公司介紹：Airbnb出租行業內的無冕之王
創立於2008年的Airbnb，無疑是房屋共享出租行業內的無冕之王。這家僅有十多年曆史的公司從三張充氣床墊起家，已經發展成全世界透過網際網路為尋找個性化住宿體驗的旅行者，和想借助出租多餘住宅和房屋賺錢的房主牽線搭橋的首選短租平臺。
創立時間：2008年
上市時間：2020年
公司總部：美國舊金山
市值：537億美金
股價：84.87美金
商業模式：Airbnb採用雙邊平臺模式，一邊是民宿租用者，另一邊是出租者。Airbnb透過收取14%的手續費來盈利。
RF研究院觀點：短期看空，長期看漲
1. 短期對Airbnb保持警惕
美國是Airbnb主要市場，美國經濟邁向衰退，作為可選消費的休閒遊，需求將會遭受負面影響。美國居家辦公趨勢退去，導致消費者對Airbnb的需求進一步減少。
短租市場的供給增速較高，導致供大於求。
Airbnb2022年全年增速較高。
三方因素導致Airbnb未來業績很可能不及預期。
2. 長期看漲Airbnb
長期來看，休閒遊是穩定增長的市場，而Airbnb在這個行業裡已形成較深的護城河，穩坐頭把交椅，具有長期持有價值。
Part 1. 美國休閒遊市場宏觀分析
需求端短期情況：觸底反彈後，增速開始放緩。
從圖可以看出，美國休閒遊消費總額保持增長的趨勢，但是相較於2020-2021，增速已經從35%放緩至4%。這是因為2020-2021是觸底反彈式的增速，在高基數下，2022的增速已經慢慢恢復常態。
需求端短期情況：居家辦公熱潮退去，休閒遊需求減弱。
疫情期間，根據美國人口普查局的最新資料，主要在家工作的美國人數量增加了兩倍多，達到約2760萬。居家辦公熱潮使得“辦公度假”成為一個新的選擇，很多人離開家，在適合戶外活動的郊區和海邊度假區租房，邊上班邊度假。
但是2022年開始，許多公司已要求員工返回公司上班。截止2022四季度，返回辦公室的人數已經快接近50%，“辦公度假”可能性減小，短期內休閒遊需求會進一步下降。
需求端長期情況：行業發展穩定，將持續增長。
休閒遊是一個比較穩定的行業。如果從休閒遊消費總額來看，2010-2019年的年增長率穩定在4%。如果沒有發生疫情，按4%的增長率來進行預測，2023年美國境內消費總額應該達到844億美元。由於全球疫情管控基本已經放開，樂觀情況下，假設美國境內消費總額用2年時間恢復到“沒有發生疫情”的規模，則需要年增速6%來支援。
需求端長期情況：休閒遊消費和可支配收入呈穩定的強相關性。
休閒旅行屬於一種行為習慣，除非遭遇特殊的外部文化衝擊，習慣不會發生太大改變。因此，可支配收入中的旅行消費佔比應該是一個穩定的數值。從歷史資料來看，疫情前休閒遊在可支配收入中的佔比穩定在5%左右，而兩者的相關性高達0.95。
需求端長期情況：會持續增長，但因為衰退風險增速會放緩。
然而2023年因為加息，美國很可能會出現衰退現象。美國可支配收入預測將有可能在2023年有0-2%的下跌。根據強相關性，在經濟衰退的情況下，作為可選消費的旅行支出會減少。參考2008年金融危機期間的資料，衰退第一年，即2008年，旅行支出同比下降3%，第二年下降10%。
2023年的衰退大機率不會像2008年那樣劇烈，因此，衰退對旅行需求帶來的負面影響應該會比2008年小。這個負面影響會削弱增速，但由於增長空間還比較大，預計不會讓增速完全抹零。所以預測未來需求會持續增長，但是增速會因為衰退風險而放緩，因此在6%的基礎上，減去衰退帶來的影響，預計未來兩年增速在2-3%左右，處於一個穩定慢增長的階段。
供給端短期情況：目前復甦強勁
休閒遊的供給主要是酒店和短租。酒店的供給比較固定，而短租的供給由於取決於房東，因此波動幅度較大。從歷史資料來看，美國短租供給數量從2019年達到120萬的歷史新高後，因為疫情連續下跌至90萬。從22年開始復甦，至22年9月份，已經達到137萬，同比增長23%，復甦十分強勁。
供給端長期情況：未來上漲穩定，但會因為高利率放緩。
雖然2022年Q3的供給增長非常樂觀，但供給的資料不會持續如此高規模增長，因為美聯儲加息後，利率的提高導致購買房屋的成本增加，購置新房後再出租的毛利率下降。根據AirDNA資料顯示，每個月的貸款成本和短租的收入之間的差額，從2022年開始一路下滑，從$1500滑落至$300左右。這意味著，如果房東在今天貸款購入一套公寓並馬上出租，每個月只能獲得$300美金的利潤，而在一年前這個數字是$1500。
供給端長期情況：疫情間購房人群將成為供給增長主力
雖然購置新房的人減少，但是將空置房變成短租的房東會增多。2020年和2021年創紀錄的貸款利率刺激了民眾對第二套房子的大量投資，隨著短租價格的提高，如果他們作為房東出租房屋，他們可以享受高達$4500的短租月收入 ，而只需付著約為$2000的2021年的貸款利率的月成本，利潤可以達到$2500。外加上擔心2023年的經濟衰退，房東為了增加額外的收入，將空置房變成短租房的動機會加強。根據Zillow的報告，2023年會有一波第一次當房東的熱潮。
供需關係預測：短期供大於求，長期供需穩定，緩慢增長。
短期內，由於需求經濟下滑和2022年的高基數，休閒遊市場增速開始放緩，而供給急速增加，導致供大於求，結果是入住率會下降。目前事實驗證了這一點：根據AirDNA的資料顯示，與 2021 年 10 月相比，10月房東的平均預訂量減少了 6%。
從長期來看，需求和供給會受到衰退的衝擊增長放緩，但依舊會保持增長趨勢，供需相對平衡。入住率和RevPar會比較穩定。
*註釋：RevPar = Revenue Per Available Room，指每間可供租出客房產生的平均實際營業收入，用客房實際總收入除以客房總數。RevPar是酒店行業重要的指標，一般情況下，數字越高越好。
Part 2. Airbnb公司微觀分析
Airbnb疫情期間表現：增速遠高於整個休閒遊市場，市場份額大幅提高。
Airbnb的北美市場主要是美國市場。如果將Airbnb的北美地區GBV和美國休閒遊消費總額的增速做對比，可以看出2020-2021年，Airbnb的增速高達94%，而休閒遊消費總額同期增速只有35%。Airbnb遠高於休閒遊消費總額的增速，說明Airbnb的增長要快於整個市場的增長。在2018年，Airbnb北美GBV/美國休閒遊消費總額的比例只有1.7%，而到2021年，這個比例已經飆升到3.7%，這說明Airbnb的市場份額在疫情期間大幅提高。
Airbnb疫情期間表現：增速高於美國個人可支配收入增長，民眾對Airbnb需求強，但目前開始回落。
如果將美國個人可支配收入和Airbnb的北美地區GBV進行比較，從18-20年都處於比較穩定的比例，然而從21年開始，GBV猛增，在22年3月開始回落。從增速上來看，2018年6月至2022年6月，美國個人可支配收入增長17%，而Airbnb的GBV同期增長163%，目前開始回落。
Airbnb疫情期間表現：從美國居家辦公政策獲利，迎來爆發式增長。
Airbnb需求的激增是因為美國居家辦公的流行和疫情間旅行者對獨立的公寓的需求。從2020年3月疫情爆發開始至2021年4月，返回公司上班的人數只佔20%上下浮動。Airbnb北美的GBV在這一時期一路高歌猛漲。然而，當返回公司上班的人數超過30%左右的時候，Airbnb的北美GBV有明顯回落，例如2021年5月和2022年3月。
Airbnb疫情後預測：美國居家辦公需求減弱，Airbnb增速將放緩至常態，短期內可能不及預期。
從2022年Q4資料來看，返回公司上班的人數已經快接近50%，可以預測 Airbnb的北美GBV很有可能會進一步下跌。而疫情後，居家辦公的需求會逐步減少，所以未來Airbnb的增速不會延續爆炸式的高增長，而是放緩至常態。
Airbnb疫情後預測：雖然短期業績可能不及預期，但是三大競爭優勢使得Airbnb具有長期持有價值。
Airbnb擁有三大競爭優勢：
強“社群模式”的運營
顯著的平臺飛輪效應
有空間提高手續費
這三大競爭優勢使得Airbnb在短租的垂類裡保持壓倒式的勝利，市場份額第一，遠超Expedia旗下的Vrbo和DTC的Vacasa。
Airbnb競爭優勢一：強“社群模式”的運營導致使用者粘性非常高。
Airbnb的核心競爭力是其人情味很濃的“社群模式”，透過對房東、房客提供獨特的社群運營，打造“深度遊”的品牌調性。多年深耕“社群模式”的Airbnb讓使用者粘性非常高，房東留存率高達90%，房客留存率達40%。很多使用者是先註冊成為房客後，被良好的體驗轉化，成為了房東。其“社群模式”比較難被競爭者模仿，因為不僅僅需要很強的運營能力，而且難度大、回報週期長。更多的競爭者選擇接入大量第三方房源/職業房東來進行快速擴張。
Airbnb競爭優勢二：平臺飛輪效應明顯，使用者留存率高，房源出租更快，吸引更多房東。
高留存率開啟了Airbnb的平臺飛輪效應。由於使用者的留存率高，所以房源在Airbnb出租的時間比其他房源更快更快。資料顯示，使用者在 Airbnb平臺上登記的房源被預訂的間夜量是同行獨有房源的1.4-2.2倍。更快的出租時間意味著更高的回報率，因此房東更願意在Airbnb上傳房源。而更多的房源選擇使得使用者更願意在Airbnb上租房，導致房源出租時間進一步降低，平臺飛輪效應顯現。
Airbnb競爭優勢三：有空間提高手續費，營收可進一步增加。
Airbnb的盈利模式是收手續費，即take rate。作為行業第一的Airbnb收取的手續費為14%，和競爭對手Booking和Vrbo相比，處於中等水平。考慮到品牌溢價和比其他平臺更高效的飛輪效應，假設Airbnb提價至與Booking持平，則有3%的提價空間。
Part 3. 總結
疫情期間狂攬金的Airbnb面對經濟下滑、休閒遊短期供大於求的未來，恐怕不能持續其瘋狂高增長的故事。然而，考慮到Airbnb擁有的獨特的競爭優勢和休閒遊行業長期的穩定發展，RockFlow研究院認為Airbnb還是擁有長期持有的價值。