為保證房地產市場平穩執行,在因城施策的綱要下,今年全國多地紛紛推出樓市調控政策。近日,58同城、安居客釋出《2021年第三季度樓市總結》報告,從政策背景、新房市場、二手房市場、租房市場等維度深入解析了2021年三季度樓市發展情況。報告顯示,三季度新房找房熱度同比下跌9.6%,新一線城市中重慶新房找房熱度居首;二手房住房參考價調控效果初步顯現,重慶、成都二手房找房熱度在新一線城市中依然排在第一、二位;租房市場中,一線四城的租賃房源新增供應量同比均上漲,重點19城的平均租金同比下跌1.8%。
新房市場:Q3找房熱度全國同比降9.6%,新一線城市中重慶熱度居首
58同城、安居客《2021年第三季度樓市總結》報告解釋,進入2021年下半年,全國的政策分化開始擴大,一二線城市的調控依然從嚴,部分三四線城市陸續開始釋出“限跌令”,在“穩房價、穩地價、穩預期”的調控政策下,以及各地“限跌令”的出臺,有效防止了樓市出現大漲大跌的現象,保證了房地產市場的健康發展。與此同時,隨著“三孩政策”的落地,已經有部分城市對生育二孩、三孩的家庭出臺住房補貼政策,後續或將推出其他住房相關政策內容。
根據58安居客房產研究院整理資料,2021年1-8月份,房地產開發企業土地購置面積10733萬平方米,同比下降10.2%;全國房地產開發投資98060億元,同比增長10.9%;商品房銷售面積114193萬平方米,同比增長15.9%;商品房銷售額119047億元,同比增長22.8%。而從不同級別城市來看,一線四城整體的商品住宅成交面積同比上漲56.1%;價格方面,北京、上海、廣州的商品住宅成交均價總體保持平穩態勢。
58同城、安居客《2021年第三季度樓市總結》報告指出,2021年1-9月,購房者信心指數呈現出緩慢下行的趨勢,2月份信心指數117.5為年內最高點,而後出現下行。從新房找房熱度來看,前三季度中3月份為新房月度找房熱度最高點。同比去年,2021年1-9月新房整體找房熱度基本持平,同比僅上漲0.6%;第三季度新房找房熱度同比下跌9.6%。
58安居客房產研究院具體分析發現,3月份新房找房熱度環比上漲明顯,4-8月找房熱度波動不大,9月全國找房熱度回落,環比前月下跌8.3%。9月份,一線城市找房熱度環比下跌7.9%,二線城市找房熱度環比下跌8.5%,三四線城市找房熱度環比下跌8.3%。
從不同區域來看,2021年第三季度,環滬、環京、環廣深地區重點城市的新房找房熱度同比均有所下降。新一線15城中重慶新房找房熱度超過西安成為首位,長沙、成都、武漢分列第三、四、五位。與去年相比,新一線各城市新房找房熱度同比均出現一定程度下行,不過總體市場依舊平穩。
二手房市場:參考價調控效果初步顯現,重慶、成都找房熱度領跑新一線
58同城、安居客《2021第三季度樓市總結》還對重點城市的二手房市場情況進行了分析,和新房市場相似,2021年1-9月中,全國二手房找房熱度在3月份達到頂峰,4-9月的二手房找房熱度保持平穩下行。同比來看,1-9月二手房找房熱度同比下跌10.5%,第三季度二手房找房熱度同比下跌23.8%。新一線城市中,重慶、成都二手房找房熱度依然排在第一、二位,合肥超越西安位居第三,西安、瀋陽緊隨其後。
58安居客房產研究院監測資料顯示,二手房掛牌價格方面,2021年第三季度,一線城市中北京的二手房掛牌均價約5.9萬元/平方米,深圳5.7萬元/平方米,上海的均價在5.4萬元/平方米。新一線城市中,杭州二手房掛牌均價超過3萬元/平方米,天津二手房掛牌均價同比下跌6.9%,青島、鄭州均價也同比下行。
58同城、安居客《2021第三季度樓市總結》報告整理發現,目前已有10餘個城市公佈二手房住房參考價,調控效果初步顯現。從9月份二手房掛牌價格可以看出,深圳、寧波、紹興和廣州4個城市掛牌價環比下降。廣州在8月31日上線二手房參考價,9月份二手房掛牌價環比下降1.3%。
在使用者二手房戶型偏好方面,58安居客房產研究院統計資料發現,前三季度,購房者對於3居室的找房熱度佔比為47.8%,高於2020年1-9月的45.7%。1居室的找房熱度佔比持續下降,9月份找房佔比僅為5.5%;與此同時,4居室的找房熱度佔比持續增長,9月佔比12.2%。從二手房面積段偏好來看,關注90-120平方米房源的購房者佔比31.2%,佔比最高。
租房市場:一線四城新增供應量同比上漲,重點19城Q3租金同比下跌1.8%
租房市場方面,58同城、安居客《2021年第三季度樓市總結》資料顯示,從租賃房源的月度新增供應量來看,2021年前三季度,3月份新增供應量上漲,而後基本保持穩定。同比去年,2021年1-9月重點城市租賃房源新增供應量下跌3.9%。
分城市來看,58安居客房產研究院統計資料顯示,一線城市中上海的租賃房源新增供應量領先,深圳、北京排在第二、三位,基本持平;一線四城的租賃房源新增供應量同比均上漲。新一線城市中,杭州、南京、武漢的三季度租賃房源新增供應量處於前三位,蘇州、合肥、東莞、青島、佛山的新增供應量同比上漲。
58同城、安居客《2021年第三季度樓市總結》報告指出,2021年1-9月,3月份是租房找房熱度的高峰,三季度與二季度相比略有下行。第三季度重點城市整體租房找房熱度同比下跌18.8%。一線城市中北京租房找房熱度居首位,上海、深圳租房找房熱度排在第二、三位;新一線城市中,成都、重慶的租房找房熱度領先,同比均有不同程度下跌。
租金層面,2021年第三季度,重點19城的平均租金在41.4元/㎡·月,同比下跌1.8%。新一線城市中,杭州租金價格64.3元/㎡·月,南京平均租金價格在46.8元/㎡·月,其餘城市平均租金均在40元/ ㎡·月以下。
58安居客房產研究院在報告中對樓市發展現狀進行了深度解讀,在密集的調控政策下,對比第一次和第二次集中供地可見,土地成交金額、溢價率和樓面均價均出現明顯回撥,房企拿地積極性明顯偏弱,土地流拍數量明顯增加。在“三道紅線”壓力之下,房企當前主要任務是優化財務指標,因此年內在銷售預期偏差,回款壓力增大的情況之下,房企將繼續減少在土地市場的投入。
58同城、安居客《2021年第三季度樓市總結》分析指出,回顧前三季度,80%以上政策都在上半年出臺,其中一線城市和熱點城市最為嚴厲。出臺全國性政策39個,涉及到金融、市場規範、人口、區域規劃等,城市性政策出臺194個,其中一線城市總計出臺114個,16個重點二三線城市出臺約80個政策。在“房住不炒”,穩地價、穩房價、穩預期的政策定調下,樓市的調控政策保持連續性和穩定性。同時,政策調控的效果也在樓市交易中顯現,二手和租金價格開始回撥,從總體來看,這是房子迴歸居住屬性,樓市迴歸理性發展的表現。這些訊號也將有效促進房地產市場健康發展,維護住房消費者的合法權益。
58安居客房產研究院分院院長張波表示,從三季度的資料可以看出,近幾個月房價出現環比下行的城市不斷增多,市場分化加速,部分城市的市場面臨過快降溫,甚至是房價快速下行,因此出臺相應政策進行調節確有必要。樓市的穩定,既不能任由房價非理性上漲,也不能出現過快下跌。預計後續市場降溫的覆蓋面會有所擴大,房價下行過快的三四線及以下城市,政策層面同步跟進放鬆的節奏或有所加快。