要租一間地鐵房，每月平均4000元，這就是魔都

年初以為能存下來的錢，年末又大部分出現在了支付寶年度賬單上，可能你也一樣。對於像DT君這樣仍奮鬥在存錢荊棘之路上的大多數，租到一間好房成了一件特別重要的正經事。

相比買房還要考慮升值空間、教育配套等一籮筐事，租房就簡單多了，要衡量的條件不外乎便利和舒適，價效比計算路徑非常清晰。

所以這份科學租房指南採集的資料主要是來自鏈家、58同城、自如和蘑菇租房等網站上超過4萬條上海待租房源資訊，再結合了DT財經城市資料庫的部分城市基礎資料（統計時間截至2017年9月底）。

首先我們來看看上海不同地理位置的租房行情如何，直觀起見，DT君將這4萬條房源資訊投射到了上海市地圖上。

很顯然，在房源更密集的中心城區，看房效率會更高。對於想快速結束戰鬥且預算充足的朋友們來說，DT君建議別走出中心城區。畢竟內環內每1平方公里就有86間房可供選擇，內中環間還能碰上42間，到中外環間就直接降為22間。

當然，房源更密集的地方租金成本也更高。內環平均單室租金（單室租金=房屋總租金/臥室數量）已經達到5372元/月，退至內環中環間區域，這個數字就減少了1/3。

除了環線，還有個影響租金的關鍵要素——地鐵站。畢竟上海那麼大，活躍範圍基本靠地鐵站定位，更何況有些熱（孤）愛（單）事（寂）業（寞）的年輕人，軌跡只侷限在家與單位兩個地鐵站之間。出門10分鐘還走不到地鐵站？這恐怕會嚴重影響租房選擇。

人民群眾（或者說是房東）對地鐵站的追崇也很好地體現在租金裡，我們計算發現，距離地鐵站500米範圍內單間租金為4166元/月，500-1000米範圍距離遠些但影響不大，單間租金象徵性降到3929元/月，再往外走500米效果就明顯了，單間租金直接暴降到2814元/月。

總之在上海租房圈裡，距離地鐵站1000米是個分水嶺。而業界口中的地鐵房，恰好也就是距離地鐵站1000米以內。DT君統計發現，全城有六成的待租房源都在這個範圍之內。其中地鐵房數量最多的線路是9號、4號和7號線；地鐵站則是商城路站（9號線）、莘莊站（1號線、5號線）、芳華路站（7號線）、上海體育場站（4號線）和威寧路站（2號線）。

你沒看錯，居住配套最好的站點還是在內環

既然地鐵站方便“定位”，且地鐵站對租房至關重要，那麼我們就選擇用地鐵站輻射圈作為評價租房的標準。在上海的304個地鐵站中，先看哪裡的“優居指數”高，再疊加租金，找出價效比之選。

什麼叫“優居”，反正DT君對大城市理想生活的美好想象，就是通勤時間最好不要超過半小時，如果早高峰地鐵還不擠那就更好了；家附近有萬全的生活配套，下班回家順路就可以買水果酸奶，簡單的休閒娛樂健身也能就近解決。

按照這些想象，我們綜合了百度地圖、大眾點評、e成等機構的資料，為各個地鐵站輻射圈構建了居住效能分（優居指數），包含了對居住配套供應情況、30分鐘可達範圍內所有站點的商務發展情況、商業與休閒娛樂設施、早晚高峰地鐵站進站人流量等幾個方面的考察。評分結果如下圖：

結論不算特別出人意料，上海地鐵站點周邊區域的居住效能分，基本遵照了市中心-內環-中環-外環依次遞減的規律。這確實也符合我們對上海的認知——內環線內城區開發比較成熟，各方面資源的供給密度也比較高。但這也是上海這座城市的特性之一，因為並非所有城市的最中心區域都是適合居住的。

拿出“放大鏡”觀察更細化的資料結論時，你會發現上海將這一城市特性展現到了極致，最優居的5個地鐵站點竟然都在最中心的黃浦區，分別是黃陂南路、新天地、大世界、南京東路和豫園站。在居住效能分排名前20的站點中，黃浦區佔了7個，靜安、虹口、徐匯與浦東各有3個，它們全部都位於內環。

當然大家從圖中也已經看出來了，高亮點並非完全囿於中心城區，在地鐵線路一路向外的過程中，也有一些站點是異軍突起、分外閃耀的，比如11號線的安亭站，1號線與5號線換乘的莘莊站和9號線的七寶站——不過，DT君的魔都小夥伴們說，這幾個站點周邊的居住密度已經都很高了。

儘管租金貴，但住在市中心是更划算的選擇

看完具體站點的優居情況，我們可以進一步來找價效比之選了——毫無疑問，在同檔預算範圍內，居住效能分越高的地段價效比越高，對租客吸引力越大。從房東和中介的視角來考慮，這些地段的租金就還有提升的空間。

令人心酸的是，一分錢一分貨的道理在租房市場同樣比較適用，想要住得更好，就要做好花更多錢的準備。地鐵房租金和站點居住效能分之間的相關係數達0.69，呈現較強正相關。

不過，我們還是可以找出那些價效比（單室租房價效比=站點居住效能分/單室租金）相對較高的地鐵站。

DT君分別計算了各個站點的單室租房價效比，從大體趨勢來看，居住價效比同樣按照市中心-內環-中環-外環依次遞減。也就是說，租金差並沒有很好地彌補資源分佈的差距，儘管住在中心城區成本更高，但與你享受的各種城市資源相比，還是算佔到了便宜。這讓為住進內環花掉大半工資的DT君，內心感到些許安慰。

按行政區劃來觀察的話，虹口、楊浦、靜安是單間租房價效比最高的區域。更具體些，我們再挑出全城單室租房價效比排名前10的地鐵站。

我們來感受一下價效比的威力。價效比最高的安亭站位於外環外的嘉定區，平均單室租金為1461元/月，而居住效能分與它基本一樣的真如站（11號線，普陀區）平均單室租金達3302元/月，淞虹路站（2號線，長寧區）更是高達4297元/月。

價效比排名第二的人民廣場站，其居住效能分排在全市第7位，但單室租金主要集中在2000-4000元/月。形成鮮明對比的是，與該站點居住效能得分一樣的靜安寺與陝西南路站，平均單室租金均在7000元/月以上。

南京西路、陸家嘴、漕河涇、張江的上班族們，去哪租房更好？

不過，上文的租房價效比全城資料結論對租房人來說不太實用，絕大多數人都是先確定了工作地點，再去租房——比如在南京西路上班的DT君，是肯定不會跑到安亭站旁邊去租房，即便它的價效比全上海最高。

那麼我們就用DT君的根據地南京西路作為案例來進行詳細分析。

先以公共交通時間作為篩選條件，算下來全城有120個地鐵站到達南京西路站所需時間小於半小時。

進一步比較這120個站點的租房價效比時，DT君稍微調整了一下居住效能的演算法——在商務功能考察這一因素上，不是看所居住的站點能覆蓋多少工作機會，而是看該站點到工作地南京西路站需要多久。

計算結果顯示，這120個站點中居住效能排名前10的站點周邊平均單室租金超過6000元/月。

但是！DT君在計算了單室租房價效比後驚喜地發現，預算4000元/月以下就能找到很不錯的地段——這些站點的居住效能差異，並不像租金差那麼大。

排名前15位的站點都標在上圖中了。其中，居住效能分最高的是四川北路站，單室租金也不過4000元/月左右，大力推薦。

為了造福各位，DT君還順手把南京東路（南京東路站）、陸家嘴(包括陸家嘴、商城路、東昌路3站)、張江（包括張江高科、金科路、廣蘭路3站）和漕河涇（包括漕河涇開發區、虹梅路、虹漕路、桂林公園、桂林路、漕寶路6站）幾個地區的30分鐘交通圈內單室租房價效比最高的15個站點也挑選出來，觀眾朋友們可以隨意參考。

當然了，各個地鐵站的租金與一些不好量化評估的房源情況相關，資料顯示價效比更高的地鐵站，可能僅僅是因為這段時間上架的都是老公房。租房指南只能是在出門看房前提供一些方向性參考，做決定還是得實地考察。反正在南京西路上班的DT君，已經照著結果去看房了，你也抓緊吧，說不定我們還能在四川北路站相遇。

自 36kr