1. 指數：二十城綜合指數環比基本持平，同比略有上漲，增幅較去年同期收窄0.30個百分點
資料來源：中指資料CREIS（點選檢視）
物業研究：https://u.fang.com/ytcrnn/
2022年12月，二十城物業服務價格綜合指數為1075.48，同比上漲0.08%，漲幅較去年同期收窄0.30個百分點；環比上漲0.01%，漲幅較上期收窄0.05個百分點。同比來看，二十城中，杭州、寧波、無錫等12個城市物業服務價格指數上漲，上漲城市數量較去年同期減少7個；北京、長沙、合肥等7個城市物業服務價格指數與去年同期持平；僅天津物業服務價格指數同比下跌。其中杭州同比上漲0.52%，漲幅較去年同期收窄0.93個百分點；寧波、無錫等6個城市漲幅在0.1%-0.3%之間；上海、武漢等5個城市同比漲幅均在0.1%以內，其中濟南、重慶、南昌漲幅相對較小，均為0.04%；而天津為同比唯一下跌城市，跌幅0.01%。與2022年6月相比，杭州、無錫、蘇州等8個城市物業服務價格指數上漲，上漲城市數量較上期減少4個；北京、常州、南昌等9個城市環比持平；上海、濟南、天津環比下跌。其中，杭州、無錫環比分別上漲0.08%和0.07%，漲幅較上期分別收窄0.36個百分點和0.07個百分點；蘇州、武漢、重慶等6個城市漲幅均在0.05%以內，其中寧波、南京漲幅相對較小，均為0.01%；而天津環比跌幅相對較大，為0.03%，濟南、上海環比跌幅均為0.01%。
圖：2022年12月不同星級物業服務價格環比指數
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從不同星級物業服務價格指數來看，二十城各星級物業服務價格指數同比均上漲，三星級同比漲幅相對較大；部分城市星級指數同比出現下跌。2022年12月，二十城三星級物業服務價格指數環比上漲0.02%，同比上漲0.10%；四星級物業服務價格指數環比持平，同比上漲0.06%；五星級物業服務價格指數環比上漲0.04%，同比上漲0.06%。同比來看，三星級物業服務價格指數中，杭州、寧波、無錫等11個城市較去年同期上漲，而天津受部分專案物業費下降影響，為同比唯一下跌城市，跌幅0.03%；四星級物業服務價格指數中，杭州、南京、蘇州等9個城市較去年同期上漲，濟南受疫情等因素影響，部分專案物業費下降，物業服務價格指數較去年同期下跌0.02%；五星級物業服務價格指數中，蘇州、南京、上海、常州共4個城市較去年同期上漲，而杭州因部分五星專案物業費下降，使其五星物業服務價格較去年同期下跌0.35%。
2. 價格：二十城均價為2.52元/平方米/月，物業服務收費穩中略升
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2022年12月，二十城物業服務均價為2.52元/平方米/月。一線城市物業服務價格水平居前列，其中深圳均價最高，為3.87元/平方米/月；北京次之，為3.39元/平方米/月；杭州、上海、天津、廣州、寧波、武漢均價分別為2.84元/平方米/月、2.78元/平方米/月、2.72元/平方米/月、2.69元/平方米/月、2.59元/平方米/月和2.55元/平方米/月；青島、成都等6個城市均價在2.0-2.5元/平方米/月之間，其中青島均價相對較高，為2.32元/平方米/月；南京、濟南等6個城市均價在1.0-2.0元/平方米/月之間，其中常州物業服務均價水平仍相對較低，為1.26元/平方米/月。
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從不同星級物業服務收費來看，今年二十城各星級物業服務收費同比繼續保持上漲，其中三星級同比漲幅相對較高。2022年12月，二十城整體三星級物業服務收費為2.01元/平方米/月，同比上漲0.07%；四星級物業服務收費為2.75元/平方米/月，同比上漲0.06%；五星級物業服務收費為3.90元/平方米/月，同比上漲0.06%。
3. 樣本：四星級專案佔比持續上升，一線城市四、五星專案佔比超六成
▍二十城樣本各星級專案佔比，四星級首次超越三星級，五星級專案佔比保持穩定
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整體來看，二十城物業服務水平以四星為主，佔比45.86%，四星級和五星級專案佔比分別為45.86%、8.67%，五星級專案佔比保持穩定；從城市分級來看，一線城市的四、五星級專案佔比為61.91%，環比下降2.38%；一線城市中四星級專案佔比為51.52%，環比變化不大。二線城市四星級專案佔比為43.68%，環比變化不大；五星級專案佔比為8.09%，三星級專案佔比48.31%，四、五星級專案佔比之和仍超過三星級專案。
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從區域分佈來看，珠三角地區和西南地區四星級與五星級樣本之和佔比均超60%，分別為61.81%和63.48%，佔比領先於環渤海地區、長三角地區和中部地區。環渤海地區、中部地區和長三角地區四星級樣本佔比分別達34.43%、41.15%、44.75%，較去年均環比上升，其中長三角地區和環渤海地區經濟更為發達，具備較好的物業服務發展基礎，服務水平居全國前列，環渤海地區的五星級樣本佔比最高達14.22%；中部地區四星級與五星級樣本之和佔比相對略低，僅達44.56%，但較去年實現小幅上漲。
▍物業服務軟硬體整體發展均衡，軟體、硬體服務兩翼齊飛
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物業服務軟體、硬體服務雙提升，均衡發展。根據調研結果來看，二十個城市的軟體和硬體平均得分分別為82.52分和81.72分，軟體平均得分略高於硬體平均得分。2022年下半年宏觀經濟環境疊加各項調整政策頻出，同時在金融16條政策刺激房產回暖的大背景下，物管板塊承壓情況得到改善，在經歷過冷靜期後物管行業價值得以迴歸。截至2022年11月末，已有六家物業服務企業在港交所上市。年中至今物企收併購更趨精細化，企業更加註重業務擴充與品牌輸出協同發展。一方面，不斷升級硬體系統；另一方面，物業服務企業持續加大軟體方面投入，不斷提升公共秩序、保潔、綠化等軟體服務質量，除此之外企業還透過聚焦增值服務不斷滿足業主個性化、多元化需求，提高軟體服務水平。2022年下半年軟體、硬體服務水平均有提高。
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多數城市軟硬體服務水平差距不大，深圳軟硬體得分差絕對值較大。深圳軟體得分分別比硬體得分高6.03分，為二十個城市中軟硬體得分差絕對值最大的城市。主要原因為深圳硬體得分在二十城均值附近，軟體得分明顯領先，居二十城前列；其餘城市軟硬體得分差絕對值較小，除寧波、北京、合肥與杭州外，硬體得分與軟體得分的差值為4.23、1.71、1.17和1.19，其餘十五個城市軟硬體得分差絕對值均小於1分，匹配程度較高。
1.遠洋東方境世界觀1A——全時、全域、全齡美好生活服務
遠洋東方境世界觀位於武漢市長江之濱，承襲“因江而生、因商而興、因街而生”的城市主張，總規劃面積240萬方，從江漢攬勝圖出發，進一步挖掘千年武漢的歷史文化內涵和商旅價值。
2021年遠洋·東方境世界觀釋出“遠洋國際中心+遠洋裡”的雙輪驅動品牌戰略，承接龜北片國際文化交往中心和區域金融街定位，致力於建設“國際交往中心”和“區域金融中心”。整個專案涵蓋約17萬方商業街區、約15萬方總部叢集、約4萬方萬豪奢華五星酒店、約1萬方隈研吾精品酒店、約100萬方春秋住區、約32萬方世界商旅資產等豐富業態。
遠洋東方境世界觀1A於2021年7月交付。遠洋服務正式啟動對業主的“全時、全域、全齡”的美好生活服務。
懂生活，更要守護生活的每個細節。基於業主生活所需，遠洋東方境世界觀1A專案打造“16大細分場景的基礎服務”與“2重獨具特色的美好生活服務”，透過全方位服務給予人們“美好理想”的生活。
16大細分場景的全域、全時基礎服務。在四大基礎物業服務客服、工程、秩序、環境基礎之上，融入社群生活服務版塊，以客戶需求為導向，將服務劃分為16大社群生活場景，涵蓋全時周密全保護、快速響應全應答、貼心周到全照料、睦鄰和諧全互動四大維度，全方位解決客戶需求。
在歸家第一道防線守護業主安全。“軟、硬體”結合，在園區內部，高頻次、多動線秩序巡邏，配備特警級安放裝備、防入侵報警系統，加上對來訪人員及車輛的嚴格管控，全方位打造安全生活屏障。除了日常社群安全管理，遠洋服務還針對不同突發事件，提前預警、演練，每年專項安全生產行動，保障社群生活安全、安心。
為了讓業主的報事報修更加高效便捷，遠洋服務打造億家生活智慧服務app，業主需求30分鐘內快速響應、及時處理，解決業主的後顧之憂。同時，定期舉辦的業主見面會、懇談會，能夠多渠道、全方面瞭解業主需求，及時為業主提供更貼心服務。
除了滿足業主對基礎物業服務的需求，遠洋服務不斷擴充服務邊界，透過多元化增值服務，滿足業主房屋資產管理、裝修翻新、便捷生活等需求。省心放心的租售服務助力業主資產保值增值，獨一無二的美居服務“居家博物館”不斷翻新家的美好，億家U選便捷生活服務將省心進行到底。
服務亮點三：貼心周到全照料,讓家舒適美好、歷久彌新
遠洋服務打造的美好社群，透過專業細緻的物業服務，無懼歲月的洗禮。遠洋服務透過對建築設施裝置維護、園區環境養護，讓家歷久彌新，助力業主資產保值增值。“家”不僅是一個居所，更是容納身心的家園。遠洋服務專屬管家模式，24小時提供貼心服務，為業主提供節日問候，針對園區的獨居老人提供特別關懷。代收快遞、代搬運、喬遷婚慶佈置等服務，解決業主生活的小煩惱，讓業主感受到便捷、舒適。
都說“遠親不如近鄰”，讓社群迴歸兒時左鄰右舍的親密感，遠洋服務打造友愛、和諧的社群鄰里文化氛圍。透過多層次的社群活動、品牌活動、公益活動，讓業主在多彩的活動中找到志趣相投的友鄰、享受鄰里生活的溫馨美好。
東原?香山專案位於重慶市主城區北部新城境內鱷魚館旁。東原?香山系東原地產所打造，建築面積約20萬平方米， 容積率約0.56， 綠化率約50%， 規劃有有聯排別墅和獨棟別墅。由東原仁知服務提供全委物業管理工作。
擷萬千芳華，不負百年第一繁盛地，定製全屋品質精裝、全天候高階場景社交商業、國際一線康養社群服務理念，打造集超甲級寫字樓、高階住宅、精品商業和行政公寓多業態於一體的城市更新綜合體，匠築TOP級超體叢集，打造世界級的中心擔當作品。
在環境服務上抓落實，狠效果，配備了齊全的環衛設施，實行標準化清掃保潔，定時專人清潔樓內和公共環境；垃圾實行袋裝化，日產日清；使小區公共區域真正達到了無積灰、無紙屑、無雜物；通道無積水、無異味。綠化管理聘請了專業人員，購置先進的綠化工具，配置了親切儒雅的環境保護批示牌。幾年來，公用綠地的管理及養護措施落實，無破壞、踐踏及隨意佔用現象，小區內外環境優雅，花草樹木配置合理?為業主提供了整潔、舒適、美觀的居住環境。
專案維修服務須做到15分鐘的報事響應機制，維修回訪率100%。並運用智慧電子派單等形式進行報事系統的錄入及處理，提高報事處理效率，與此同時，專案建立了”四公開、一監督”制度。即：公開收費標準、公開服務電話、公開管理人員姓名、公開服務專案。接受業主監督。這一制度推行，增強了業主對物業管理工作的認同感和信任度，同時也促進了全體員工以更加良好的服務態度和服務質量為住戶排憂解難，保證了我們的管理工作更好地為業主服務。
對業主來說，安全是第一位置的問題。入駐之初，物業公司就花大力氣，建設者具有高科技智慧化的安防系統，小區施行24小時封閉式治安服務管理，並運用多媒體閉路監控系統、周邊防範紅外線報警系統等智慧化安防設施，做到“技防”與“人防”相結合，確保小區安全。
地處政府重資700億建設的長江大道核心1公里——青年路中心地段，萃聚中央商務區（CBD）、中央金融區（CFD）、中央醫療區（CMD）、中央教育區（CED）、中央文化區（CCD）、中央商業區（CSD）6大極核資源，近鄰中山公園、同濟、協和、國廣、武漢外校等城市級配套，5分鐘零時差暢享世界級生活。
武漢城建·中央雲城，擷萬千芳華，不負百年楚中第一繁盛地，定製全屋品質精裝、全天候高階場景社交商業、國際一線康養社群服務理念，打造集超甲級寫字樓、高階住宅、精品商業和行政公寓多業態於一體的百億城市更新綜合體，匠築武漢TOP級超體叢集，打造世界級武漢的中心擔當作品。
透過提供區別於傳統售樓處的驚喜空間和服務內容，向客戶提前展示未來生活的社群場景氛圍，提供感知的多元社會生活，其創新的服務形式準確的把握客戶的每一項需求和期望。1.根據案場調性，研發符合案場甜品/飲品創新,定製水吧選單，為客戶提供點餐服務;2.設定手工花藝區，營造溫馨的生活環境,細化客戶滿意度目標;3.會員制積分兌換特色主題產品。
關注客戶群體，針對不同年齡段,不同性格以及生活習慣的客戶提供專屬檔案記錄服務,給與一切優質的、合適的服務體驗。例如：在客戶到訪之時安全、客服、保潔、銷售等不同條線工作人員時刻關注客戶喜好及有效資訊;尊崇滿意+驚喜的服務細節將資訊記錄在案並妥善儲存，以便客戶下次到訪之時提供客戶意料之外的專屬服務。
以智慧平臺為連結工具以多元服務為內容構建專屬服務體系，為各住戶提供最專業、最體貼、最智慧的服務。專屬禮賓為住戶提供全方位服務，搭建住戶分級服務體系，為重要客戶提供個性化定製服務及接待支援。以專業團隊陪伴式服務為中心，以優質團隊、高階服務提升客戶滿意度，增強客戶粘度，打造核心競爭力。
在住戶接待方面，建立並完善客戶服務體系，為有需求的業主提供專項服務體驗，指定專人與需求單位無縫對接，瞭解住戶需求，建立住戶檔案，提前獲得住戶資訊，提高員工對住戶識別度，製造溫馨體驗；確定住戶接待參觀路線，預訂專梯服務，建立接待聯動小組 。同時，結合住戶生活制定安全、工程、環境、禮賓、會所多方位服務內容確保住戶體驗到VIP服務的專屬尊享特點。人機聯動確保全程有專人關注、照顧和協助，全方位體現出物業悉心服務。
根據節日及預約VIP客戶型別製作專屬伴手禮；植入專案元素，彰顯服務細節，至臻至善，匠心定製。
龍湖雲瑤玉陛，龍湖洋房裡程之作，專案位於重慶市渝北區中央公園，雲瑤玉陛因為詮釋了龍湖“城市全要素中心聚集”戰略思路，被視作龍湖年度頭號作品。並以1.5的容積率，開啟了中央公園的低密時代。龍湖智創生活於2021年7月23日正式入駐園區，迎接第一批次業主入住，入住1年多以來，始終保持高品質的“龍湖式物業服務”標準，雲瑤玉陛目前已入住200多戶業主，滿意度持續保持在92分以上，是中央公園片區的改善型專案標杆。
業主足不出戶，所有業務相關手續線上愉悅，管家上戶辦理，且享有專屬定製社群圈層活動，聯動各服務及產品的高階品牌為業主提供一站式服務，內容包括：衣、食、信、行、旅遊、家宴、教育、購物、金融投資等。
裝置設施智慧管理系統，賦予每臺設施裝置唯一的ID號碼，幫助後臺資料系統識別完整的裝置設施“健康記錄”，以精準、全能工程服務，讓業主房產保值增值效性更突出。
泛悅城是武漢城市東方物業服務有限公司打造的標杆專案，專案地處洪山區關山街關山大道，與 一流學府華中科技大學隔街相望，是一座集商業、住宅、消防保安、樓宇自控等功能的智慧型高檔小區，位於關山大道與珞喻路交匯處。專案總建築面積約64萬方，分三期開發。
園林綠化面積約45000㎡，綠植品類達70餘種，以自然多層次搭配為主，功能活動區主要草坪林下空間配置，花園區域以不同主題植物自然配置，一步一景，風光四時不同，物業服務團隊秉持著“用我誠心，換您放心”的服務理念，用真心、真意、真情為廣大住戶提供優質服務。
細節處彰顯品質，品質中凝聚真情。東方物業根據中國傳統文化節日結合時令、節氣及專案實際，定製多樣化的社群文化活動：跨年遊園活動、五一清潔家園、端午包粽子、中秋DIY手工月餅、十月國潮季等，與業主共享節日美好，促進鄰里和諧，營造多彩的社群文化氛圍。
個性化定製，延展美好生活。服務人員根據不同年齡層業主需求，點對點提供定製化專屬服務。如：照顧萌娃、關閉門窗、餵養寵物、澆灌綠植、取送快遞外賣等，物業服務中心均可提供一對一的貼心服務！讓業主享受到更優質、更便捷的服務體驗的同時，更能促進物業服務人員與業主的多維度互動。
引進現代化軟硬體設施裝置，升級現場品質，物業服務中心在樓棟周邊加裝高空拋物攝像頭，各主要出入口引進人臉識別門禁系統，打造智慧社群，為居家生活安全提供保障。此外，小區各出入口實行“雙崗制”，每日夜間開展園區武裝巡邏，巡查關閉單元門禁，為業主帶來高品質的生活體驗。
此外，在本次物業星級評價中，湧現出一批優秀的物業服務特色專案。在企業、專案團隊的不斷努力下，物業服務向高品質和多元化不斷升級。
資料來源：中指資料CREIS（點選檢視）
中指研究院綜合整理
資料來源：中指資料CREIS（點選檢視）
中指研究院綜合整理
2022年下半年物業服務價格指數變化反映出全國重點二十城物業服務價格穩定態勢，從調研樣本星級分佈情況來看，四星級物業服務專案佔比首次超越三星級物業服務專案，成為佔比最高的星級專案型別，印證了行業高品質發展的現實情況。伴隨著物業服務企業軟、硬體服務質量的持續改善，市場上中高階物業服務專案明顯增多，物業服務企業憑藉質價相符的服務贏得發展的底層邏輯正在形成社會共識。
政策方面，2022年下半年中央及各級政府紛紛制定和出臺相關政策，引導和支援房地產企業健康發展並完成“保交樓”任務，特別是“金融16條”政策極大地刺激了房地產市場加速回暖，提振了各級市場主體對於改善宏觀經濟發展的信心。物業管理作為房地產產業鏈上的重要環節，在上游行業承壓下行過程中曾遭遇市場和投資者的“錯殺”，但都未能動搖物業管理行業自身弱週期、現金牛、低風險等優質屬性，因此在經歷過波動行情後，行業價值必然加速回歸。
資本市場方面，截至11月30日，共有63家物業服務上市企業，其中香港主機板58家，A股5家，本年內新上市企業數量為6家。儘管年初以來宏觀環境急劇變化，物業企業上市節奏有所放緩，但行業長期向好的基本面未變。
展望未來，物業管理行業仍將加速發展並加快實現價值兌現。未來3-5年，行業集中度仍將持續提升，企業規模分化大機率仍會繼續加劇，但企業規模擴張的速度可能會讓位於質量，獨立化市場擴充能力建設將成企業發展的重要保障。管理規模和服務品質之下，物業服務企業開展多種經營和增值服務的潛力將進一步得到釋放，企業業績增長的“第二曲線”會愈發明顯。而伴隨著現代科技的快速發展，物業管理行業智慧化建設方興未艾，標準化升級如火如荼，推動企業管理效率提升和客戶體驗改善，未來，必將湧現出一批強品牌、優服務、高效益的標杆物業服務企業，帶領行業駛入深藍。
在此背景下，我們將以此研究為基礎，透過物業服務星級評價工作持續挖掘和傳播優秀專案的服務經驗和服務標準，彰顯標杆專案的特點和優勢，發揮優秀星級物業服務專案的示範帶頭作用。同時，透過對國內主要城市專案的物業服務水平和價格進行持續的跟蹤調查和研究，客觀反映行業發展變化，探討物業服務價格定期調整機制的建立和落實，促進物業服務價格與服務水平的統一，推動行業的健康平穩發展。
