在地產公司智慧化轉型與AI公司商業化落地的大背景下，世茂集團與雲知聲，雙方從「相遇到聯姻」的故事，也是當下AI與傳統產業融合的一個縮影。

撰文 | 寓揚

對於房地產行業而言，簡單粗暴「賣房子、掙快錢」的時代已經結束了。

國家統計局最近公佈的一個資料十分耐人尋味，2019 年上半年，我國商品房銷售面積 75786 萬平方米，同比下降 1.8%，並且整個第二季度連續下滑。從細分場景來看，住宅、辦公樓、商業營業用房銷售面積也全部下滑。

連續半年商品房銷售面積的負增長，更反襯出近兩年房地產行業的「恐慌」。2017 年以來，隨著房地產從增量市場轉為存量市場，不少地產商甚至在內部喊出「活下來」。

而關鍵就是轉型，由賣房子轉變為提供服務品質，由對物的管理變為對使用者的運營，從而帶來更大的增值空間。

於是乎，物業開始從後臺走向前臺，智慧化更成為地產追逐的物件。這一理念下，恆大、萬科、碧桂園等地產大鱷紛紛湧入智慧化浪潮，打造智慧家居，構建智慧社群。

其中世茂集團就是這一轉型浪潮中的一朵浪花。它是一家頗為「均衡」的地產公司，旗下業務涉及住宅、酒店、辦公樓、主題樂園、商業中心、物業、教育、金融等，手握世茂房地產和世茂股份兩家上市公司，總市值超 800 億。在 2018 年的房地產銷售額排行榜中，世茂房地產以 1761.2 億位居第 11 位。

剛好走過 30 年曆程的世茂，從去年開始，開啟了系統的地產智慧化實踐，並完成了從 0 到 1 的跨越，率先實現酒店場景的智慧化；接下來迎接它的將會是一場更為深刻的轉型，將智慧化擴散到每個業務場景，並取得規模化。

在智慧化轉型的關鍵時刻，世茂集團還與雲知聲成立一家合資公司——雲茂互聯，以期在地產智慧化上實現更大的野心。

1 第一塊試驗田

為了系統的開展地產智慧化，世茂集團去年特意成立了世茂物聯網公司（以下簡稱「世茂物聯」），它可謂是整個世茂體系中的科技「獨苗」，接攬集團所有智慧化的工作，並參與到各業務線的實踐中。

世茂集團董事局副主 席、總裁許世壇有過一個形象的比喻，如果把世茂集團比作一架飛機，那麼住宅業務就是機體，辦公和酒店業務就是兩翼，物業則是尾翼。

世茂智慧化的探索也正是圍繞這架「飛機」展開，摸著石頭過河，在實踐探索與思考中，他們找到了第一塊試驗田。

最初世茂物聯把嘗試的觸角伸向物業領域。 世茂物聯副總經理劉軍解釋道，隨著地產商向品質服務轉型，物業公司首當其衝，必須從原來簡單的物業管理變為服務的管理。而新一代的 90 後 00 後更流行「宅」文化，更關注有限空間內的生活品質，原來的物業管理體系很難支撐。另一方面隨著勞動力成本越來越高，世茂也希望在降低成本的同時，提高服務與效率。

但隨後世茂發現，物業行業是一個週期較長，並且標準化程度較低的場景，並不是最優的探索場景。

世茂開始嘗試從另一個視角空間維度，來思考將空間、服務和人聯絡在一起。進而，他們發現空間中標準化程度最高的是酒店場景，接著是辦公、地產等場景，而物業則排在最後。相對標準化的空間意味著場景更加可控，可以佈局一整套完整的智慧化解決方案，更適合最先落地。

從去年 12 月開始，經過大約一個多月的評估，世茂物聯最終選定酒店場景作為第一塊試驗田進行智慧化落地。

然而大多數企業嘗試智慧化的路徑，往往是先選擇一個單點場景，比如做個人臉識別門禁，然後再一步步落地，世茂並沒有這麼做。

劉軍稱，當時世茂內部已經完成了一部分智慧家居裝置的開發，當時面臨的一個重要問題是如何跟使用者建立聯絡，即打造一個什麼樣的人機互動介面。

傳統的智慧家居 APP 或者小程式類的方式顯然不符合地產商的訴求，就如同大家住在地產商開發的住宅中，然而互動介面是手機，賬號體系在 BAT 等網際網路公司手中，地產商和使用者實際並沒有太多交集。藉著智慧化，地產商也希望擁有使用者的賬號體系。

此時人工智慧帶來的新的互動方式走進他們的視野。經過一番考慮，世茂物聯選擇帶屏智慧音響作為人與智慧裝置、服務的互動介面。打造互動中心可謂是世茂落地智慧化的第一役。

在 AI 能力方面，世茂與雲知聲合作，整合雲知聲的語音互動能力與智慧家居方案，並整合世茂酒店的 RCU（客房控制）系統與基礎的物聯協議，打通客房控制與酒店服務，在酒店場景落地了一款帶屏音響，取名為「小茂小茂」。

第一個「吃螃蟹」的是世茂旗下成都茂御酒店。今年 3 月份前後，世茂物聯便嘗試將智慧化能力落地茂御酒店，並圍繞客人從入住到離店的全流程進行智慧化探索。

當客人進入酒店，在前臺辦理好登記後，不再需要傳統的房卡，人臉就是一張虛擬房卡，進電梯進客房，只需要刷臉就可以進入。

在房間內，你可以用語音互動控制全屋的智慧家居，並且支援場景化、模糊化的自然語言，比如對智慧音響說「我要睡覺」、「我要洗澡」等，它也可以識別意圖並完成任務。

客房控制外，世茂還重點打造了酒店服務，比如你可以直接問智慧音響健身房在哪裡，以及獲取酒店相關資訊。你還可以告訴智慧音響送一個牙刷過來，不一會，機器人就會屁顛屁顛坐電梯來到你的門前，並把牙刷送給你。

「它還可以開發票，辦理 check out（結賬退房），並且酒店系統都支援中英雙語互動」，劉軍補充道。

經過 1 個多月的部署，到今年 4 月份，成都茂御酒店的 30 多間客房全部改造完畢。當時世茂集團的一眾高管都前來試住「驗收成果」。這一智慧化改造最終獲得整個集團管理層的認可，也給世茂物聯的智慧化探索吃下一顆「定心丸」。

之所以從互動介面做起，劉軍道出了這背後的思考：一方面，他認為人類生活的一個核心就是互動，如何提升互動的體驗，讓互動變得愉悅有溫度，才能夠提升人的生活品質。另一方面無論是空間的服務、裝置的服務還是人的服務，需要有一個載體來承載這些服務，帶有語音的互動屏則是一種更好的呈現方式。

即使到現在，世茂也在不斷打磨互動中心的能力，比如當你對「小茂」說「我要睡覺了」，言下之意是關閉臥室的燈，但如果它把客廳的燈也同時關掉了，假如客廳有人，就會帶來不好的體驗，智慧音響要具備這種就近操作的空間屬性。

現在一談起世茂的智慧化，集團內外的一個重要認知就是「小茂小茂」，表現在冰山之上的是一臺帶屏音響，而在冰山之下則承載著世茂的多元服務。

從互動中心到酒店場景落地，世茂完成了智慧化的從 0 到 1。

2 地產公司與AI公司的「聯姻」

世茂集團智慧化過程中，有一個關鍵節點，是今年 3 月與雲知聲達成戰略合作協議，雙方成立一家合資公司——雲茂互聯，探索「智慧+」在房地產行業的創新應用。

雲茂互聯的背後，一方是地產公司智慧化轉型對 AI 技術的渴求，一方則是 AI 公司對場景落地的不懈探索。雙方從「相遇到聯姻」的故事，也是當下 AI 與傳統產業融合的一個縮影。

雲知聲最早在 2014 年就叩開了智慧家居的大門，當時通過語音模組切入白電與廚電市場。近 5 年來，它不斷擴充套件智慧家居的落地邊界，從智慧單品（語音模組）到打造家庭互動入口 Pandora（帶屏智慧音響），再到場景解決方案。

2018 年雲知聲開啟智慧酒店場景的探索。雲知聲創新事業部總裁陳吉勝談道，在智慧家居的實踐中，公司意識到全屋智慧才是智慧家居的歸宿，當下各個廠商都在打造自身的全屋裝置，但問題是使用者不可能只用一家的產品。

能否有一個場景可以使用統一的裝置？此時酒店場景就呼之欲出，它的場景相對標準，並且客房裝修由酒店一方主導。另外，他認為相比家電廠商、手機廠商等，「全屋智慧的終局是房子的建造者」，地產商更適合做這件事情。

2018 年 11 月底，雲知聲與世茂集團雙方開始了嘗試性的接觸，12 月份就更進一步展開了嘗試性的合作。

陳吉勝介紹道，當時世茂物聯總經理孫巖直接拿出自己的辦公室，讓雲知聲改造為酒店樣板間。「我們拿著斧頭、鋼鋸在樣板間改造，換上了智慧燈、智慧窗簾各種各樣的裝置，還在樣板間實現了小茂音響的核心功能。」

酒店場景外，雲知聲還圍繞世茂的家居場景、辦公場景、主題樂園搭建了相關的 Demo，前後僅用時一個多月。

雲知聲的效率與智慧化體驗獲得了世茂集團的認可，雙方也在這一過程中建立了信任。緊接著雙方開始洽談合資公司的事情，從談判到最終走完法律流程，僅用時一個半月。

在大公司，走一個合同或流程往往要按一個季度算。世茂集團與雲知聲落地合資公司的進展可謂迅速，這一定程度也反應出雙方對 AI+地產落地的迫切性。

雙方之所以能實現從合作到「聯姻」的跨越，從世茂集團的角度看來，在地產智慧化上，世茂更聚焦物聯網的佈局，缺乏核心 AI 技術的支撐。考慮到 AI 是一個需要基礎研發和長時間積累的過程，世茂並沒有選擇自建 AI 團隊，而是採取合作的方式進行智慧化。

在世茂看來，由於早年的實踐，雲知聲在 ToB 市場有較為深刻的認知，有較為成熟的語音平臺和智慧家居的解決方案，另外其「雲端芯」的縱向整合能力也讓解決方案的成本更優。

作為一家 AI 公司，除了雙方的契合度外，雲知聲更看重世茂集團的「均衡性」。與其他地產公司不同，世茂旗下的業務更加多元，涉及住宅、酒店、辦公樓、主題樂園、商業中心、物業等，加上世茂本身的體量，可以為雲知聲提供一個充分的 AI 落地空間，從而構建在地產多元場景下的通用 AI 能力。

雲茂互聯目前已有近 40 人，包含研發人員、專案實施團隊、產品團隊、商務團隊等，整合了雙方的技術資源和對地產行業的經驗，面向世茂集團以及第三方輸出智慧地產解決方案。其註冊資本為 1000 萬人民幣，在資本構成上，雲知聲佔比 51%，世茂佔比 49%。

值得關注的是，雲茂互聯並非只服務與世茂體系，它還將形成的方案向市場輸出，在地產智慧化轉型的關鍵期，以謀求更大的市場規模。

合資公司的第一仗就是成都茂御酒店的智慧化改造。 目前它已經實現 7 家酒店的智慧化，涉及客房改造 1000 多間，其中四家酒店來自世茂集團，還有三家來自第三方酒店，智慧酒店正迎來規模化落地。

3 從 1 到 N 的智慧化探索

4 月份以來，圍繞世茂集團的多元業務場景，世茂物聯與雲茂互聯搭建了集團的中臺，以及中臺之下的各個業務系統。

在中臺層面，世茂將使用者 ID 和業務資料進行整合，以一個統一的中臺支撐各個業務場景。世茂也與各個業務進行深度溝通，邁出了從 1 到 N 的智慧化探索。

在社群住宅場景，世茂圍繞人的出行、生活構建了智慧停車場、人臉識別門禁、刷臉梯控、智慧安防監控、智慧互動大屏、全屋智慧等應用。其中智慧監控與門禁系統頗具特色。

智慧監控分為公區和室內場景。在公共區域，攝像頭會監控一些特定區域，比如監測是否有行人摔跤，是否有兒童落水，是否有人亂扔垃圾等，當攝像頭檢測到小朋友摔倒或者進入危險區域，系統會通過 AI 進行判斷，自動發出警報提示，並觸發一個工單，要求相關人員前往處理。在室內場景，攝像頭可以進行嬰兒啼哭監測和老人落床監測，一旦機器識別到危險訊號就會向家人發出警報，並通知醫療人員進行救助。

另外，快遞小哥是社群的常客，如何方便他們通行的同時保障社群安全就成了一個問題。世茂則通過門禁系統管理快遞小哥，當使用者下了外賣訂單後，可以把從社群到門前的所有通過許可權開放，快遞小哥通過刷臉或者二維碼可以實現自由通行。

圍繞酒店與辦公樓，世茂重點打造了能耗管控系統。比如空調的許可溫度在 7~45 度之間，上下工作區間相差很大，這導致大量能耗的浪費。世茂開發了空調節能系統，讓溫度控制在較小的區間內，既保證裝置的穩定執行，還能使節能效果達 70% 以上。

在辦公場景，世茂還打造了會議室管控系統，來優化會議室的利用效率。比如小組預訂會議室後，通過刷臉可以進入會議室，會議室可通過抓拍機統計參會人數，假設該小組預訂了一個十人會議室，但僅有三人蔘與，系統就會提醒預訂者會議室使用不合理。

目前圍繞各個業務場景，世茂已經陸續形成場景解決方案，正在逐步落地過程中。世茂物聯副總經理劉軍稱，到今年 10 月份左右，這些智慧化應用會在幾個專案中完全落地。

在這一過程中，世茂集團也形成了一套智慧化策略，核心的物聯網部分自主研發，AI 能力主要由雲知聲提供，而在整個地產智慧化的產業鏈條中，世茂也與中國聯通、阿里雲、商湯等合作伙伴展開合作。平臺與合作的思維開始在內部深化。

與此同時 ，地產的長週期屬性，也決定了智慧化落地是一個相對緩慢的過程。比如酒店的智慧化改造不能影響旅客的居住，必須到了一定的裝修年限，才能停業進行改造；新落地的地產專案，從樣板間到實際交付，往往也需要 1~2 年時間。

近期世茂集團也公佈將在深圳龍崗投資 500 億，建設一個包含公寓、酒店、辦公、商業的智慧綜合體，5G、AI、IoT、自動駕駛等都落地園區，但建成交付仍需時日。

4 結語：來自地產內部的挑戰

2017 年以來，房地產行業由增量市場逐步變為存量市場，傳統簡單粗暴掙快錢的時代已成為過去時。

地產商紛紛開啟智慧化轉型，靠技術的力量來提升效率降低成本，靠智慧化帶來更優質的服務，進而為房地產帶來增值空間。甚至本地服務的探索，可能會形成新的商業格局，但一切都是未知數，一切仍需探索。

但在智慧化實踐中，地產行業面臨的最大挑戰往往不在於技術，而在於自身的慣性思維。

傳統地產行業習慣於外包，往往藉助外部力量成事。相比自身打磨產品，行業更願意去買一個成熟的產品。但地產智慧化的實踐是一個系統工程，平臺的搭建、使用者的運營意味著地產商要投入更多的精力與資源，良好的服務體驗需要在特定場景中去不斷打磨。這都決定了地產公司需要擺脫原有的思維模式，真正從內部擁抱智慧化，真正參與到智慧化的實踐中。

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