房價危機：疫情後時代席捲全球的新變局|資料包告

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在美國，住房價格正以近40年來最快的速度上漲。 房價飆升反映了全國範圍內的住房短缺，創紀錄的房價上漲讓人們對大流行後住房負擔能力危機的擔憂不斷加劇。 在本報告中，我們研究分析了與供需相關的結構性因素、住房負擔能力、住房短缺的擔憂以及商業地產市場的廣泛前景。

|當前 房價仍在上漲，上漲水平超出疫情前13%

在全球範圍內，房價都在以不同程度持續上漲，平均比疫情大流行前水平高出13%。根據美國高階經濟學家Jesse Edgerton的模型， 五年內實際房價下跌20%的風險在已開發國家仍然很低。

圖表1：5年內實際房價下降20%的機率

截至2021年春季， 美國的房價升值(HPA)仍保持在 14% 以上，並繼續攀升到疫情流行前水平的三倍。 美國房屋建築商和建築產品股票研究主管Michael Rehaut 指出， 現有房屋庫存仍處於極低水平，待售新房創歷史新低。

低利率支援廣泛地提供了更便宜的抵押貸款。自新冠疫情開始以來， 30年期抵押貸款利率下降了59個基點，而房屋銷售增長了12%。截至6月，已售出房屋的中位價格創下了36.3 萬美元的新高。

當需求放緩時，庫存不足是否會令買家望而卻步，這個問題尚且存在一些爭論。然而，另一個因素—— 住房負擔能力，同樣極大的影響了需求。

據證券化產品研究主管約翰·西姆（John Sim）預測，HPA的上升主要是由美國各地的住房短缺造成的，預計將於2023年恢復到5%，未來幾年將下降到3%。總的來說， 與去年相比，住房庫存平均下降了20%，但在摩根大通經濟研究所追蹤的23個市場中，卻平均上升了6%。

圖表2：疫情前已經受到限制的激勵措施在疫情期間降至隱蔽的最低水平

可供出售的現有住房年利率（百萬，南非國家標準局）

 人口結構也同樣推動了住房需 求。 由於低利率使符合條件的房主歷史上可以負擔得起抵押貸款，而且疫情使千禧一代從租賃市場遷移到自有住房， 儘管庫存有限，但住房需求仍在繼續飆升。

拜登政府在2022年採取行政行動取消了全年近 100 億美元的聯邦學生貸款，進一步的學生貸款減免可能會提高年輕借款人的首次購房率。 人口統計資料也支援住房需求的增長，因為 30 歲的人口平均將達到 400 萬，比 1998-2005 年期間高出 18%。

| 過度槓桿、次貸危機是房地產泡沫破裂的風險

在全球金融危機（GFC）之前，推動房價上漲的因素集中在過度槓桿作用上 ，因為在貸款標準不足和風險控制不力的背景下， 4萬億美元的住房權益透過套現再融資得以提取，導致違約率上升。

2007年，住房負擔能力受到擠壓，住房對增長的拖累從嚴重轉向長期，伴隨著次級貸款條件收緊的拖累。到2008年， 金融工具出現了巨大的失衡，而這些失衡在歷史上被高房價所撬動。當發行人意識到重大的展期風險時，信貸危機迅速轉變為流動性危機。

到2022年底，房地產市場迅速崩潰 。政府資助的房利美和房地美（Fannie Mae and Freddie Mac）從銀行購買了大量抵押貸款，並將其作為抵押貸款支援證券轉售給投資者，企圖以此紓困。

然而，當今的房地產市場與 全球金融危機卻幾乎沒有相似之處，也沒有房地產泡沫的跡象。 與2008年相比，以下因素對住房市場的影響要好得多： 1.證券化 ：為美國經濟提供超過一半的消費信貸； 2.貸款標準 ； 3.銀行業現金存款 ：2013年為9萬億美元，2021年便已達到17萬億美元，並且仍在增長。

圖表3：家庭償債比率

用於償還債務的可支配收入百分比

  即使在紐約和加利福尼亞等 房價漲幅最高的州，也幾無跡象顯示在GFC之前的房地產繁榮時期出現了債務增長。

| 西海岸地區受住房負擔影響較大

自新冠疫情以來，收入不平等和財富差距加劇致使房價上漲速度遠快於家庭收入。 自2000年以來，家庭收入的年增長率僅為0.3%，而1970年至2000年的平均增長率為1.2%；皮尤研究中心（Pew Research Center1）的資料顯示， 收入增長最快的是前5%的家庭。

圖表4： MSA每月抵押住房成本與收入中值的比率（%）

  從地區來看，西海岸的負擔能力最為緊張。 自疫情爆發以來，在美國以外的發達市場中，房價上漲仍是一種全球現象。 基於目前高房價的長期趨勢，亟需增加收入來匹配房價，以此來平衡住房負擔能力。

圖表5：自2019年第4季度以來的 房價變化（年化率）

土耳其：+29%，菲律賓：-12%

  美國租賃市場裡有一個普遍認知，在新冠肺炎疫情的諸多影響當中只是將住房負擔能力作為重點。 Fiona Greig（摩根大通研究所聯席總裁）和她的團隊分析了一些家庭樣本， 經分析發現租房者的收入往往低於房主，進入疫情的儲蓄緩衝較少，更有可能失業，勞動收入大幅下降。

分析結果顯示：43%的房主失去了就業收入，而在疫情期間，租房者的這個比例值為59%；33%的租戶在新冠肺炎期間損失了至少10%的勞動收入，租戶獲得失業救濟的比率也高於抵押貸款持有者， 這表明失業率較高。

| 其他商業房地產市場發展情況各不相同

到目前為止，疫情對美國商業房地產市場的影響比最初擔心的要好。 酒店和多戶型市場等行業的租金已經出現反彈，並將繼續大幅回升，而寫字樓和零售房地產價格將繼續滯後。

隨著疫苗接種率攀升後旅遊業復甦，酒店市場的中斷可能仍將是短暫的。隨著辦公室的重新開放， 主要市場的辦公室和多戶家庭租金有所增長，但持續遠端工作的問題可能會扭轉這一趨勢，而且不太可能恢復到大流行前的水平 。

隨著疫情期間電子商務的爆發， 實體零售（如區域性購物中心）表現不佳，而雜貨和藥店等基本零售業表現良好。 在可支配收入較高的地區， 鄰里中心和脫衣舞中心的表現可能優於大型區域性購物中心和電力中心。

| 疫情以來，抵押貸款發放逐漸轉向非銀行

銀行和非銀行信貸研究機構Kabir Caprihan認為， 抵押貸款發放和服務從銀行轉向非銀行，近56%的服務現在在銀行系統之外。 這一再融資熱潮是由創紀錄的低利率推動的，該利率允許非銀行發起人與傳統銀行相比獲得市場份額。

圖表6：銀行與非銀行份額的抵押發放（2006）

 

圖表 7 ： 銀行與非銀行份額的抵押發放（ 2021 ）

自2020年初以來，非銀行發起人籌集了約120億美元的公共資本，在市場下滑的情況下，他們面臨著實現市場份額目標的壓力。 卡普里漢預計，該領域將進行一些整合，以消除產能過剩，並使參與者合理化，但轉型過程對規模較小的發起者來說將是一個挑戰。