新冠疫情給整個全球行業都帶來了多重影響。我們根據行業所受的直接影響情況和緊迫程度，將其劃分為重創危機型、中堅挑戰型和創新機遇型三大類。不同類別的行業下一步應對當前衝擊的角度存在顯著差異。
重創危機型行業以零售和餐飲等小微企業居多，資金鍊短且實時交易多，面臨現金流枯竭、需求恢復視窗期尚不明確等挑戰，因此需要對這些企業的運營環境進行優化變革，在短期救急舉措基礎上解決融資和營商環境難點，助力重創企業恢復穩定造血能力。此外，進出口貿易或成為新一輪重創行業，可採取數字化等複合手段促進貿易升級，強化外向型經濟體系。
中堅挑戰型行業主要以大中型企業為主力，資金週期較長，下游服務物件為企業，比如房地產、製造業（包括汽車）、非必需消費品等。這些企業受疫情影響可能面臨上下游斷裂、勞動力短缺，若恢復不及時可能導致供應鏈轉移、市場信心流逝等風險。我們認為下一步需要重點突破或發展的方向在於：支援產業打造核心競爭力，建立自主可控的產業核心競爭力與產業體系；引導投資，精準發力新需求，持續深化改革，實現多方參與；引導消費，面向消費反彈與需求變革，實現有效刺激與精細化引導；強化供應鏈韌性，尤其關注受國際市場與供應鏈影響的行業細分，協助重點企業與產業叢集評估和強化供應鏈韌性，共同應對挑戰。
創新機遇型行業主要針對的是數字化新模式以及大健康與環保等主題，使用者需求受疫情影響而強烈快速發展。企業需把握住疫情中湧現的新機遇，比如線上消費、遠端辦公以及數字化技術等，加速推動創新場景落地支援，同時鼓勵產業鏈數字化轉型，提升製造業基本盤的抗風險能力。比如在大健康領域，面對醫藥研發和快速落地、社會健康意識提升等機遇，建議降低壁壘、協調資源、推進網際網路醫療並鼓勵公眾健康生活。
綜上，除個別行業之外，大多數行業不僅在資本市場回報率方面受到較大沖擊，短期內有大幅下行趨勢，未來也需要長時間才能得以恢復。其中，地產行業受到新冠疫情的衝擊較大，地產開發商、投資商、業主、管理人以及房屋居住人均受到了嚴重影響，並各自面臨著不同的挑戰。
地產行業總體受衝擊嚴重
從整個地產開發商的角度來講，短期來看，供應鏈短缺、成本上升、用工短缺等影響，可能會導致整個地產的運營受到比較大的阻礙。由於疫情形勢嚴峻，復工許可受政府審批影響，還面臨延期開工等問題。此外，由於地產行業較依賴於實地考察和探訪，因此銷售業績也會受到較大沖擊，部分地產商不得不通過下調價格來解決銷售問題。
從地產持有者的角度來看，封城停業為租戶帶來了巨大的現金流挑戰，使得租金回收、正常續約面臨較大風險。同時，由於國家在衛生安保問題上提出了一些新要求，也使各個維度的成本進一步上升。此外，遠端靈活辦公和電商等對線下實體經營的企業也有較大的衝擊。
具體而言，不同地產型別受到的衝擊有所不同。受到衝擊比較嚴重的是線下酒店和娛樂行業。縱觀全球，由於出行受阻以及需求未得到釋放，傳統酒店娛樂行業的營收出現了30%—50%的全面下滑，並將在兩至三年後才有望得到反彈。
除此之外，線下零售尤其是實體商業超市也受到較大沖擊。由於客流減少、消費趨勢改變，大量前端租戶部分倒閉或搬遷，使得現線上下零售的空置率大幅上升。
與此同時，隨著線上辦公工具的發展和普及，一部分線下辦公受到衝擊並有部分辦公崗位被線上辦公所取代。同時，居住和住房層面也受到波及，但由於居住與城市和人口密度更為相關並有較強的抗壓性，因此雖然住房短期內會迎來一些衝擊，但長期來看並不會受到大幅影響。
對此，近期唯一需求可能會有快速發展的是物流和工業。雖然受疫情影響，運營受阻導致物流專案開發暫緩，但是由於產業加速線上轉型，投資方向的轉變，以及目前在工業生產上有一些關於防疫層面的要求，部分物流及工業方面的需求可能會得到進一步釋放，某些資產甚至會有租金上調的可能性。同時，一些高階的物流園區釋放了大量的物流需求，包括電商發展、供應鏈本地化，物流資產的需求增多等都會帶來新的相關機會。
此外，我們認為新冠疫情將會進一步推動整個地產行業的新現實，針對不同的細分領域將有不一樣的影響和新的變化趨勢出現。
疫情對住宅地產行業的三個衝擊
聚焦整個住宅領域，疫情給住宅領域整體帶來衝擊的同時，也為供給端、需求端以及政策端帶來一些新的影響。
供給端：大型房企表現出更強的抗壓性
在新一輪疫情衝擊之下，大型房企依託於品牌效應、客群基礎和廣泛佈局，抗風險能力更強。排名前十企業下滑只有13%，而排名51-100的企業則下滑達35%，行業整體市場下滑40%。疫情期間，大型企業一方面很好地利用了品牌效應以及客群基礎，積極運用並擴充線上渠道進行銷售；另一方面佈局更為多元，在一線和二線等城市有較好的佈局和產品儲備。相較於受衝擊更大的三線及三線以下城市，一線和二線城市的表現總體而言更勝一籌。
此外，由於小型房企槓桿率較高，隨著今年地產行業受衝擊進一步增強，很多小企業在今年下半年會面臨償債高峰，屆時將會出現大規模整合。藉此機會，頭部企業可以進一步去強化、擴大在整個行業中的規模，並增強其競爭力。
需求端：對產品精細化、功能性要求提升
疫情助推並增加了消費者的改善性購房需求。受疫情影響，消費者對房地產的認知在逐步發生改變——不同於以往對房地產單純的區位、價格等核心認知，消費者開始意識到房子背後的城市醫療資源的重要性，並進一步提升了對核心都市圈物業的重視程度。分析2018—2020年間消費者對於住宅核心的訴求，BCG發現，對消費者而言，高質量物業管理對生命安全的重要性在逐步凸顯，這不僅助推了消費者對二套房的需求，還增強了對小區環境、居住密度、公共配套的考量。而這也是下一步住宅地產開發商需要關注和規劃的重點方向。
政策端：維持市場穩定有序發展是主旋律
目前，中國正處於近10年來第三次“雙降”週期——GDP增速持續下行，並且房地產開發投資指標的同比增速小於5%，這是過去十年之內第三次遇到這樣的下滑週期。今年，因為持續“房住不炒”核心的要求，雖然很多地方政府嘗試了在地產和政策層面的一些新突破，但政策基本比較穩健。同時，今年“棚改”進入收官之年，由此可能帶動大型城市群內節點城市的發展，地產行業也不會出現過去的大幅度增長。從整體判斷來看，今年隨著政策的穩定，以及疫情帶來的各種負面影響，地產行業不太容易出現比較大的反彈和快速增長。
中國地產行業的三大巨集觀趨勢
縱觀整個地產行業，除了疫情的衝擊之外，在地產市場增速將繼續放緩的情況下，BCG認為未來中國地產行業發展有以下三大趨勢，呈現出穩中求升的局面。
01、房住不炒
目前穩定對於整個地產市場而言至關重要。從今年開始，受城鎮化率、人均居住面積、可支配收入影響，我國地產市場增速將繼續放緩。未來，住宅銷售增長主要由價格驅動，而非由面積驅動。疫情之後，消費者對於房產的功能性、社群環境、配套及便民服務更加重視。地產商也不再是參與單純的資源型競爭，更多是在產品功能性上展開比拼。
同時，政策也在積極影響地產業的發展。過去，地產是粗放式經濟增長的水龍頭。而十九大後，地產行業在中國經濟社會發展中的定位發生顯著變化——逐步迴歸其居住和功能屬性，並更多地被定位為服務經濟發展的公共性平臺。這主要包括四個方面：新型城鎮化、消費升級、數字化以及製造業轉型。
與此同時，政府通過逐步推進“長效機制”，保證地產市場的理性增長，通過推出包括租售並舉、長租房各方面的政策，從需求端去分流部分的剛需，讓銷售型房屋的熱度逐漸降低。另外，土地供給側改革更多是控制土地成本，將土地的出讓與功能性直接掛鉤，以防止很多功能性的濫用，這也會對住宅本身的過熱發展起到一定的抑制作用。
02、“5+10”城市群
目前“大都市圈”的建設是中國城鎮化發展的下一個主要階段。地產的發展與城鎮化息息相關，城市化將進一步助推地產行業的發展。
未來，在整體增量趨緩的背景下，區域分化仍將延續，BCG認為中國發展未來將重點集中於“5+10”城市群。人才、產業一旦在城市群形成，將形成“產城人”融合發展，難以轉移。未來更多的人口以及經濟發展機會都會向核心城市返流。因此，通過這次疫情，人們將更加認識到城市配套的重要性以及核心城市的優越性。下圖中五個紅點將是未來房地產發展以及人口大量流動的熱點區域。
結合這些核心城市群的發展，BCG認為，未來不同的城市群、都市群的發展將進入三個不同的階段：網路化加速型區域，外圍圈層趨飽和型區域，以及外圍圈層發展型城市。首先，北上廣深傳統的一線城市已出現網格化發展趨勢，即核心城市與節點城市進行呼應式的建設。所有的二線城市及省會城市，以及GDP超5,000億級的城市，基本上都是屬於外圍圈層的發展型城市。同時，外圍圈層還沒有完全飽和，仍有發展空間、發展潛力，這些城市大概在30公里左右圈層是發展重心和發展熱點。
03、多元化探索道路
在當下的大環境之下，地產企業也在擴充新的業務，將為地產開發商及整個行業帶來一些新的動力和發展契機。
目前，中國大部分地產企業也在突破自我，進行多元化道路的探索，從住宅開發向城市綜合開發、多元化業務轉型。回顧以往，中國過去的地產商更多是收購土地紅利，但城市的發展紅利除了土地以外，還包括產業和城市運營紅利。因此，為了把握未來機遇，下一代地產商必須能夠推動一個城市、一個區域在這三種紅利中盤旋式發展，在不同紅利階段以不同的服務、產品去套取紅利，並形成一個新的格局。
同時也應注意到，未來的大部分主流地產開發商基本上都擁有超過一個多元化領域。多元化業務可以為地產商帶來更多獲取資源的渠道，推動一個城市紅利的建設，並推進地產商發展新賽道。因此，對於未來地產行業的發展而言，多元化探索將為中國地產商的可持續發展帶來更多機遇。
近期地產市場的熱點機遇
下面，我們將從住宅、商業、產業以及資本四個層面進行解讀。
01、住宅：輕資產開發
現在，所有的開發商最注重的一點就是永續性的發展能力或抗週期的能力。在中國，頭部房企主要通過追求規模快速擴張來抵禦週期。如果放眼美日，其實真正有實力的房地產企業都在採取三項舉措：小股操盤，針對優質專案，通過部分股權注入，分享操盤帶來的溢價收益；收併購，收購存在現金流出現危機的企業或專案，以快週轉能力助其變現；代銷代建，管理輸出標準化流程和品牌影響力。以往單純靠自己拿地擴大規模並盈利的方式已經無法滿足現在的開發商，這不僅會快速提升負債水平，還將不被資本市場認可，所以房企應積極發展輕資產業務，多渠道擴充盈利方式。
02、商業：各類特色綜合體
越來越多的投資人、發展商日漸看重產業綜合體、特色綜合體的發展，並希望能夠在整個資產配置中主動持有這種比較優質的資產，從而帶來永續、可持續的現金流。
目前，越來越多的廣場、商場的出現是中國現在經歷的社群商業一個新的發展潮流。萬達、龍湖、新城等建設得更多的是區域型商業中心，其特點是10萬方到15萬方以上，甚至輻射半徑可以達到10公里甚至15公里以上的區域，這種郊區化趨勢的出現與上文所提到的節點城市也不謀而合。
未來，城市居民將更多從城市中心走到城市郊區，形成節點城市，而這些節點城市將需要更多的社群型商業的支撐去滿足商業、消費、體驗各方面的訴求。中國也在經歷這樣的變化，同時中國消費者也正在走向郊區、走向節點城市。
03、產業：總部經濟體
產業在過去主要是產業園，包括一些產業新城，這個趨勢慢慢將會被一種總部經濟體所取代。
從政府需求來看，中國政府，尤其是比較高能級的政府，已經開始轉向追求對科技、創新、人才多方位精細化的發展。在這種訴求下，單純做產業園並將產業引入到一個城市已無法滿足高能級城市的發展訴求。對比之下，總部經濟能帶來更多高科技、高素質的人才，近年來迅速受到政府和龍頭企業的青睞。
現在的企業對環境有更多的訴求，所以他們會走得更遠。比如節點城市更多需要一站式解決辦公場地和生活配套，總部經濟也能夠解決這樣的問題。所以，在未來發展過程中，總部經濟體的發展將持續被看好。各城市當前均在大力推動總部經濟體落地，以典型強二線城市為例，未來五年的建設規模超過1,000萬方。
04、資本：地產基金合作開發專案
基金分為基建基金、一級開發基金、二級開發基金、持有基金及產業基金，REITs並不是房地產基金的全部。
基建基金包括修路、鐵路、機場、高速公路等等，基建基金在國外市場相當成熟，年化回報率大概在2%—4%。一級開發基金是進行土地的開發和出讓，主要投資方是政府投資平臺和商業銀行，回報率在3%—5%。二級開發基金在中國目前來說發展比較滯後，因為政府對整個二級開發物業的調控比較多，但其回報率比較高，為10%—12%，主要原因在於房地產開發本身利潤比較高。持有型基金，大概回報率在6%—8%，是中國現在新出的一種基金，配合商業物業的持續運營或退出。產業基金則專注於產業匯入和持續運營，回報率在5%—7%。
而REITs基金所涵蓋的範圍則更為廣泛，並且疫情對REITs的發展也有帶動作用。與非典時期相比，非典後香港推出的REITs規模發展迅速。以此為鑑，中國內地REITs發展或將迎來提速，REITs的開放也將勢在必行。未來，政府將加快推動REITs的法律規制框架，並建立穩定市場信心的長效機制。同時像CMBS、ABS等更多創新型融資產品將會日益規模化，同時也會對中國整個地產發展形成新的推動力，地產基金這種模式將是未來十年發展的一個重點。
雖然新冠疫情給地產行業帶來了較大沖擊，並且短時間要恢復到以前水平還面臨諸多困境，但從中長期來看，地產行業的基本面仍將保持穩健和韌性。對於房地產企業而言，面對短期的運營危機和財務挑戰，如何構建跨週期、永續發展的能力將是其克服危機、制勝未來的關鍵。