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今年是“十四五” 開局之年，在中央和各地都堅持“房住不炒” 的定位下，房地產市場逐漸迴歸居住的本質。那麼，未來五年，人們的居住需求將如何變化，行業又將面臨哪些機會？
9 月 29 日，貝殼研究院與空白研究院聯合釋出了《超越交易——迎接品質服務的美好時代》報告（以下簡稱《報告》），並特邀學界大咖、行業專家、券商分析師、機構研究員等各方專家共同探討居住領域發展趨勢，舉辦“十四五居住服務行業高質量發展研討會”，共話下一個五年居住領域高質量發展的機會與前景。
01、居住服務領域進入 4.0 時代 市場將現四大住房需求
在房住不炒的定位下，《報告》研判，十四五期間，中國住房政策將會在穩增長、防風險、保民生之間取得新的三元平衡格局。住房將從生產型導向轉向消費型導向，以人為中心全面滿足居住需求，讓不同人群的各類住房需求都能得到良好的滿足。
第一，是家庭裂變催生的新需求。《報告》顯示，2010 年我國家庭數量為 4 億戶，如今已經接近 6 億，增速達 23%，這個速度遠遠大於人口總量的增速。對比已開發國家家庭戶規模，預計我國家庭裂變速度仍有空間。隨著獨居生活方式、二胎和三胎政策的完全放開等因素，中國數以億計的家庭總基數，在每一次家庭裂變中將催生不可忽視的新增住房需求。
第二，是城城人口流動產生的住房需求。《報告》指出，城市與城市之間的人口互流動成為日益凸顯的新趨勢，尤其發生在一線與核心二線重點城市之間。據統計，2020 年我國城城流動人口已經達到 8000 多萬，2010 年只有 4600 萬，十年增加一倍，未來將會超過 1 億的城城流動人口，每年在不同城市之間遷移，這對住房需求的衝擊是巨大的、且是永久的。
第三，換房和改善需求比例逐步提升。中高收入家庭對品質住房的需求仍有很大的提升空間。這些家庭不再簡單滿足於“一宅一生”，對產品質量高、配套設施全、社群服務好的“好宅” 需求越來越大。從趨勢上看，一方面，首改、再改以及旅居需求成為“新剛需”。另一方面，一、二線重點城市進入“換房” 階段，人們通過二手房市場和存量住房流通，“以小換大”、“以老換新”、“以遠換近”，一定程度上，換房已經成為一種剛性需求，為支撐未來房地產市場空間的重要一極。
第四，社群化養老和郊區大型養老中心。我國人口快速老齡化形勢嚴峻，預計到 2035 年老年人口將增至 4.2 億人，佔總人口的比重超過 30％。
新的市場形態在震盪中逐漸產生，供給側需求產生了重大的變化，隨著消費者對美好生活和品質居住的需求越來越強烈，行業也迎來新一輪的變革和發展週期。
02、新供給結構下 品質服務助力企業穿越行業週期
《報告》認為，新住房時代的市場主線將是“更美好的品質居住”。包括有品質的居住空間、高便利性的配套設施、有質量的社群居住服務以及有溫度的鄰里關係。從中可以發現，品質居住中一半條件是以“軟體” 為要素。
但現階段總體上看，不僅僅是經紀人，還包括保安、保潔、保姆、母嬰師、老年護理、維修搬家、裝潢產業工人等所有居住服務業鏈條上的龐大服務者群體都普遍存在不專業、不職業，缺少歸屬感等職業問題，這樣的服務者群體也很難向消費者提供令人滿意的品質服務。因此，未來的服務升級本質是全居住產業鏈服務者的全面升級。
因此，居住服務業將成為我國經濟增長的新興增長點，無論是對於增長，還是對於就業創造，居住服務業的崛起都將成為一個全新的時代命題。更美好的居住背後是有尊嚴的服務者。
而服務者的尊嚴大致來源於三個方面：第一是基本的生存與收入保障；第二是有溫度的職場關係，給予服務者更多的歸屬感和職業認可；第三則是發掘更廣泛的工作意義。
美好居住的大時代，最根本的矛盾是服務者提供的服務品質不能滿足消費者日益提升的要求。因此， 所有居住領域的公司都需要具備一種更強的時代願景和使命感，從底薪保障、工作環境、學習成長等諸多方面全面投入，為居住行業提供一批高質量的服務者，也只有這樣，才能開啟通往美好居住的大門。
此次《報告》首次系統性闡述中國房地產行業正向中國居住服務行業轉變，並將從“交易時代” 走進“服務時代”。數十萬居住服務者也正親身體驗著時代的變化，成為居住服務 4.0 時代美好居住的直接見證者和建造者。
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