摘　　要：專案管理已廣泛應用於各個行業。同樣，在房地產行業，專案管理正逐漸成為企業保障產品品質、取得經濟效益的重要手段。

關鍵詞：專案管理；產品品質；經濟效益

房地產專案建設是房地產企業經營中的一個重要環節。其過程由專案建設準備、招標投標、建設施工和驗收交付後使用四個階段組成。建築產品作為特殊的商品，一次性投資大、建設週期長、使用壽命長，全生命期均需維護，購房者可以說是花費了巨資，因此房產的品質可謂“至高無上”。房地產開發企業要想持續、長久、健康發展，必須重視建設專案整個生命週期的專案管理，以保證產品的品質，時刻維護自身的聲譽。建設部第４１號令《城市房地產開發管理暫行辦法》第十七條中明確規定了房地產開發專案質量承擔的責任主體：房地產開發專案的質量責任由房地產開發企業承擔。建設部新近出臺《關於加強住宅工程質量管理的若干意見》，又再次強調了該條款，並對開發企業的房屋工程質量進行了嚴格的約定，要求開發企業在房屋銷售合同中要明確因為房屋工程質量而發生退房和保修的具體內容，以及保修賠償方式等相關條款。如果保修期內發生工程質量投訴的，由開發企業負責查明責任，並組織有關責任方解決質量問題，而暫時無法落實責任的，開發企業也要先行解決，待質量問題原因查明後由責任方承擔相關費用。開發企業作為專案建設的源頭，責無旁貸，應加強重視，投入足夠的人力和精力，確保專案建設的質量。

縱觀我國目前的房地產產業，隨著我國國民經濟的不斷髮展迅速成長，已從幼稚產業成為了支柱產業。國外房地產公司的大量湧入，國內專業房地產公司的快速成長髮展，其他行業的紛紛涉足，致使整個行業的競爭日趨激烈。可喜的是，無論從對人民生命財產安全負責的角度，還是從房地產企業自身發展的角度，開發專案管理作為房地產企業經營過程中保障產品質量的一個關鍵環節越來越受到重視。但由於種種原因，目前房地產建築市場的建築質量不能令人滿意，質量通病不同程度的存在。

中國房地產協會會長楊慎日前在大連召開的《中國房地產協會開發委２００４年主任委員會議暨房地產形勢研討會》上指出：“目前房地產業存在三大問題應引起高度重視。”其中一條內容就是指部分工程質量粗糙低劣，隱患嚴重。而許多開發公司在向消費者宣傳時描繪了宏偉的藍圖，再加以綠色、環保、健康、休閒等概念，在銷售環節投入了大量的時間和精力。如果這些公司卻忽略了建設專案管理或管理不到位，產品質量出現問題，企業就會失去立足之本。透過完善的專案管理可以預防和減少產品質量問題的產生。開發企業必須充分認識開發專案管理的重要意義。２００２年１月１０日，我國出臺了《建設工程專案管理規範（ＧＢ／Ｔ５０３２６－２００１）》，並自２００２年５月１日起開始施行。這是我們國家為了促進建設工程施工專案管理水平的提高，與國際慣例接軌，是對建設施工企業專案管理的規範。而房地產企業專案建設的整個過程中，有設計院進行的圖紙設計，諮詢公司的招標代理，建築企業的施工建設，監理公司提供的工程監理技術服務，物業公司提供交付後的物業管理服務——專案管理每一環節都有專業公司幫助操作完成，房地產公司的專案管理是否就可以馬虎了呢？答案是顯然的，房地產產品不同於其他商品，消費者認同的是某某房地產公司開發銷售的房產，而非某某建築企業房地產論壇施工的房產，也不會問是某某公司監理的，建設產品的質量直接影響了房地產公司的聲譽。

房地產公司可以透過完善的專案管理來保障專案建設實施的質量。建築產品不同於其他工業產品，工業產品在流水線上生產，影響產品質量的因素相對較少，同批次產品質量較為穩定，而建築產品質量的影響因素很多，如人員、材料、機械、施工方法、環境等均會對建築產品質量產生影響。此外，專案建設管理涉及了多種學科，如建築、結構、暖通、電氣、給排水、造價、管理學等等，需要與監理等合作單位及供電、供水等社會關係的協調處理能力，需要對新型建材、新型施工工藝的學習、接受、應用的能力。房地產企業正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。可見，房地產企業的專案管理，範疇比施工、監理等企業所涉及的內容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對開發企業應注意專案管理團隊的建設，素質必須得到保證，這是專案管理成敗的基礎。下面，我就房地產企業開發專案管理問題結合我公司新近開發的僑寧公寓專案的運作管理實踐，談幾點心得體會，與同行門商討共勉：我先介紹一下僑寧公寓專案的工程概況：總建築面積約１８５００平方米，地上共１２層，地下負一層，地面上一至二層為裙樓（裙樓是一整體），上部是分開的兩幢板式塔樓。樁基礎，全現澆框架結構。

１　　合作伙伴選擇成功與否是專案管理成敗的基礎

設計院、監理公司、總承包施工企業、材料供應商、物業管理公司……專案管理過程中會有很多合作伙伴，這些合作伙伴初始選擇的主動權在開發企業。若選擇不當，合作的過程中發現不理想，這時，開發公司就處在了被動地位。當然，開發公司與合作方都有相關的合同條款約束。但是，一旦問題出現，損失賠償有限，商場如戰場，時間耽擱，機遇錯過或聲譽受影響，隱型損失往往無法用金錢來估算。在僑寧公寓專案的實施過程中，我們在挑選合作伙伴前，對該專案參加報名單位的資格先預審，從企業資質、規模、業績、信譽等方面綜合考察，選出符合我公司要求的物件，再透過招標過程或“貨比三家”的形式，針對不同專案的不同特點，確定合作伙伴時採用不同的思路，強調“價效比”。僑寧公寓樓盤地理位置處於城市主幹道邊，且位於四叉路口，佔地較小，先天條件不可能定位為高檔樓盤。基於以上原因，公司實事求是地將該樓盤定位為中高檔。在專案有明確的定位後，雖不追求最好，但要確保品質。實踐證明，該專案的合作伙伴選擇較為成功，質量得到了保證，價格也較為適中，造價控制得較好。

２　　專案前期是整個專案投資造價控制的重點

專案前期設計階段，經濟與技術相結合可以取得令人滿意的經濟效果。在這個階段，若公司實力不足，甚至可藉助外部力量，請業內的專家來幫助決策，花小錢辦大事往往會取得事半功倍的效果。因為設計階段對整個專案建設成本的影響在７０％以上，決定了該專案開發的質量與成敗。很多理論雖然闡述非常清楚，但在實際操作中往往不是如此。許多開發公司雖明白這個道理，但過多注重的是專案的資本運作，專案的開發週期，強調的是加快建設速度，儘可能地壓縮建設週期，這樣就可以儘快銷售，實現資金回籠。其實專案前期多投入些精力，會取得較好的經濟效益。建築方案、結構型別、電氣、暖通等各個分項均有文章可做，都應認真對待，組織論證，不斷改進與修正，而不應輕視此過程。在我們僑寧公寓專案樁基礎的設計中，設計院原建議採用鑽孔灌注樁，樁長４２米，入巖。在方案論證時，我公司建議採用擠擴多支盤的新工藝。該工藝在南京地區用的很少，且僑寧公寓專案對沉降的均勻性、沉降量均要求很高。設計院透過多種渠道收集該種樁技術的詳細資料，仔細驗算，並在試樁施工中採用了原設計及新工藝兩種方案。透過試樁，兩種方案均滿足設計要求。後在工程樁施工中採用了擠擴多支盤樁。目前該專案已建成並交付使用，地下室未出現明顯裂縫，無一處滲水，樓的沉降也已穩定，總沉降量只有４毫米。採用新工藝後，樁基礎部分的總投資較原方案節約了３０％，經濟效益十分顯著。

３　　高度重視招標過程，作為專案管理的一個重要手段招標過程中應全過程重視質量控制；標的達到一定金額或建設達到一定規模，根據我國的《招標投標法》及地方的一些相關法規，須在建設交易市場進行公開招標，招標工作是建設單位專案管理過程中的一個重要環節。

目前很多開發公司委託了招標代理公司等諮詢單位代理實施招標全過程。在招標實施過程中，開發公司應抓住其中的關鍵環節進行控制。在僑寧公寓專案公開招標時，我公司首先明確了建設的質量目標，至少達到“金陵杯”，目標“揚子杯”，圍繞這個目標開展招標工作；其次在招標過程中主要控制了以下環節：
（１）在接受投標單位報名後，認真考察與篩選，不符合要求的應堅決剔除，不能手軟。掌握篩選隊伍的尺度，雖然要求是非常明確的，但在操作過程中要注意防範表面符合條件背後所隱藏的危險。如投標單位的名氣很大，卻報名的專案部實力有限；專案部經理實力很強，但目前手頭專案工期很緊，若中標也只能派個副手來工地代管，自己的主要精力不能完全投入；投標的專案部近幾年完成工程的質量不穩定，起伏較大，投標時只報好的，迴避差的……等等。這些問題都應引起重視。
（２）我們僑寧公寓工程採用的綜合評標法，開標評標時完全根據招標檔案的精神，對招標檔案的編制也非常認真，主要關注以下幾點：①評分標準的確定。根據該工程確定的質量、進度目標，在評分標準中體現對質量、進度的要求，相應的評分標準及要求盡量做到詳盡、細化；②實質性條款編寫要慎重。招標是非常嚴肅的法律活動，儘量避免開標時非實質性的內容將一個優秀的施工企業一開始就排除在競爭之外；③合同條款應逐條認真反覆琢磨。因為現在招標活動，雙方的合同內容在開標前就應明示與確定，這涉及到開發公司的誠信度。如招標所含括的內容、工程款的支付時間、支付方式、可能發生的風險及違約發生後的處理……招標檔案的縝密程度決定了招標的結果。招標結果主要決定了該項工程的總造價，因建設週期不是太長，總造價應儘可能含括工程中可能發生的風險和費用，以利日後的造價控制；招標結果同時決定了該項工程的建設週期，建設工期應具可行性，並留有一定的餘地。工期、造價、質量不可能同時取得最優，儘可能找到三者的最最佳化的結合點。
（３）該項工程委託代理公司編制了工程的清單，提供了核對清單的時間，要求各投標單位認真複核，其目房地產論壇的一是減輕各投標單位的工作量，節省招標時間；二是統一標準，儘可能讓各投標單位在同一起跑線上，統一價格評定的基礎；三是雖提供了工程量清單，但實質仍是總價招標，因此應使清單儘可能完善、準確，以保護招標、投標單位雙方的利益。在這過程中要求各投標單位認真對待，防止和克服陪標思想，不要流於形式，否則就失去了招投標的意義。僑寧公寓招標過程中，由於注重了以上幾點，所以取得了預期的招標結果。

４　　必須充分利用和整合外部資源

本文已在前面提到，專案管理過程中，須藉助許多外部力量，如招標代理公司、設計院、監理公司……如何充分藉助和利用他們的力量，為本公司的目標而努力，使之成為共同的奮鬥目標，共同高質量的完成建設專案，是值得商榷和探討的問題。開發公司的很多工作交給了專業公司操作完成，機構可以說是很精簡的；但是不是可以說由專業公司去完成，開發公司就可以不聞不問了？顯然不行！首先，同他們的合作合同中，應多些激勵條款，少一些固定條款，體現利益與風險共擔，儘可能激發他們的積極性；另外，開發公司專案管理人員要發揮自身的專業水平、管理和溝通能力，參與瞭解掌握各分專案操作的全過程；同時做到用人不疑，對合作方予以充分的尊重。但要注意必須維護公司的利益這個根本點。如僑寧公寓專案，與監理公司在簽訂合同時，監理質量的好、壞與監理費用掛鉤，專案實施的質量與監理公司的獎懲掛鉤，體現了有獎有罰。我們堅持參加每週的工程例會，派人參與每一次的隱蔽工程驗收，不定期對資料進行檢查，充分樹立監理在日常工作中的權威，遇到問題共同協商處理……。雙方在合作中都能擺正各自的位置，對雙方的強、弱方面認識比較正確，在合作中雙方的優勢得到了互補。在專案實施的一年中，雖遇到了非典、連續的陰雨雪、高溫、高考期間停工等諸多不利因素的影響，但工程比定額工期提前了２０％多，房屋按期交付給了業主，在三大控制方面完成得比較理想。

５　　創新思維，勇於開拓，專案管理實施過程中，處處為客戶著想僑寧公寓住宅部分在與業主簽訂的合同中交房地產論壇付標準是毛坯房。

因該專案套數不多，且面向內部，銷售時主體結構施工至±０．００，上部結構還未施工。因具備以上條件，在建設過程中推行個性化施工，開展了“一對一”服務，即與業主簽定購房合同後，為該業主提供服務，當好參謀，業主確定的裝修圖紙經承接該專案設計的設計院認可後，組織施工，減少了工作量，節約了投資，節省了裝修時間。得到了業主們的一致好評，取得了良好的經濟效益和社會效益，為今後更好地為業主服務打下了良好的信譽基礎。

６　　不可忽視專案交付後的工作

建設專案完成交付使用，不能說專案管理就此結束，而是一個新的開始。（１）房屋交付後，應對該專案的建設過程進行回顧，總結分析建設中的經驗及教訓，以利於完善下一專案的管理，其內容有總包工單位的施工、管理水平，分包單位施工情況，甲供材的質量情況、施工中易發生的問題及解決方式……對專案建設進行全面評估。（２）不管是否自己公司的物業部門管理，還是交給其他物業公司管理，在專案建設設計和施工中應儘可能地考慮到日後的維修、維護，儘可能採用節能產品，減少日後的執行費用，便於日後的安全防衛等。好的物業管理能提高樓盤的品質，延長房屋的使用壽命；同時擴大開發公司的影響，提高知名度。提高自己的信譽和企業效益，才能發展壯大自己，在激烈的房地產市場競爭中永遠立於不敗之地！

我國經濟正朝著預期目標發展，宏觀調控任務艱鉅今年以來，各地區、各部門認真貫徹落實中央宏觀調控政策措施，經濟執行中不穩定、不健康的因素得到一定程度的抑制，宏觀調控效應進一步顯現，國民經濟繼續保持平穩較快增長。專家分析認為，從前５個月的統計資料看，固定資產投資過快增長的勢頭得到遏制，銀行信貸有所控制，進出口貿易逆差減少，重要生產資料價格漲勢減緩等。首先是國民經濟仍然保持了較快的增長速度。前５個月，規模以上工業增加值同比增長１８．１％。中央關於加強農業的政策極大地調動了廣大農民的積極性，農業基礎地位得到加強。夏糧有望增產，將扭轉連年下降的局面。財政收入大幅增加，前５個月全國財政收入共完成１１９７３億元，同比增長３２．４％。

有關經濟管理部門預計，上半年國內生產總值增幅將達到１０％左右。投資增長過快的勢頭得到一定程度的遏制。前２個月，固定資產投資增長一度達到５３％，大大超過歷史同期的水平。盲目投資、低水平重複建設加劇了能源、原材料行業的緊張，埋下金融隱患。透過清理固定資產專案，控制信貸，治理土地市場等措施的實施，１至５月累計投資同比增長３４．８％，增幅比１至４月回落了８個百分點。部分投資過熱行業明顯降溫。基礎產品價格大幅上漲的勢頭得到抑制。據中國物流資訊中心統計，５月份全國生產資料價格總水平同比漲幅１４．３％，環比回落１．４％，是持續７個月快速上漲後的首次回落。鋼材價格下降尤為明顯。５月份，全國鋼材市場價格總水平比上月回落７．６％。專家指出，也要清醒地看到，當前經濟生活中的突出問題並未根本解決，如固定資產投資增幅仍然偏高，中長期貸款增加較多，煤電油運供求狀況相當緊張等。因此，宏觀調控的任務仍然十分艱鉅。
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專案管理是房地產開發的中心環節（轉）

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