高力國際華北區在達美中心舉辦“2021華北第四季度新聞釋出會”，就2021年四季度華北商業地產各個業務板塊的表現進行回顧並對2022年做出展望。

2021年北京寫字樓市場回顧及展望 

2021全年市場持續去化，全年淨吸納量創歷史新高

2010 – 2021北京甲級寫字樓新增供應，淨吸納量和空置率

 

2021年下半年租金企穩，幾乎跌回到2012年租金水平

2010 – 2021北京甲級寫字樓歷史租金和空置率

 

全年5000 平以上大面積成交仍以網際網路科技類企業為主

2021年全年5000平方米以上成交

行業佔比，全商辦市場

2021年北京甲級寫字樓市場回顧

  • 全年新入市專案體量近70萬，第二輪供應高峰期基本結束；中服地塊北區及麗澤商務區主要在建專案均已入市；
  • 年度淨吸納值突破114萬平方米，創歷史新高；網際網路企業的大宗租賃成交左右市場走勢；
  • 空置率同比2020年末出現大幅回撥；金融街、中關村、亞奧和望京-酒仙橋子市場空置率均小於10%；
  • 市場平均租金仍在底部徘徊，但個別子市場如CBD、望京-酒仙橋已出現回升。

雄安新區，千年大計 新發展理念的創新發展示範區

雄安新區的設立背景

  • 緩解北京“大城市病”，疏解北京非首都功能；

北京常住人口變化圖（1949-2018）

  • 推進京津冀協同發展，打造國際城市群，雄安新區是京津冀協同發展的重要部分；
  • 對於北京非首都功能的分流，事實上也是通過分流人口壓力來實現；
  • 雄安新區是我國經濟進入新常態之後的一項重大歷史性戰略選擇；

雄安新區的總體規劃

  • 雄安新區採取“一主、五輔、多節點”的建設規劃，規劃面積 1770 平方公里；

雄安新區規劃範圍圖

  • 構建“四縱兩橫”區域高速鐵路網路，到達北京僅30分鐘；構建“四縱三橫”區域高速公路網路，駕車至北京僅1小時；
  • 各個區域規劃定位各不相同，區域間協同發展；

雄安新區的市場進展

  • 雄安新區從2019年開始大規模土地出讓，2020至2021年集中供地，主要開發商均為國企央企；
  • 雄安新區目前在建市場化專案基本都為綜合體專案；
  • 2017年首批入駐雄安企業全部為高階高新企業，未來將有多家央企國企搬遷至雄安；

雄安新區，千年大計

  • 雄安與北京城市副中心分別作為北京“新兩翼”疏解北京非首都功能；
  • 雄安將作為京津冀一體化的重要一環帶動整個區域的發展。

2021年產業地產市場回顧

年度重要產業政策

  • 保持先進製造能力、智慧綠色高精尖；
  • 加強產業引導，助力構建高精尖經濟結構；
  • 瞄準“雙碳”目標，強化生態環保和安全管理；

北京及環京資料中心市場

  • 北京市場健康發展，環京市場供應激增，競爭激烈。

北京資料中心市場供應量及出租率情況

華北區甲級物流地產市場

  • 北京物流地產市場整體供不應求：市場整體呈供不應求狀態，並繼續保持較高的市場出租率。預計北京物流倉儲業未來發展方向仍以保障民生、服務產業為主；
  • 廊坊、天津市場短期承壓：廊坊物流市場新增供應陸續入市；天津物流市場供應持續增長，租賃情況短期內將承壓；
  • 新增及存量物流用地及倉儲專案受關注：北京及環京區域的物流專案仍受投資人關注。

文商旅融合發展 打造商業地產新趨勢

文商旅發展概念與現狀

  • 年輕一代旅遊消費客群全面崛起，帶動文商旅發展國潮文化、沉浸式體驗和融合新興技術；
  • 疫情對文商旅產業形成衝擊，需求端旅遊出行受限、制約消費行為，同時目的端和渠道端企業持續承壓；
  • 疫情也為轉型升級帶來新契機。潛在消費客源帶動下，文商旅進行“網際網路+”模式創新、存量目的地內容更新；
  • 自2020年以來，文商旅發展進入提質增效新階段，政策引導文商旅消費進一步擴大，帶動各省市投資加碼；

文商旅概念闡釋

後疫情時代文商旅發展新趨勢

  • 未來文商旅專案將聚焦差異化、沉浸感和快迭代三大趨勢實現創新發展；
  • 元宇宙概念賦能文商旅專案，通過線上線下、虛實結合進一步塑造差異化和沉浸式體驗；
  • 冬奧賦能文商旅，以“冬奧文化+體育”為核心，打造區域特色文化IP；
  • 在商業模式上，文商旅專案轉變傳統開發思路，通過專業運營向品牌化、IP化發展。

2021年四季度北京大宗交易市場回顧

2021年第四季度北京大宗交易市場

  • 2021年第四季度北京共錄得4宗交易，成交面積約為12萬平方米，成交金額近人民幣61億元；
  • 鑑於北京市場投資機會稀缺，繼上季度的交易調整後，第四季度北京大宗交易市場繼續維持調整態勢；
  • 位置優越，且具備穩定現金流的辦公、商務園區專案持續受投資者關注；

2022年北京大宗交易市場展望

  • 亞奧、望京、中關村和上地等產業集聚板塊的辦公物業和商務園區將持續吸引市場關注；
  • 國企、金融機構及新經濟類企業的自用需求依然強勁，重點關注區域為核心區及產業集聚板塊；
  • 隨著疫情影響力的逐漸減小、投資視窗期的縮短，以及受限於市場可交易標的稀缺性，投資者對於北京大宗交易市場依然持續看好。

2022年北京商業地產 零售市場展望

社會消費品零售總額

北京社會消費品零售總額同比增速 2019-2021

（百分比）

2022年北京商業地產零售市場展望

  • 北京市政策帶來變化及影響：“雙減”政策後，素質教育快速發展；國務院釋出試點工作意見指出，北京將作為首批開展營商環境創新試點的六個城市之一；
  • 商業零售相關政策：多區圍繞《北京培育建設國際消費中心城市實施方案（2021-2025年）》做出細化制度安排；
  • 零售企業數字化運營：消費者、品牌、硬體服務推動購物中心數字化發展；王府井斥資1000萬元在北京成立金街購物中心；
  • 線上消費變化：雙11銷售增速放緩，雙12逐漸衰落；購物方式多元化，1月至9月抖音電商GMV同比增長7.9倍，GMV目標突破萬億。