炒”和“共同富裕”的大政策背景之下，租賃住房的發展正被提到前所未有的高度。2021年7月國家發改委釋出958號文，正式將保障性租賃住房納入了試點行業中。使得普通投資人蔘與這一中等風險中等收益且分紅穩定的投資產品成為可能，並同時可以分享到國家建設的紅利。此外租賃住房REITs可以實現“投融管退”的閉環，為前期投入大、投資回報期較長的租賃住房專案提供優質的退出渠道，快速回籠資金，有效提高租賃住房市場的流動性；同時還可以提升開發商開發租賃住房的動力，從而加大該市場的供應量。
REITs的落地進一步推動了中國房地產行業大資管時代的到來。在傳統增量開發為主導的上半場，房地產開發商們通過高槓杆來實現高週轉獲得高收益；而在存量資管為主的下半場，資產管理的水平高低才是制勝的關鍵。在REITs的模式和制度之下，租賃住房的價值創造主要來自不動產資產本身的真實運營情況，由資產運營產生的淨現金流是投資者分紅付息的主要來源，通過升級不動產的日常運營管理、提升租金收入、提高資產估值，從而帶來長期的持有收益。
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