中國海外接業市場行業觀察

——美日泰吸引國人80%的投資目光

依託貝殼找房大平臺和貝殼平臺合作品牌門店經紀人的資源優勢，貝殼海外已累計服務100,000餘名客戶。貝殼海外攜手鍊家品牌，中房經聯海外地產專業委員會，微博海外特籌劃刊發《中國海外接業市場行業觀察》，闡明對中國海外接業發展現狀和趨勢的觀察與判斷。

2011年以來，海外資產配置便成了國內高淨值人群的投資熱點，其中以海外接業為主要形式。近年來，海外接業人數更呈現持續上升趨勢，越來越多的人開始關注海外房產這一領域。

回望2019，英國申請脫歐終結歐盟成員國的身份，日本躋身亞太區投資推薦前五，泰國出臺延長免落地簽證費政策，加拿大樓市回暖，美國房價漲幅擴大……隨著國內近些年新中產群體的崛起、80\90後購買力和投資保值意識的增加，海外資產配置已經漸成趨勢；小額物業投資比例持續提高，泰國、日本等價值百萬人民幣左右的房產成為中國國際買家海外投資首選。

一、海外接業的宏觀市場觀察

不同於國內房地產市場，海外房產投資展示了更強的區域特徵。海外房產市場的熱度如何，海外買家們的投資偏好又在哪些國家和城市呢？

1、海外接業市場持續火熱

從海外接業市場諮詢數量看，近年來民眾海外接業意識逐漸深入人心，興趣發展迅猛。據貝殼海外頻道資料統計，訪問量2018-2019年增長率為52.9%；海外諮詢量增長了近10倍。整體情況如下：

2、置業國家關注熱度

目前，美國和泰國是最受海外買家關注的兩個國家，佔貝殼海外頻道關注人數的44.7%；其次是英國和澳洲兩國。另外，德國的關注度近幾年開始上漲，在歐洲國家中首當其衝。

3、置業國家投資熱度

從置業國家投資熱度來看，已開發國家為置業主流，新興國家熱潮高漲。五年前，美國、英國為主要海外接業標的國；而今，傳統置業標的國日美英澳因其穩定的市場和投資回報，仍佔海外接業主流，佔比超過70%；其他如泰國等新興置業國家，因標的小、增值強等特點，在市場上掀起置業熱潮，更受二三線城市置業者歡迎。

4、熱門置業國市場觀察

現今海外接業投資市場下，傳統歐美髮達國家中的美國、日本和新興置業國家中的泰國最受海外買家關注，據貝殼平臺2019年海外接業相關資料顯示，這三個國家關注度佔整體海外買家關注接近一半左右。為此，特將美國、泰國和日本的市場現狀呈現如下：

4.1美國置業市場觀察

1）國家整體套均價中位數及同比漲幅

2020年1月最新資料顯示，全美房產交易套均價中位數為26.6萬美元（約摺合人民幣185.4萬元），比2019年同期增長6.8%。

2）熱門置業城市套均價中位數及每平英尺房價同比漲幅

熱門置業城市中，波士頓地區套均價中位數為50萬美元（約摺合人民幣348.6萬元），每平方英尺房價比去年同比增長5.5%；西雅圖套均價中位數為57.2萬美元（約摺合人民幣398.8萬元），每平方英尺房價比去年同比增長5.0%；洛杉磯套均價中位數為65萬美元（約摺合人民幣453.05萬元），每平方英尺房價比去年同比增長4.0%.

3）國際買家美國置業總金額及交易量

2019年國際買家美國置業總金額779億美金（約摺合人民幣5429.8億元），比上年度下降36%；總交易量183,100套，比上年度下降31%，。

4）美國置業國際買家購買力前五名

在美國置業國際買家中，中國買家的交易額超過第三、四、五名交易額的綜合，排名首位，佔整體國際買家置業總金額17.2%。其中，前五位國際買家購買力的情況如下：

5）國際買家美國置業前五大置業目的地

國際買家在美國置業目的地排名及其置業金額所佔比例情況如下：

6）中國買家美國置業熱門地

中國買家最熱衷於加州置業，佔比達到34%；新澤西州位列第二名，佔比8%；伊利諾伊、麻州、印第安納州並列三至五位，分別佔比5%；佛州、佐治亞州佔比4%；其餘各州佔比在4%之下。

4.2泰國置業市場觀察

1）熱門置業城市套均價中位數及每平米房價同比漲幅

曼谷是泰國置業海外買家的首選城市，其均價每平方米價格是11.4萬泰銖（約摺合人民幣2.53萬元），單套公寓成交均價為340萬泰銖（約摺合人民幣75.5萬元），市區過去五年累計漲幅為55%，2019年漲幅為8%-12%。

2）今年置業熱點城市房屋漲幅排名，配以最大的租金收益率

據統計，目前最受中國買家歡迎的泰國城市中，約四成中國買家選擇曼谷，約三成中國買家會選擇芭堤雅和清邁，這三個城市的租金收益率在5%-8%不等。

3）國際買家泰國置業總交易量及中國買家交易量

外國買家在2018年和2019年購買了近千億泰銖（約摺合人民幣222億元）的泰國房產。其中，中國買家總成交額超過四成。

4）中國買家泰國置業熱門城市

據統計，最多的前往泰國買房的中國買家來源地前三位分別是北京、廣東、上海。

4.3日本置業市場觀察

1）日本全國公寓的平均價格及每平米平均單價同比漲幅

據日本不動產經濟研究所最新資料顯示，2019年日本全國公寓平均價為4787萬日元（約摺合人民幣304萬元），相較於2018年的平均價格4759萬日元（約摺合人民幣302萬元），增長了28萬日元（約摺合人民幣1.8萬元），漲幅達0.6%；全國平均每平米單價為72.6萬日元（約摺合人民幣4.6萬元），相比2018年增長了1.3萬日元（約摺合人民幣827元），漲幅達1.8%；從整體來看，日本全國公寓價格已經連續3年呈上升趨勢，單價每平米已經連續7年連續增長，2019年的公寓平均價格和單價均達到近3年內最高值。

2）日本熱門置業城市的公寓平均價格及每平米單價同比漲幅

東京是日本的首都，也是置業日本的首選城市，據相關資料顯示，2019年東京23區公寓的平均價格為7286萬日元（約摺合人民幣464萬元），較於2018年漲幅達2.0%，在過去5年裡呈持續增長趨勢，漲幅達7.6%；其中東京的二手房價格漲幅更是明顯，根據日本房產的相關資料顯示，按照70平米的二手公寓換算，2019年東京都的價格突破了5000萬日元（約摺合人民幣318萬元），和過去的6年前相比，漲幅達36.4%，有了大幅度的增長。除此之外，大阪府增長了36.9%，愛知縣增長了37.8%，漲勢非常明顯。

3）2019年置業熱門城市房屋漲幅排名及大致租金收益率

根據日本不動產相關資料，日本三大重要都市圈（首都圈、近畿圈、中部圈）內，二手公寓的漲幅排名前五名分別是：神戶市10.2%、大阪市8.6%、千葉市4.7%、名古屋市4.3%、東京23區3.4%；其中東京的租金收益率4%-5%，大阪4%-7%，名古屋5%-8%。

4）日本熱門城市平均交易金額

根據日本“健美家株式會社”最新發布的2019年投資房產資料顯示，受海外買家歡迎的置業城市，東京的單套成交價位2159萬日元（約摺合人民幣137萬元），大阪為1377萬日元（約摺合人民幣88萬元），京都1225萬日元（約摺合人民幣77萬元）。

二、海外接業的行業特性

與國內房地產行業不同，國人在海外接業目的、金額、交易特點和痛點展現出如下特點：

1、海外接業目的

海外接業主要目的是資產保值增值，旅居、教育居住等其他置業目的也在快速發展。據資料統計，資產保值增值佔比76%，超過3/4；其他置業目的佔比24%，如教育居住、旅遊居住、退休休閒居住、移民置業購房等。

3、海外接業套均金額

海外接業群體的中產逐漸崛起。當前，海外接業預算範圍從百萬至千萬不等。市場不再是被高淨值人群獨佔，約5成左右置業者（置業國家為日本和泰國，成交佔比52%）預算為150萬人民幣以下，更多是以小成本購房，中產階層在逐步入場；美英澳德置業預算較高，更受高淨值人群喜愛，置業預算一般在300萬人民幣以上。

4、海外接業房產交易特點

1）整體而言，海外房產交易以新房為主，新房的成交佔整體交易的80%。但在日本是以二手房交易為主。

2）線上看房是海外接業主要趨勢。絕大部分客戶都會利用地圖軟體線上看房，確定購買決策前去海外實地看房的客戶不超過20%；

3）海外接業交易趨近網際網路化。客戶與開發商簽署合同80%均透過線上簽署，以貝殼海外的入駐品牌鏈家為例，海外接業顧問和顧客無需線下見面溝通，僅透過線上溝通即實現成交的比例達到33%。

4）海外房產客戶復購率高。目前，鏈家海外老客戶復購率達9%以上，由於海外房產涉及多個國家政策可做多種選擇，老客戶容易追加投資，很大一部分客戶在一年內購買多套。

5、海外接業行業服務滿意度更高

據NPS調研反饋（Net Promotion Score，用以衡量客戶對於服務的滿意水平和推薦值），在2018年-2019年期間，鏈家海外對置業客戶進行三次NPS調查，客戶對鏈家海外服務的整體滿意度水平分別為39%、48%、62%，均高於國內建業市場。

6、海外接業行業痛點

雖然海外接業客戶對行業整體服務滿意度較高，但是仍存在兩大痛點，這是客戶在海外接業面臨的最核心問題。

5.1行業痛點I——置業國家的深度資訊解讀

客戶渴望對置業國家的房產市場走勢、置業政策、貸款方針期待深度解讀，有近1/4的受訪者表明希望能夠進一步瞭解海外接業國家的房產走勢及政策，做到心中有數。

5.2行業痛點II——平臺可信賴度，以及交易資金安全

海外接業受訪者中，客戶關注度最高的為資金安全和平臺可靠，88%的受訪者均表示在置業中最關注平臺的可靠性和資金的安全，房產投資收益退居其次，關注比例為50%。對海外開發商實力的考察以及售後服務保障也是受客戶較為關注的兩點。

三、海外接業的消費者觀察

洞悉海外接業消費者群體的畫像和消費行為，對了解海外接業的行業特點至關重要。

1.置業人群集中分佈於經濟發達地區

經濟發展較快地區人群的海外接業傾向更強：北京市、上海市、廣東省、天津市位列前四，累計佔比近90%。其中，北京上海兩直轄市置業人群佔比佔全國7成。

2.留學、移民和投資是海外接業人群的潛在需求

海外接業的主要人群是計劃或現有子女在海外留學生活、海歸背景人群和有資產配置和身份規劃的高淨值家庭。此類人群有一定經濟實力，為子女或家人規劃海外生活，或者進行資產投資配置。

3.男性更佔主導，女性日益崛起

海外接業人群中，男性置業者佔55%，女性佔比45%，男性佔比更大，但女性正在崛起。

4.80後90後成長為主要置業人群

26-45歲是主力海外接業人群，佔比超過80%；其中，26-35歲佔比近一半。

5.線上即時通訊聊天更受置業諮詢者歡迎

線上聊天因時間隨意可管控，靈活便捷，問答迅速，更受客戶歡迎，佔比超過60%，遠超過原有電話諮詢渠道，甚至已經讓原有電話諮詢量減少至兩成左右。

6.貝殼海外消費者之最

我們從鏈家海外眾多客戶中挑選4個消費者之最的行為，它們分別是：

1）最大額的成交客——成交金額最大的新加坡高階公寓，房款價格843萬新幣，摺合約為人民幣4229.7萬元。

2）最慎重的成交客——成交週期最長的是215天，購買專案為美國亞特蘭大聯排別墅，房款價格40.5萬美元，摺合人民幣282.4萬元。

3）最快速的成交客——上海新客戶購買1套870萬日幣（約摺合人民幣55.4萬元）日本東京二手公寓，創造了最短成交週期，僅為1小時。客戶當天內完成從諮詢到決定交付首付，決策週期幾乎等同於快消品。

4）最忠實的成交客——北京地區老顧客在2017年完成了7套日本二手房的購買。

四、海外接業行業的未來展望

長期來看，海外接業市場將同中國經濟的穩步發展、人民幣國際化趨勢的加快、人民對美好生活的嚮往繼續向前發展。中國中產階級的穩步壯大和對優質教育及美好生活的更高追求，將進一步釋放海外接業的需求。同時，中國資本市場的進一步開放、“一帶一路”倡議影響力的日益擴大，都將讓海外接業變得更加便利，促進整個市場的發展。

1、品牌效應凸顯

海外接業行業中，海外接業公司的品牌效應將更加凸顯，未來行業集中度將進一步提高。海外接業因涉及資金大、資訊不對稱和交易複雜等特性，海外接業公司的品牌影響力、專業能力、資金實力尤為重要。大品牌海外接業公司房產可靠、資金安全，市場信任度高，將實現客戶高滿意度、再推薦和品牌再增強的正向迴圈。

2、行業平臺化發展

在面向海外接業公司同行公司的調研中發現，87%同行公司認為海外接業公司未來將往平臺化發展。這也是因為海外接業行業聚集度提高後，再度擴大市場份額，必須進行平臺化發展。其中，73%同行公司認為平臺化發展公司核心競爭優勢應該要賦能面臨生存危機的銷售機構和獨立經紀人，並且利用行業地位和市佔率制定海外接業服務標準；67%公司認為平臺化公司應該賦能開發商、開放廣大客源和優質房源，以此促進市場格局的改革。

資料說明

1.美國房產資料分析資料來源：NAR

2.日本房產資料分析資料來源

（1）日本KANTEI株式會社：https://www.kantei.ne.jp/

（2）日本不動產經濟研究所：https://www.fudousankeizai.co.jp/

（3）日本健美家株式會社：https://www.kenbiya.co.jp/

3.泰國房產資料分析資料來源

（1）曼谷郵報： www.bangkokpost.net

（2）高力國際調研報告：https://www.colliers.com/en-gb/china

（3）DWG資料研究所2019年研報

4.人民幣對美金的匯率按照6.97：1計算（按2020年3月2日實際匯率計算）

5.人民幣對泰銖的匯率按照1：4.5計算（按2020年3月2日實際匯率計算）

6.人民幣對日幣的匯率按1: 15.71 計算（按2020年2月27日實際匯率計算）

7.人民幣對新幣的匯率按照5.02：1計算（按2020年3月2日實際匯率計算）