AI 安防，地產巨頭的「自我革命」

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前有萬科聯姻海康成立新公司；後有綠城牽手大華涉足新安防。

一個地產、一個科技，原本關聯不大的產業巨頭們，物聯網時代下竟接連碰頭、逐步交往。

先看萬科。

去年歲末，萬科子公司與海康一同出資，成立了一家名叫萬御安防的科技服務公司。

新成立的這家公司由梁琪庚擔任董事長，海康威視高階副總裁徐習明擔任董事。

公開資料顯示，梁琪庚於1998年加入萬科，歷任武漢萬科物業總經理、蘇南萬科物業總經理。

公司的經營專案包括：安防科技的技術轉讓、技術服務、物業管理等。

萬御安防成立的意圖基本也已明晰：萬科藉由海康的軟硬體能力，加碼智慧物業賽道。

再看綠城。

去年十月，綠城中國與大華股份在杭州順利牽手，雙方聚焦安防監控平臺、自有品牌培育，簽訂系列戰略合作協議。

這場簽訂會排場不小：綠城中國董事會主席張亞東、執行總裁耿忠強、總工程師肖力；大華股份董事長傅利泉、國內營銷中心副總裁史東、浙江區總經理陳勝江皆出席為之站臺。

張亞東會上直言不諱：希望透過大華的技術支援，未來能與綠城建築科技集團、智慧園區事業部等單位，進一步達成戰略協同，產生1+1>2的價值，共同為客戶提供更好服務。

將這段官方說辭翻譯成大白話：

賣房是最原始的商業行為，傳統地產商想要活得好，科技這條路必須走。

2

“活下去！”

2018年9月，萬科秋季例會上，這三個殷紅大字一經放出，一下子就觸碰到了不少人的敏感神經，瞬間刷屏朋友圈。

簡直諷刺，當行業領頭羊都在思考生存問題，中國房地產的真實現況又是如何？

富力地產董事長李思廉甚至調侃，“他們說活不下去是開玩笑的，萬科是提醒我們要活下去。”

暫先不論誰能活下去、誰能活得好，過去兩年的中國房地產市場，的確面臨一個共同問題：

人口紅利漸失，政府調控加強，地產降溫趨冷。

據人民法院公告網資料顯示，2019年宣告破產的房地產相關企業數量已經超過400家，且進入2019年下半年之後，破產房企數量增速有所加快。

殘酷形勢下，被壓得喘不過氣來的地產商們不得不去培育新的業務增長點，以求在後房產時代更好活下去。

新的業務增長點在哪裡？

原本主打差異化、鬥得不可開交的房產大佬們，在面對這個問題時，選擇的方向竟驚人地一致：科技。

地產巨頭科技轉型已經成為一個業界共識。

王石曾說，萬科用了近兩年時間去調研，仍描述不清未來十年終會怎樣，但有兩點非常明確：由製造型轉向技術型，由銷售商轉向服務商。

所以看到，科技賦能一詞作為一個單獨子項，最先出現在萬科2017年年報上。

2019年年報中，萬科對科技賦能進展的最新表述是：全面主動擁抱科技變革，打造全新沃土計劃。

再譬如碧桂園，直接定位自己為高科技綜合性企業，從地產延伸至農業、科技等多個領域。甚至直接重倉惠州，高價建了一個潼湖科技小鎮。

如果說土地是地產商的重要生產資料、科技是地產商未來重要的生產工具，那麼：

為什麼地產商們大多選擇安防作為他們科技轉型的頭把利器？

無論哪個行業，企業一旦做大，必須要向多元化市場靠攏，原因很簡單，人多要吃飯。

但這個多元化市場並非矇眼瞎選，通常是在自己的主營業務基礎之上，思索求變。

地產商的主營業務是賣房，房產主要有三大特性：面大、呆板、易受政策影響。

也就是說，地產商在做科技轉型時，必須著重考慮三個點：

1、高增長性；2、資源互補；3、符合政策導向。

三大門檻一經放出，可以選擇的細分場景所剩無幾，安防也就成了最適合的方向，沒有之一。

論高增長性：安防是智慧城市的必經一站，影片物聯的優質前身。

論資源互補：論誰能給房產帶來實實在在的智慧供給，唯安防莫屬。

論政策導向：這一點毋庸多提，智慧物業、智慧城市建設如火如荼。

從安防商角度出發，積極對接地產商等優質大B端客戶，也是他們的宿命所向。

過去多年，安防專案顆粒度越來越大且越來越少，ToG轉ToB已成市場大勢，佈局智慧社群則是非常順理成章的一步。

一來，智慧社群外有安全需求，是安防商的主航道業務；

二來，智慧社群內還有智慧需求，而安防廠商們旗下的C端品牌也在不斷壯大。

譬如海康C端品牌螢石，2019年營收25.92億元，同比大增58.38%。就此，海康近日還宣佈，擬將螢石分拆至深交所獨立上市。

3

從一套好房子到一個好物業到底有多遠？

今天的地產商們一定會告訴你，只有一個AI安防的距離。

如果要問眼下最大的AI細分落地市場在哪裡，智慧社群必屬其一。

如果再問智慧社群最大的AI細分落地市場在哪裡，智慧物業又必屬其一。

如果說智慧社群是智慧城市構建的mini版；那麼智慧物業就是智慧城市構建的神經網路。

城市大腦最終是否智慧，主要依賴神經網路是否互通、有序。

戰略規劃從上往下做，市場落地從下往上走，智慧物業市場份額的多少，後期直接影響整個雲、資料平臺市場的戰爭態勢。

這個說法一點也不誇張，新經濟100人創始人李志剛曾提到，未來新經濟由三大區間構成：

第一區間是線上，核心是資訊、內容、社交。這個區間內，網際網路巨頭扎堆，進去就是炮灰。

第二區間是SKU，可以簡單理解為賣貨池。這裡包含40萬億大市場，目前仍有各種垂直、細分機會。

第三區間是本地生活服務。它覆蓋第三產業的各行各業。

移動互聯時代，誰掌握了家庭智慧入口，誰就掌握了第二、三區間的渠道入口。

這個入口的最後一道把關人是誰？不是阿里、不是騰訊、也不是拼多多，而是物業。

房子是最牢固的社群，物業藉由它能緊緊地圈住使用者。

可視對講、影片門禁，這些安防產品未來都將化身物業數字化轉型的戰略資產，這些資產也將為物業打造一個成熟的商業生態。

萬科集團高階副總裁朱保全曾舉過一個例子：

萬科物業透過互聯技術構建了萬物雲，當一個人臉或者一個車牌號傳遞到後臺之後，萬科物業可以基於使用者的生活習慣、出行習慣和客戶家中的人口結構，去提供精確服務。

過去兩年，無人售貨、洗衣服務、家庭健康管理等服務在小區中普遍出現。部分開發商在住宅專案中甚至會提供一些理財、保險產品。

從經營角度出發，傳統物業只收管理費，未來會有各類資料入口、增值服務入口。多業務加碼後的物業管理也會轉型成平臺、中介、服務商。

4

物業雖小，五臟俱全。

新力物業某高管告訴AI掘金志，目前傳統物業科技轉型，大概可以歸納為六化：

經營科技化、盈利創新化、管理精細化、運作分包化、組織聯盟化、品牌高階化。

但這六化之路不好走，智慧升級之路道阻且長，主要矛盾體現為：

一、結構冗雜的物業專案，小型技術商無力應對，大型整合商又不願精耕。

智慧物業市場還未出現絕對巨頭，並且在社群中利益相關方中間也沒有出現主導者。

物業公司大多屬於缺錢的狀態（幾家地產物業除外），低廉的物業費用不足以支撐起高昂的改造與投資。

且由於物業偏向勞動密集型市場，工作人員的技術操作能力還需配套加強。

二、涉及政府跨部門協作較多，IoT、AI、大資料等內容繁多雜亂。

智慧物業的改造大多停留在淺層次，整體發展較為落後。

即便是一些垂直的社群運營公司和IoT企業想要進入，卻囿於各方關係難以打通，難以施展手腳。

三、技術應用成本及物業投入資源極不匹配。

智慧物業建設是系統工程，從家庭到公共區域，從網路硬體到軟體服務，時間週期長，需要協調各方利益。

此外社群的智慧裝置更新換代非常快，更換和淘汰需要強資本做保障。

四、標準化建設跟不上。

居室之外的各類門禁、監控裝置、無線連線等都面臨著複雜的競爭環境，網際網路廠商、安防廠商、ICT廠商，大家各自為營、自創生態。

這四大點也充分說明：

智慧物業是個硬骨頭，有人不想啃，有人啃不動，地產商聯手安防商親力親為才是上上策。

地產巨頭有場景、安防巨頭有技術。

雙方優勢互補，憑藉AI全棧方案，勢必會在最短時間內形成最深壁壘，打造出一套智慧物業行之有效的作業系統，進而引領新一輪社群物業革命。

5

物業的智慧落地已經到了最好的時代。

據預估，截至今年，中國物業增值服務空間將達2.6萬億元。

過去11年，全國物業管理面積也增至260億平方米左右，年均複合增長率7%左右。

盤子已經夠大，未來就看地產商如何在上跳舞。

地產行業大規模、快複製的商業模式已經失效，移動互聯擴充套件和模糊了整個行業的邊界，競爭的焦點從獨立的產品延伸到相關產品的系統。

物業是線下的最後一公里，是投身大規模網際網路化中的關鍵一環，選擇安防這個切入口亦是明智之選。

這個過程中需要注意一點：組織和管理變革比技術創新和產品創新更為重要，組織不改，技術、產品改造都是空談。

所以也可以看到，萬科和海康的聯姻，摒棄了傳統專案合作式、集採式關係，直接成立新公司，競逐新市場。

AI智慧時代，唯一不變的就是變。

越來越多的地產企業，你根本弄不清楚他最賺錢的業務是什麼？房子、物業、服務還是資料。

無邊界，這將是未來的又一個時代總結。

畢竟，地產的黃金時代已至黃昏，科技轉型新週期正緩緩駛來。

雷