對話愛德數智創始人馬玉冰：管理紅利時代，房企要以資料驅動精細化運營 | 愛分析調研

隨著政策和市場環境的變化，土地、資本、市場三大紅利消失，房企降本增效壓力凸顯，亟需藉助數字化手段實現精細化運營，房地產行業進入管理紅利時代。愛德數智專注於房企數智化轉型領域，透過覆蓋“數智化業務、數智化運營、數智化決策”的一體化解決方案，為房企實現精細化運營和智慧決策賦能。

房地產行業過去近三十年的高速發展，得益於三大紅利的推動——土地紅利、資本紅利和市場紅利。但隨著市場環境的變化和國家宏觀調控政策的陸續收緊，三大紅利正在消失。

首先，土地出讓價格上漲，土地出讓的限制條件越來越多，如不久前出現的“22城市土地集中供應”，房地產行業的土地紅利正在消失。其次，金融“去槓桿”持續加碼，尤其是在“三道紅線”政策和“房地產貸款集中度管理要求”出現後，房地產行業的資本紅利消失。最後，全國新房的增量市場基本達到供需平衡，地產行業不再是單邊上漲，房地產行業也出現了一些其他限制政策，比如“房住不炒”、“因城施策”等，房地產行業的市場紅利也在慢慢消失。

隨著政策、市場環境的變化和三大紅利的消失，房地產行業的市場增速和利潤空間下滑，疊加COVID-19疫情影響，大量中小型房企被併購或破產退出市場。未來，透過精細化投資決策管理、全週期運營管理等精細化運營實現各個業務環節的降本增效，成為房企制勝的關鍵，房地產行業正式進入管理紅利時代。

01 房地產行業進入管理紅利時代，需要以資料驅動精細化運營

在管理紅利時代，面對利潤率的壓力，房企需要在經營監控、經營分析、全面預算、動態貨值等場景進行數字化轉型，從以資訊化為主的流程驅動，向“資料+AI”的資料驅動升級。整個轉型過程可分為三步走：第一，拉通各個業務部門的主資料；第二，以經營為導向，重新審視各個業務系統，對相應場景進行資料賦能；第三，透過資料治理和分析挖掘實現智慧化決策。

當前，大部分房企都處在從資訊化走向數字化的階段，主要透過業務系統的IT基礎設施建設，將業務流程搬至線上，透過標準化的流程牽引提升業務經營效率。但也有部分頭部企業已率先進行“資料+AI”的數智化實踐，對流程驅動過程中形成的資料進行分析和挖掘，上線了諸如駕駛艙、BI看板等應用，實現了單業務線的資料賦能，但距離智慧化決策還有差距。

要幫助房企實現資料打通和智慧化決策，對房地產數字化廠商的產品技術能力和業務理解能力的要求發生了重要變化。在產品技術層面，廠商不僅需要提供業務系統，還需要具備完善的資料探勘、治理、分析、應用的能力，以確保資料和模型的質量。在業務層面，廠商不僅需要了解單業務線，還需要基於對房企整體業務的理解將全量資料打通，並找到資料可賦能的應用場景，制定運營指標和搭建應用模型。

02 聚焦房地產運營管理，愛德數智為房企提供數智化解決方案

愛德數智成立於2006年，是一家專注於不動產數智化轉型領域的管理服務機構，為房企提供產品、服務、諮詢三位一體的數智化解決方案。

自2006年成立起，愛德數智為房企提供第一代EAP平臺（企業適配平臺），透過OA、成本管理、計劃管理等軟體幫助房企提升效能。隨後，愛德軟體為房企提供“諮詢+IT“一體化服務。2015年，愛德數智進入轉型期，基於差異化發展策略，愛德數智基於投資和設計等場景進行了產品研發，並逐漸具備領先優勢。

2018年，愛德數智進行了戰略升級，推出了房企數智化轉型整體解決方案，將已有的EAP平臺升級為數智業務平臺，同時推出數智運營平臺和資料管理服務。

為貫徹房地產數智化轉型理念，愛德數智於2020年底成立了“數元”、“數芯”和“數海”三個子公司，為房企的數字化轉型助力，基於Data&Ai（資料中臺與智慧服務平臺）和EAP平臺，提供覆蓋“數智化業務、數智化運營和數智化決策”的一體化解決方案。

“數元”主要負責數智化業務，在垂直領域裡，對各個業務做資料輔導。

“數芯”主要負責資料化運營方向，透過拉通各個專業板塊，進行專案的經營監控，以及公司層面的經營監控。典型的應用場景為監控看板。專案層級的監控看板，可以將專案進度的關鍵節點全部列出，比如首次開盤時間、回款30%時間、經營性現金流回正時間、銷售95%時間等，每個節點都顯示當前狀態，清晰標示出提前或延誤時間，股東毛利率、淨利潤相關指標動態更新，供貨、簽約、回款的進度和缺口也可以一一呈現。

“數海”主要負責數智化決策，透過引進AI技術，做預見性的智慧決策。比如，在戰略測算場景下，房企需要先進行企業盤點，再設定未來的目標和路徑。使用Excel已可以做出簡單版的測算，而數智化平臺可以實現資料的有效遷移和方案模擬，透過圖形化設計，讓重點資訊的展示、操作更加靈活，在時間軸和空間軸兩個維度進行戰略測算，並且可以透過現有專案和虛擬專案的資料展示來支撐未來三年經營計劃的彙報。

自成立起，愛德數智已服務超過1000家房企，房地產百強企業中有70%是愛德數智的客戶，每年的復購率約70%。其中，地產十強中已有8家與愛德數智達成了合作，分別上線了愛德數智的不同子系統，也有頭部房企正在同愛德數智合作從底層資料治理到上層應用的數智化轉型整體解決方案。

03 多年積累，兼具產品技術和業務理解能力優勢

愛德數智慧夠服務大量百強房企的數智化經營，主要是基於其產品與技術能力和對房地產業務的深入理解。

愛德數智在房地產數字化領域深耕多年，與大量頭部企業合作，深入瞭解行業管理訴求，對產品進行不斷地研發迭代。2018年，愛德數智率先發力進行戰略和產品的全面升級，並推出數智運營平臺新產品。2020年，同時，透過組建專業的“數海”團隊提升資料治理能力，從協助客戶進行資料治理，實現獨立幫助客戶進行主資料打通和治理，從而為智慧化決策提供保障。除了提升自身的產品和技術能力，愛德數智還同IBM、華為等平臺和技術公司進行深度合作，將大資料和AI方面領先的技術和工具嵌入愛德數智的產品，完善產品功能。

在業務理解能力方面，愛德數智創始團隊本身具有多年的房地產業務和技術背景，加上地產研究院五年來對房地產行業和產品、解決方案的研究，愛德數智對房企的業務有深入的理解，能夠找到房企客戶真正的數字化運營管理痛點，以數智化運營為導向，透過梳理企業主資料、對接業務系統、改進業務系統、分析資料、應用資料，給出最優的解決方案。體現在具體服務專案中，愛德數智的每個專案都會配備諮詢顧問和業務顧問，在面對技術上線、業務流程改造、組織績效分配等問題時，保證系統上線的成功率，協助系統在專案、區域、集團等層級的真正落地應用，實現智慧化決策的功能，輔助房企進行精細化運營。

目前，在房企數字化轉型領域，愛德數智已經積累了大量的標杆客戶成功案例。數智業務平臺和數智運營平臺的子系統，如設計管理系統、計劃管理系統等已在萬科地產、保利發展、中海地產、融創中國等頭部房企上線，貨值管理、經營監控等數智化決策應用也已在綠城中國、萬達、華僑城、祥生等客戶端上線。

愛德數智也在為頭部房企提供從底層資料治理到上層運營管理應用的整套的解決方案。隨著企業規模擴大，多元化業務高速發展，為讓企業經營更安全、實現價值最大化，愛德數智的解決方案旨在透過主資料管理，解決各業務系統專案基礎資料的口徑、標準與顆粒度統一的問題，為大運營系統業務資料準確性提供保障；透過梳理、最佳化企業經營指標體系和經營滾動測算模型,實現對海成全面經營分析決策的支援。

近期，愛分析對愛德數智董事長兼總經理馬玉冰進行了訪談，就房地產數字化發展趨勢和愛德數智提供的數智化解決方案、戰略規劃進行了深入交流，現將部分內容分享如下。

土地、資本、市場紅利消失，房企需提升精準投資和精準運營能力

愛分析：隨著土地、資本、市場三大紅利的消失和管理紅利時代的到來，房企面臨的核心業務挑戰是什麼？

馬玉冰：市場環境和政策的變化對企業的核心業務挑戰是很大的。對房企來說，精準投資和精準運營的要求變得更高，並且要提高自身的造血能力，未來經營能力弱的房企可能會被逐漸淘汰。高階玩家都在進一步地提升精準投資、精準運營和經營的能力。接下來是管理紅利的時代，房企必須做精細化管理。

愛分析：從管理的角度出發，房企現階段的數字化需求和黃金時代相比有什麼樣的變化？

馬玉冰：黃金時代，行業在整體的業務和管理方面以資訊化為主，即流程化，把流程搬上線。隨著市場環境的變化，房企的利潤率急劇下降，行業開始出現“業務資料化，資料資產化，資產價值化”的趨勢。

目前房地產行業都處在摸索的階段。房企做數字化轉型，第一步是拉通各個專業的需求，透過類ERP系統將資料關聯起來。第二步是以經營為導向，重新審視業務系統。第三步是在前兩步的基礎上進行智慧決策。

愛分析：房企在做數智化解決方案廠商遴選的時候，重點考量的因素是什麼？

馬玉冰：在和客戶交流的過程中，愛德數智發現客戶更關注的是專業能力和落地能力。房地產行業的軟體落地涉及到技術上線、業務流程改造、組織績效改造等各個方面。愛德數智正在推廣的數智化運營和數智化決策覆蓋的範圍更廣，需要打通多條業務線，甚至是不同層級，如專案級、區域級、集團級等。

專注於房企數智化轉型，愛德數智提供產品、服務、諮詢三位一體解決方案

愛分析：愛德數智的發展歷程分為幾個階段？

馬玉冰：愛德數智的發展可以分為四個階段。2006年愛德軟體成立，“Idea Soft”，取“思想、靈感、創新”之意。

2006-2009年，愛德打造了第一代的EAP適配平臺，如成本、採購、計劃等，是具有愛德特色的ERP平臺。2010-2014年，愛德成為地產界一家 諮詢+IT的一體化服務供應商，為房企的數字化變革提供從培訓、諮詢到軟體服務的一站式解決方案。2015-2017年，愛德進入爆發期。愛德成立了武漢研發中心，同期成立愛德地產研究院，開始進行差異化發展。從投資、設計、計劃運營、跟投等產品入手，形成愛德的優勢。2018年後，順應時代變遷和技術發展的新趨勢，公司品牌戰略升級為愛德數智。

愛分析：愛德數智為客戶提供什麼產品？

馬玉冰：2018年後，愛德數智將EAP平臺升級為數智業務平臺，並推出了數智運營平臺。房企可以採購整體的解決方案，也可以採購單個產品。

愛分析：愛德數智的產品是否可以基於其他廠商的ERP系統去做適配？

馬玉冰：不管房企用的是哪個廠商的ERP系統，只要有資料字典，愛德數智都可以基於原來的系統提供數智化解決方案。

愛分析：愛德數智如何為客戶提供諮詢和服務？

馬玉冰：愛德數智設定了諮詢顧問和業務顧問。諮詢顧問是管理的顧問，業務顧問是真正做業務規劃的。比如，每個房地產專案都會做目標成本，管理顧問提出目標成本要求，業務顧問會幫助企業把目標成本做出來。

這也是愛德數智在專案落地方面的優勢。愛德數智不僅有常規意義上的專案經理、實施顧問、技術顧問，還會根據專案去設定業務顧問和管理顧問。有些專案不需要管理顧問，有些專案是重諮詢的，愛德數智就會安排相應的管理顧問。

愛分析：愛德數智諮詢團隊的規模多大？

馬玉冰：諮詢團隊大概有幾十人，佔愛德數智整體規模的10%。2021年，業務顧問的團隊正在逐漸增大，諮詢顧問和業務顧問的總人數佔比預計達到20%。

愛分析：愛德數智的業務顧問的背景是怎樣的？

馬玉冰：業務顧問均是碩士以上學歷，大部分有房地產領域經驗，或具有某一方面的專業背景。目前，愛德數智的業務顧問有金融、財務、投資背景的成員，能更好地拉通所有業務線來做經營。

愛分析：愛德地產研究院有哪些研究成果？

馬玉冰：愛德地產研究院不僅僅做理論成果的研究，更多的是做業務研究、產品研究、解決方案的研究。地產研究院的理論成果透過文章、期刊、書籍等形式向行業輸出。目前期刊已發行10餘期，主要提供全行業目前的深度資訊和解決方案。書籍已出版兩本，分別是《地產新管理》和 《地產數智化經營》。

基於行業領先實踐，今年新出的《地產數智化經營》提出了以4P為核心的預見性決策體系。

所謂4P預見性經營決策體系是指，在全週期、全層級、全專業、全專案、全業態的視角下，以預測（prospect）、預演（preview）、預警（pre-alert）、預控（pre-control）為手段，以貨值、利潤、現金流等經營目標為核心工作物件，以資料模型和邏輯運算為驅動，以資料化、智慧化平臺為依託，實現戰略、經營、業務的一體化運營管理體系。

4P預見性經營決策體系廣泛應用於地產投前測算、投後運營、經營監控、動態貨值、戰略推演等核心業務場景；有助於實現提升投資質量、運營效能，促進投資收益的最大化，抵禦經營風險；是房企總裁、業務總監、一線員工進行管理和業務決策的新一代智慧工具。

地產研究院還會有一些定期的專題研究，會透過公眾號來實施傳播。

此外，愛德地產研究院每年還會定期舉辦專題沙龍、管理峰會等活動，定期進行成果的輸出和交流。

愛分析：地產研究院的研究成果面向哪些受眾？

馬玉冰：研究成果面向三類物件，分別是房企的管理層、業務部門和IT部門。

愛分析：愛德數智的產品服務的收費模式和客單價情況是怎樣的？

馬玉冰：愛德數智目前採納的還是傳統的收費模式，但愛德數智成熟的產品正在逐漸開放使用者數，希望透過提供增值服務去收費。愛德數智也會提供更多的工具產品，未來可以按照專案、公司、年度、會員等多種收費方式。

不同的產品的客單價不太一樣。基於客戶內部的管控訴求，愛德數智為客戶提供整體的解決方案，但是專案幾乎都是分期進行的。如，數智化運營管理平臺，每一期的客單價約幾百萬，Top客戶的全生命週期累計營收為億級。

覆蓋數智化業務、數智化運營、數智化決策，構建數智化生態

愛分析：愛德數智的戰略路徑是什麼？

馬玉冰：2020年，愛德數智將“數智化”作為堅定不移的一個產品迭代方向，並於年底成立了“數元”、“數芯”、“數海”三家子公司，分別在數智化業務、數智化運營、數智化決策三個方向上持續推進。

愛分析：數元、數芯和數海三個子公司的團隊規劃是怎樣的？

馬玉冰：目前愛德數智整體規模在500多人。三個子公司於2020年底成立，仍在規劃中，預計數元公司有200多人，數芯公司近200人，數海公司50人左右。愛德數智總部的人數會越來越少，主要是做創新和後臺的支援。

愛分析：愛德數智在生態合作方面有哪些佈局？

馬玉冰：在產品技術方面，愛德數智的生態合作比較廣泛，正在和華為、IBM、惟客、數瀾等廠商進行深度合作。在渠道方面，愛德數智以直營為主，逐漸擴大代理渠道。在交付方面，愛德數智以自身的團隊交付為主。在需求擴張時期，愛德數智會選擇戰略合作的外包商提供交付服務。

愛分析：愛德數智的生態合作模式是什麼？

馬玉冰：在生態合作中，愛德數智以自身為中心，將合作方的技術和工具嵌入愛德數智的平臺產品中。

愛分析：愛德數智2021年的規劃是什麼？

馬玉冰：2021年，愛德數智將貫徹數智化轉型理念，擴大團隊規模至800人。基於2020年底組建的“數海”新團隊，愛德數智將重點發力資料方向，進行產品迭代。