對標成熟經驗，房地產將向資管方向轉型，發力資管成為規模型房企必選項
從成熟國家的房地產發展經驗來看，城鎮化發展到一定階段時，開發業務的體量日益見頂，整體的開發市場規模將緩慢收縮。
在城鎮化率增長的過程中，資管業務發展的其他條件也在日益成熟。首先，開發業務的利潤空間收窄，資管業務長期穩定的盈利具備較強吸引力；其次，證券化、稅收等相應政策成熟，地產資管市場出現有效的金融工具；第三，存量資產的相對價格處於歷史低估水平，資產交易的吸引力增強；最後，領先企業不斷加強資管能力建設，催化了資管市場活性。
從中國房地產行業的發展規律來看，城鎮化導致的開發需求日益減弱。與此同時，從防範風險、保障民生的角度出發，中國的頂層政策也在重點調控房地產開發的利潤空間和規模。
對房企而言，為了維持規模體量和盈利能力，客觀上需要向大資管領域進行轉型發力，探索新的增長模式。另一方面，大量的房地產企業在過往多年經營中，已持有較多存量物業，其中很多存在運營不善的問題。考慮到房企普遍面臨的現金流和盈利問題，圍繞大資管領域，提升存量資產的運營效率、強化已有資產的變現能力，成為很多房企當務之急。
近年中國房地產資管的驅動因素日益成熟，為資管的發展進行鋪墊
縱觀美國、日本、新加坡，房地產市場發展階段由增量驅動轉向增量+存量，其中REITs等金融工具推出、配套稅收優惠政策完善、長期資金入市是推動房地產資管發展成熟的核心因素。
我國房地產市場發展階段已經開始邁入增量+存量階段，具備了發展資產管理模式的內生動力，驅動資管發展的核心因素逐漸成熟。公募REITs試點已推出，同時公募REITs的覆蓋範圍逐步放開；在人財資源方面，稅收、人才、長期資金入市等配套政策的支援仍在推進。
從資產型別的放開和成熟角度，將會緊貼頂層政策導向，優先放開民生保障、基礎設施等領域，逐漸向商業、寫字樓等領域拓寬。其中基建REITs法規已於2020年明確出臺，物流資產和產業園均實現公募REITs的突破，預計公寓及商業REITs後續有望跟進出臺。
02、大資管時代機會眾多，競爭格局未定，國內房企具備超車機會
資管行業參與者眾多，轉型房企具備競爭優勢，佔據重要角色
在不同市場監管環境，參與者形成了不同模式。美國相對寬鬆的政策環境催生了強金融屬性的不動產基金模式，也形成了一些房地產多元集團；而新加坡政府的強力主導則利於房地產多元集團模式成熟。
中國房地產發展階段與監管環境與美國及新加坡市場發展早期均有類似，而監管指引方向更偏新加坡，因此在中國市場將出現強地產屬性的多元地產集團，同時也可能出現強金融屬性的不動產基金模式。而房企有望依託自身開發和運營能力，以及資管能力的補足，透過轉型，在資管行業中佔據一席之地。
國外成功房企穩步推進資管轉型，不斷深化運營能力和資管能力建設
綜合來看，國外成功的轉型企業主要有三大重要成功要素：首先，結合外部環境和自身情況，穩步推進轉型發展；其次，打造了較強的地產運營能力，物業出租回報率穩定；最後，在較長週期裡，加強資管能力建設，不斷增強金融屬性。
以凱德為例，最初由開發業務起家，而後在新加坡公募REITs合法化、監管放寬、稅收優惠明確的情況下，經歷了十年的資管能力建設。一方面，凱德注重運營，對自持物業深度管理，來提升資產價值；另一方面，依託資本市場，持續最佳化資產組合。近期，則透過開發業務剝離、資管業務上市方式，形成清晰的以資產管理模式為主導的業務邏輯，抬升企業整體估值。
中國資管萌芽期，外資入局加快，國內房企需把握機會
國際領先地產資管企業在資金成本、管理規模、運營能力等方面具有相對領先優勢，近年來，如凱德、黑石、博楓等外資企業也在加大對於國內資管市場投資佈局，在核心城市累計投入上百億資金收購寫字樓、購物中心等優質物業，將海外成熟資管經驗進行復制，成為了中國地產資管市場的重要力量。
而從國內房企來看，依託規模龐大的住房市場，領先房企實現了規模快速增長。在開發過程中，一部分企業相對注重優質資產的積累，而另外一些企業，則在模式打通上走到了行業前列。但對多數企業而言，在資產、運營、模式等方面尚未做好全面和充足的準備。
首先，優質資產結構性稀缺：過去很長時間商業地產的勾地邏輯導致行業整體面臨傳統產品結構性過剩，而創新產品稀缺，很多房企並不具備充足的優質資產。
第二，運營能力不足：過往房企普遍重開發銷售，輕運營管理，大多數商管團隊仍不具備較強運營能力，商業資產的收入與利潤表現低於預期。同時專案前期策劃、數字化轉型等方面也明顯偏弱。
第三，資管能力欠缺：對多數房企，缺乏圍繞資管業務專門設立的開發、運營、資產管理機構，一方面，未設專人進行行業週期和投資組合管理；另一方面，大宗資產的投資也缺乏專業團隊負責，僅在專案機會型出現時才由管理班子一事一議；此外，資產併購的具體交割執行層面也未有明確制度。
與之相比，資管領先企業則搭建了完善的資管職能體系。以凱德為例，基於資管業務，建立了明確的專業分工和組織保障機制，將開發、運營與資本運作板塊高效協同，建立彙報條線、資料管理及重大決策制定層面的交圈機制，提升資產資本兩端管理效率。
相比國際領先資管企業，國內房企仍有短板，但我們相信，中國資管市場在不斷發展，未來空間廣闊，將會有一批國內房企，透過能力和資源的全方位補足，在資管行業中佔據重要位置。
03、以轉型為目標，中國房企當下的三大關鍵舉措
已開發國家成熟企業完成向不動產資管的轉型普遍需要超過10年的時間，中國不動產資管行業的爆發時間點較難精準預測，但對房企而言，需要在戰略探索和關鍵能力建設上發力，從而為資管時代來臨做充足準備。
重頂層設計，探索符合自身企業的資管發展模式和賽道
對多數企業而言，資產端和資金端的能力尚不完全具備，可根據自身已有基礎，基於已有業態選擇著力方向和賽道，根據不同賽道建立針對的能力。
從國際經驗來看，更多成功的海外龍頭企業側重於聚焦在某一業態，成長為細分領域冠軍，較少有能做好全能型業態的企業。
因而，企業應在商業、寫字樓、養老、長租、酒店等諸多業態中，選取重點業態投入核心資源。與多業態綜合資管相比，聚焦策略更具備成功可行性。若採取全面鋪開的方式，各個賽道均去嘗試，更易因為運營能力不足，資產獲取失當，使企業陷入經營困境。
打造具有韌性的業務架構，實現輕重分離、專業分工並建設相關能力
羅蘭貝格認為，開發、運營、資管各專業在經營邏輯、能力要求、政策監管等多方面均有差異，比較可行的方式是透過能力分離實現專業板塊能力建設。將開發、資管、運營打造成具有獨當一面能力的專業板塊，形成可以應對市場快速波動、抗風險的敏捷業務組合。
在開發端，需綜合提升全鏈條能力，緊抓重點環節突破，保障開發環節精益高效；運營端，依託已有資產打造運營服務能力，形成可產生穩定回報的標杆；資管端，在政策日益完善的前提下，逐步打通募投管退的資產管理通路。
另一方面，運營管理能力對於資管業務至關重要。需要注重精細化和長期性建設，在運營環節系統性補強提升。其中的關鍵在於迴歸細分業態的賽道本質，根據運營業態差異，分類提升關鍵能力。
例如，對商業而言，在開發業務利潤下滑的大背景下，商業需要強化自我造血的意識，迴歸零售本質，轉變理念圍繞“人場貨”提升運營水平。同時，需要在運營中不斷追求創新，實現人場貨的多元精準匹配。
加速處置低效、滯重資產，最佳化債務結構，充足企業資本金
過往多年的增量房產開發紅利期，房地產企業以規模為導向，在全國跑馬圈地，短時間內提升了開發規模，但由此也帶來弊端。一方面，諸多商業、寫字樓、公寓、酒店等自持物業出租率低，運營績效不佳，經營利潤難以覆蓋資金成本，侵蝕了企業盈利；另一方面，住宅銷售去化良好，但車位、商鋪等可售業態卻無人問津，未售物業沉澱的開發成本甚至高於已售物業的利潤，以至於專案整體淨現金流貢獻並不樂觀。
在政策、需求、競爭等多方面因素下，開發業務紅利期不再，風險高，利潤空間小。為控制經營風險，提升盈利，企業需在傳統開發業務上更加謹慎，應以利潤為核心，不過度追求規模增長。同時，更加註重對優質資產的獲取，依託穩定現金流，保障穿越週期的能力。
因此，企業需加大對低效資產的處置，加快資金回籠，並進一步避免新增專案帶來新的問題資產。確保企業具備充足的資本金，能在最佳時機手握資金，在週期低點買入低估優質資產，最終助力企業在大資管時代擁有一席之地。
來自：羅蘭貝格