仲量聯行：解構深圳發展40年與辦公樓市場格局展望（附下載）

DinK發表於2020-11-13

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仲量聯行最新發布《解構深圳發展40年與辦公樓市場格局展望》研究報告，回顧深圳經濟特區40年經濟、產業、基建等方面的成就，在城市呈現“多中心”發展的格局下，仲量聯行提出“內環+中環”的概念，預測深圳辦公樓市場的需求，探討未來機遇。

仲量聯行深圳董事總經理夏春毅：“深圳由一個邊陲小鎮經過短短四十年的發展便成為全國的經濟重鎮和國際化創新城市，其根本原因正是深圳作為經濟特區能夠力行改革、堅持開放、敢闖敢試、勇於創新。”深圳的經濟體量已然位列全國第三，高速的經濟增長吸引了大量的人才與勞動力，造就了深圳這個國內最具移民精神的城市。

深圳辦公樓市場高速發展

順應城市的建設軌跡，深圳辦公樓市場也經歷了二十多年的飛躍發展。近十年間，深圳辦公樓市場多處於供需兩旺的狀態，從2015年開始迎來了爆發式增長，截至2020年二季度，甲級辦公樓存量已經達到2000年年底存量的30倍以上。而需求方面，近幾年來，高新技術產業和金融業發展勢頭迅猛，來自這兩個行業的租賃需求基本佔全市的50-70%。

同一時期，高新技術企業將非生產部門的辦公空間從產業園升級至甲級辦公樓的趨勢非常明顯，且他們還是深圳辦公樓市場裡最積極尋求擴租機會的群體之一。深圳具有優勢的高新技術類細分領域，如社交媒體、晶片設計與製造、雲服務等不但在近五年中增長迅猛，且未來大有加速增長的趨勢。

深圳是中國內地金融業佔GDP比重最高的城市之一。金融業作為深圳四大支柱產業之一，該行業租戶雖然在各區都有分佈，但最集中的還是在福田中央商務區。

新興商務區未來可期

仲量聯行將已經成熟的蔡屋圍-福田-後海/科技園片區視作深圳的“內環”，將深圳地鐵5號線沿線區域視作深圳的“中環”。 “中環”商務區的前景相當樂觀，片區內外交通基建的完善將是加速這些“中環”商務區成熟的首要因素，同時，大型高新技術企業、其他有大面積辦公需求和成本節約需求的企業、以及承租能力相對低的中小企業都將向“中環”商務區集中。

仲量聯行華南區研究部總監曾麗表示：“中環商務區的成熟將進一步奠定深圳辦公樓市場的‘多中心’格局，而‘多中心’不僅意味著更多的產業載體，還能夠大幅提升非核心區及城市近郊的土地價值，促進土地的高效利用，並引導城市不同區域的平衡發展。”

兩大主導產業持續支撐辦公樓市場需求

高新技術與金融兩大主導產業在深圳的空間佈局上，呈現出核心商務區與新興商務區全面覆蓋的特點，也在很大程度上促進了核心商務區與新興商務區的錯位共同發展。其與“多中心”發展格局的契合意味著深圳辦公樓市場將延續供需兩旺的態勢。

高新技術與金融產業受疫情影響相對較小，部分高新技術巨頭企業甚至還因疫情獲益，擴張需求較強，而金融業也已走出金融去槓桿的陰霾，需求開始反彈。仲量聯行預計來自這兩大主導產業的大量需求將湧向新興商務區。即便深圳市場面臨大量新增供應，供過於求的狀態中短期內難以改變，但空置壓力估計不會進一步上升，而租金在短期內仍將下行，在中長期則有望企穩反彈。

從長遠來看，仲量聯行估計上述新興商務區將在2025-2030年間達到成熟，屆時，對這些區域的需求將進一步增長，且這些需求在全市的佔比將繼續提升。而這些新興商務區的新增供應預計在2030年前基本面市，供需關係將更趨平衡，租金水平也將迎來較快增長。