REITs（Real Estate Investment Trusts，即不動產投資信託基金）是以發行收益憑證的方式募集投資者的資金，主要以能夠產生相對穩定收益的不動產為投資標的，由專業團隊經營管理，以標的不動產產生的收益為主要收入來源，並且將絕大部分收益分紅給投資者的一種信託基金。自20世紀60年代在美國推出以來，已有40多個國家（地區）發行了該類產品，其投資領域由最初的房地產拓寬到酒店商場、工業地產、基礎設施等，已成為專門投資不動產的成熟金融產品。

按照GICS行業分類標準（2016年8月31日休市前），房地產投資信託（REITs）包括抵押房地產投資信託和股權房地產投資信託。進一步可細分為四級行業包括多樣化房地產投資信託、工業房地產投資信託、抵押房地產投資信託、酒店及度假村房地產投資信託、辦公房地產投資信託、醫療保健房地產投資信託、住宅房地產投資信託、零售業房地產投資信託、特種房地產投資信託。

抵押房地產投資信託，從事提供、發起、購買住宅和或商業抵押貸款，及相關資產證券化業務的公司或信託公司。包括投資抵押擔保證券和其他相關抵押相關資產的信託公司。

根據投資物件的不同，REITs可劃分為權益型、抵押型和混合型三種。

權益型REITs擁有並經營收益類房地產。其經營範圍相當廣泛，包括房地產開發和租賃,並提供物業管理服務。權益型REITs的主要特點在於其必須自己收購和開發房地產，並納入投資組合中進行管理,而不是像其它房地產公司那樣完成開發後即可出售。

抵押型REITs的功能相當於金融中介,將募集的資金用於房地產抵押貸款或購買抵押證券。投資收益主要來源於發放抵押貸款收取的手續費、抵押貸款利息以及通過發放參與型抵押貸款所獲得的抵押房地產的部分租金和增值收益。通常來說，抵押型REITs的投資收益低於權益型REITs，但由於其不直接參與房地產經營,因此風險也低於權益型房地產投資信託，而且投資者無法參與房地產的經營管理。

混合型REITs是上述兩種REITs的混合體，其既可以投資經營房地產，也可以進行房地產抵押貸款業務，兩者投資比重則由信託經理人依據市場景氣度與利率變動情況等進行調整。

美國是REITs的發源地，美國國會在1960年首次提出房地產投資信託（REIT）的概念，旨在讓中小投資者也可以參與規模龐大、收益可觀的房地產投資。美國REITs並未獨立立法，其核心法律依據為美國稅法（Internal Revenue Code，IRC），REIT相關的核心內容主要在稅法的856及857部分。

自1960年美國推出REITs以來，目前已有近40個國家/地區搭建了REITs市場，為更多投資者提供參與不動產專案投資的機會，併為不動產專案提供更豐富的融資渠道及退出方式。FTSE EPRA/Nareit全球房地產指數系列是目前各大機構在研究全球不動產市場時運用最廣泛的衡量指標。該系列指數的底層標的既包含上市REITs，也包括非REITs的上市房地產企業。目前該系列裡的FTSE EPRA/Nareit發達市場房地產指數的總市值中，超80%由上市REITs組成2，可見REITs模式在發達市場房地產領域的應用已經較為廣泛與成熟。

根據EPRA（EUROPEAN PUBLIC REAL ESTATE ASSOCIATION）披露的資料，2019年末全球79個國家/地區商業不動產的總市值超31.1萬億美元，其中公開上市證券部分市值約為3.8萬億美元，在公開上市證券內，REITs市值約為2萬億美元。分割槽域來看，北美髮達市場上市房地產證券市值總額約為1.38萬億美元，其中上市REITs市值約為1.33萬億美元，佔比約96%；歐洲發達市場上市房地產證券市值總額約為5640億美元，其中上市REITs市值約為2410億美元，佔比約43%；亞太發達市場上市房地產證券市值總額約為789億美元，其中上市REITs市值約為368億美元，佔比約47%；全球發展中市場上市房地產證券市值總額約為1088億美元，其中上市REITs市值約為100億美元，佔比約9%。由此可見北美作為REITs的起源地，也是目前REITs發展最為成熟區域，REITs占上市房地產證券比例超九成；歐洲及亞太發達市場其次，REITs占上市房地產證券比例均超四成；而發展中市場REITs大多處於尚待建設或剛起步階段，REITs占上市房地產證券比例不足一成。

截止2021年5月10日，股權房地產投資信託板塊（萬德）全球成分股個數為394，在近幾年中呈穩定趨勢。企業總市值在近幾年逐年上升，截止2021年5月10日，企業總市值為115888.1319億元，企業員工總數達370112人。

第二章 商業模式和技術發展

2.1 產業鏈價值鏈商業模式

2.1.1 REITs產業鏈

2.1.5 商業模式

（1）國內類REITs與境外主流REITs在多個方面存在較大差異。國內類 REITs大多借助資產支援專項計劃，採用“私募+ABS”、“信託收益權+ABS”等模式設立產品，衍生出“雙SPV”或“三SPV”的交易結構。在該結構下，投資者認購私募基金或委託信託公司設立信託計劃，由後者收購專案公司股權併發放貸款建設專案，再選擇證券公司或基金管理公司子公司擔任專項計劃管理人，代表專項計劃向合格投資者發行ABS，再由資產支援專項計劃向原始投資者收購所持基金份額/信託單位，REITs投資者則通過認購專項計劃來間接持有對專案公司的“股+債”投資。

（2）目前新加坡REITs採取的是契約制，投資人持有的是REITs的信託份額。契約制的優點在於所有當事方權利義務明確。從結構上看，REITs持有人出資獲得REITs的信託份額，REITs持有不動產標的，並獲取其穩定的經營收入。管理人負責REITs的日常經營及運作，託管人負責保管信託基金資產。

（3）公司制REITs：目前美國公募REITs主要採取的是公司制，投資人持有的是REITs的股份。公司制的優點在於組織結構穩定，管理專業化強。從結構上看，持有人即股東出資獲得REITs的股份，REITs持有不動產標的，並獲取其穩定的經營收入。持有人形成董事會，任命及監督管理人，管理人負責REITs的日常經營及運作。

（4）UPREIT：UPREIT目前是美國市場上運用最為廣泛的架構形式。為了遞延不動產交易所環節所產生的相關稅收費用，美國REITs開創性的建立了該架構。在UPREIT的架構中，經營性合夥企業（Operating Partnership, OP）是不動產標的的實際持有方，不動產的原始權益人（即產權人）以不動產出資成為OP的有限合夥人，換取有限合夥份額（OP Units），合夥份額通常會設定一個鎖定期，在鎖定期內不可轉讓。

（5）以美國市值最大的零售REITs—西蒙REITs（SIMON PROPERTY GROUP, SPG）為例（截至2020年6月末，市值超200億美元），其REITs架構就是典型的UPREIT結構。西蒙REITs是美國唯一一個納入標普500指數的房地產標的，可見其在美國零售REITs中的標誌性地位。西蒙REITs成立於1993年，旗下擁有多處彙集購物、餐飲、娛樂等綜合用途的物業，資產遍佈北美洲、歐洲和亞洲地區。

2.2 技術發展

對國內REITs行業的各個專利申請人的專利數量進行統計，排名前十的REITs公司依次為：萬科A、新城控股、南山控股、中國鐵建、皖新傳媒、首創股份、順豐控股、東湖高新、藍光發展、渤海股份等。

(1) 對REITs企業來說，將基礎業務外包是利用專業服務公司提供的優質服務，實現專業化、集約化管理。為提高服務質量與服務效率，除將基礎業務外包外，REITs服務企業還更多地將資訊化、智慧化等新技術應用在REITs服務中。對於REITs企業而言，不斷擴充創新解決方案並增加在前沿科技和智慧應用方面的投資勢在必行。

(2) 服務高質量發展離不開標準化戰略。引領高標準保證高質量，高品質離不開高標準。一方面服務價值的輿論環境和市場環境，要動員和聯合各方面的力量來共同推動。另一方面營造一個良好的政策環境，建立一套聯動的機制。

(3) 國家正在著力加快發展現代產業體系，推動經濟體系優化升級。經紀服務商業模式創新應從REITs行業發展的角度，著力於產業鏈、供應鏈、價值鏈創新，推進產業鏈現代化，推動服務向高品質和多樣化升級，加快服務業融合和整合，夯實與規劃，合縱連橫，優化產業鏈供應鏈發展環境，強化要素支撐，形成具有更強創新力、更高附加值、更安全可靠的產業鏈供應鏈。

2.3 政策和監管

2.3.1 行業主管部門

包括國家住建部，各級政府對房地產中介服務企業管理的主要機構是各級房屋土地資源管理局、房屋交易管理部門。

根據國家住建部、國家發改委、國家人社部聯合釋出的《REITs管理辦法》（2011年1月20日釋出，自2011年4月1日起施行），縣級以上人民政府建設（房地產）主管部門、價格主管部門、人力資源和社會保障主管部門應當按照職責分工，分別負責REITs活動的監督和管理。建設（房地產）主管部門、價格主管部門應當通過現場巡查、合同抽查、投訴受理等方式，採取約談、記入信用檔案、媒體曝光等措施。

2.3.2 行業協會與自律組織

包括中國房地產行業協會、中國房地產行業管理協會、中國房地產估價師。

2020年4月30日，證監會與國家發展和改革委員會聯合頒佈《關於做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點專案申報工作的通知》（下文簡稱《通知》），拉開公募REITs試點的大幕。8月初，證監會發布《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（下文簡稱《指引》），萬眾矚目的公募REITs正式啟動。

第三章 行業估值、定價機制和全球龍頭企業

3.1 行業綜合財務分析和估值方法

REITs行業估值方法可以選擇市盈率估值法、PEG估值法、市淨率估值法、市現率、P/S市銷率估值法、EV / Sales市售率估值法、RNAV重估淨資產估值法、EV/EBITDA估值法、DDM估值法、DCF現金流折現估值法、NAV淨資產價值估值法等。

3.2 發展和價格驅動機制

3.2.1 行業發展及特點和驅動因子

自1960年美國推出REITs以來，目前已有近40個國家/地區設立了REITs市場，2019年末全球公募上市REITs總市值約2萬億美元。美國REITs市場是目前全球最成熟的市場，新加坡的REITs市場是亞洲最大的契約制REITs市場，中國香港部分REITs專案的底層標的位於大陸地區，對我國公募REITs的建設均有更強借鑑意義。

從2007年起我國就開始了REITs市場的探索研究，該年央行、證監會與銀監會分別成立了REITs專題研究小組。從此，我國REITs市場的探討便一直在進行。

證監會與發改委兩部聯合開啟公募基礎設施REITs試點工作，可以說是我國公募REITs的元年。但在此前龐大的不動產市場盤活存量，拓寬融資來源的需求一直存在，境內不動產有選擇赴海外REITs市場上市的，如赴新加坡、中國香港市場上市交易；也有選擇在境內通過私募方式設立資產支援證券的，截至2020年8月，Wind資料可查閱的境內基於REITs的ABS產品有68只，總髮行額為1297億元，但這些產品均以私募形式存在，且無稅收優惠條款，與國際成熟市場相比，僅符合標準REITs的部分特性，因此本文暫稱之為“類REITs”產品。中信啟航是國內第一隻股權類私募“類REITs”產品。

中國香港 REITs 制度於 2003 年正式建立，與新加坡類似，香港證監會 （SFC）為 REITs 市場頒佈專項立法（Code on Real Estate Investment Trusts），REITs 法案發布後，在 2005 年，香港第一隻 REITs——領展房地產 投資信託基金（Link REIT，曾用名“領匯”）在香港聯合交易所上市。根據香 港證監會披露資料，截至 2020 年 8 月，共有 12 只 REITs 在香港聯合交易所上 市，其中 1 只睿富 REIT 已清盤退市，目前存續產品共有 11 只，截至 2020 年 二季度末，香港 REITs 市值合計為 2165 億港幣，從旗下不動產型別來看，以 辦公、零售類為主。

驅動因子

REITs的回報主要由兩部分構成，一部分是股利收益，一部分是資本利得收益。股利收益是指REITs將每年的大部分盈利以紅利的形式分配給投資者，資本利得指投資者通過二級市場上REITs的買賣所獲得的收益。從歷史經驗來看，REITs股利收益的穩定性較高且與股票市場股息相比更具吸引力（全美REITs指數股息率超4%，而標普500指數則不足2%），資本利得則與房地產市場的相關性強，因而波動性較大。

（1）從近十年各類資產指數相關性上看，FTSE Nareit全美REITs指數與權益類指數的相關係數在0.6-0.7之間，中性略高；與債券指數的相關係數為-0.01，相關性極低。整體來看REITs與股債相關性相對較低，在投資組合中加入REITs，可以在一定程度上提高分散度，降低風險。

（2）從投資角度來看，REITs是既帶有債性又帶有一定股性的產品，其債性在於其強制分紅的特徵能夠穩定提供現金流，其股性在於其底層資產的資本收益;同時又為中小投資者提供了能以少量資金間接參與到不動產投資的渠道，成為一種可以更有效的調動社會資金來參與的投資工具。過去20年，美國REITs收益率與主要股指收益率有一定相關性，FTSE權益REITs指數與標普500相關性為0.6，REITs各個指數與巴克萊資本美國綜合債券指數均呈負相關性。從資產配置的角度上來看，未來公募REITs市場開啟或能在一定程度上提高投資組合的分散程度。

（3）事件驅動

3.2.3 行業風險分析和風險管理

(1) 其中本行業常見的風險如下：

▷ 市場風險：由於以價換量刺激需求不斷釋放，需求與投資性需求的消耗，後續可能面臨需求韌性不足致房產交易規模不及預期，進而影響REITs公司業務發展受限的風險。

▷ 政策風險：中央政策不斷完善，多城市進一步實施一城一策，可能收緊銀行按揭等地產相關融資政策，地方政府可能出於對新房和土地市場保護的考慮，出臺二手房限售政策，導致二手房交易的活躍度超預期下降。總體看，REITs行業的結構性調整在持續，政策環境依然存在較多不確定性因素。

▷ 管理風險：在推動新戰略落地過程中，可能面臨一二線工作協同度、系統支援效率、人力資源配備、新業務條線落地等方面的具體問題，導致推進進度不及預期風險。

▷ 人才競爭風險：REITs行業是高度依賴業務人員能力的行業，業內對人才的競爭非常激烈，這對部分城市業務團隊的穩定性形成影響，容易導致人員流失的風險。

(2) 針對可能面臨風險的應對措施

應從以下措施進行規避和防範：

▷ 加強政策解讀，把握市場走勢。統一對房地產調控長效機制的認知，準確把握市場走勢，合理規避政策風險。以客戶服務為中心，關注客戶需求與客戶感受，通過創新性的產品與差異化的服務爭取更多的客戶，提升市場佔有率，提升盈利能力。

▷ 集中精力專注於IT系統能力建設通過IT技術創新、AI技術的進一步植入、網際網路推廣的強化，深化促進業務的線上與線下聯動，進一步夯實資料庫的內容質量，優化客戶體驗，通過平臺化運作和資料化工具開發多角度賦能。

▷ 合規與高效雙管齊下。通過在組織機構、制度流程、溝通機制等方面的優化，建立並持續打造開放型組織、高效率辦公流程、無障礙溝通平臺，強化合規管理，避免變革過程中的風險和彎路。

▷ 加強各業務板塊間的協同合作在多品牌多業務模式下，加速在房源管理、運營管理、品牌營銷等方面的聯動，在產業鏈上聯合更多細分領域的合作伙伴，進一步擴大業務邊界，實現共贏。

3.3 競爭分析

從組織架構上看，目前美國REITs大多以公司制的形式存在，新加坡、中國香港的REITs以契約制的形式存在。在設立要求上，美國和新加坡均對投資者人數量以及集中度做了相關規定。

在REITs上市規定上，美國可以自由選擇，新加坡如果要享受稅收優惠則必須在新交所上市，中國香港則必須在聯交所上市。在投資要求上，美國、新加坡、中國香港均明確要求REITs主要投資於可盈利不動產（75%以上）。

在融資槓桿上，美國無上限規定，新加坡今年將槓桿上限由此前的45%提高至50%，中國香港的槓桿上限規定為45%。在分配要求上，美國、新加坡、中國香港均明確要求將至少90%以上的相應收入分配出去，分配頻率上，美國與香港為年度，新加坡可以選擇年度、半年度或者季度分配。

在稅收優惠政策上，海外成熟的REITs市場一般對REITs層面以及投資者層面均有特定的稅收政策。在美國，REITs分配股利部分免稅，交易部分的稅收可通過UPREIT結構遞延；在新加坡，REITs已分配利潤部分免稅，對交易層面涉及的印花稅等也有一定的優惠政策；在中國香港，REITs可通過設立SPV的方式持有不動產享受更多稅收優惠，REITs已分配利潤部分免稅。

從回報表現上看，REITs與傳統股債資產相關性相對較小，分派回報率相對較高，有一定的資本增值收益，長期來看，年化回報與波動介於固收與權益資產之間，更接近於權益類資產。商業住宅類REITs受房地產市場以及整體經濟波動的影響較大。

經過近60年的發展，REITs在美國已經成為商業房地產投資的主流，越來越多的房地產通過REITs實現證券化；對投資者而言，REITs已經成為股票、債券和現金以外的第四類重要的資產配置選擇。在美國，公募REITs和私募REITs並行，同時REITs可以自主選擇是否上市。從分析資料可得性以及對我國REITs市場建設的可參考性出發，本法對美國REITs的分析，主要聚焦於公募REITs部分。

截至2019年末，美國219只公募REITs中，權益型有179只，抵押型有40只；1.33萬億美元的公募REITs市場中，1.25萬億美元為權益型REITs，佔比高達94%。

新加坡REITs（S-REITs）市場是亞洲僅次於日本的第二大市場，也是目前採取契約制模式的相對較為成熟的國際化REITs市場。新加坡REITs制度於1999年正式建立，與美國不同之處在於，新加坡當局為REITs市場專設了法律條文上的指導方針（Property Fund Guidelines），指導方針釋出後，新加坡稅務局在2001年針對REITs制定了相應的稅收規則，為REITs的落地掃清了最重要的稅務障礙。2002年7月，新加坡第一隻REITs產品凱德商用新加坡信託（CapitaLand Mall Trust），隨後新加坡REITs市場快速發展擴張，在2008年新加坡REITs市場也因遭受金融危機衝擊，發展戛然停滯，但經歷2、3年的調整期後，又再次進入快速發展期，2009年至2019年在新加坡交易所上市的REITs及財產信託（Property Trusts）10年複合增長率達15%。截至2020年7月末，在新交所上市的REITs合計有44只，總市值超過1010億新元，約佔新加坡總市場市值的16%。

3.4 中國企業排名

中國主要企業有萬科A[000002.SZ]、順豐控股[002352.SZ]、保利地產[600048.SH]、中國鐵建[601186.SH]、新城控股[601155.SH]、首創股份[600008.SH]、光環新網[300383.SZ]、嘉凱城[000918.SZ]、藍光發展[600466.SH]、怡亞通[002183.SZ]、領展房產基金[0823.HK]、冠君產業信託[2778.HK]、置富產業信託[0778.HK]、越秀房產信託基金[0405.HK]、匯賢產業信託[87001.HK]、陽光房地產基金[0435.HK]、富豪產業信託[1881.HK]、泓富產業信託[0808.HK]、春泉產業信託[1426.HK]、招商局商業房託[1503.HK]等。

(1) 萬科A[000002.SZ] 公司成立於1984年，1988年進入房地產行業，經過三十餘年的發展，已成為國內領先的城市配套服務商，公司業務聚焦全國經濟最具活力的三大經濟圈及中西部重點城市。2014年萬科第四個十年發展規劃，已經把“三好住宅供應商”的定位延展為“城市配套服務商”。2018年萬科將這一定位進一步迭代升級為“城鄉建設與生活服務商”，並具體細化為四個角色：美好生活場景師，實體經濟生力軍，創新探索試驗田，和諧生態建設者。2017年，深圳地鐵集團成為本集團第一大股東，始終支援萬科的混合所有制結構，支援萬科城市配套服務商戰略和事業合夥人機制，支援萬科管理團隊按照既定戰略目標，實施運營和管理，支援深化“軌道+物業”發展模式。

(2) 領展房產基金[0823.HK] 領匯是香港首家及以市值計現時亞洲地區最大型的房地產投資信託基金。物業組合的零售設施提供日常所需，服務顧客。停車場設施主要為使用零售設施的租戶、顧客及鄰近居民提供服務。領匯的管理人是領匯管理有限公司現行之領匯投資策略為投資於可獲取持續回報的香港非住宅用途物業(以零售為主，但不包括酒店及服務式住宅)和停車場物業，並透過資產提升工程，提高物業的價值。資產提升工程涵蓋硬體配套、行業組合、顧客服務及推廣活動等多個範疇，為顧客提供更佳的購物體驗及更多元化、合理價格的選擇，同時為領匯基金單位持有人「基金單位持有人」帶來更理想的回報。

(3) 冠君產業信託[2778.HK] 冠君產業信託擁有及投資於提供租金收入的寫字樓及零售物業。以市值計算為亞洲區內除日本外十大房地產投資信託基金之一。信託主要投資位於優越地點的甲級商用物業。現時擁有的花旗銀行廣場及朗豪坊兩幢地標級物業，分別座落於維港兩岸，總樓面面積達293萬平方呎，讓投資者可直接投資於優質甲級寫字樓及零售物業。

3.5全球重要競爭者

全球非中國主要企業有美國電塔(AMERICAN TOWER)[AMT.N]、愛彼迎(AIRBNB)[ABNB.O]、安博[PLD.N]、易昆尼克斯(EQUINIX)[EQIX.O]、大眾倉儲信託[PSA.N]、數字房地產信託[DLR.N]、西蒙地產(SIMON PROPERTY)[SPG.N]、SEGRO[S4VC.DF]、LAND SECURITIES GROUP[LSU2.DF]、英國土地公司[BLD.DF]、ALSTRIA OFFICE[AOX.DF]、HAMBORNER REIT[HABA.DF]、思格盧公司[SGRO.L]、蘭德證券集團[LAND.L]、BRITISH LAND[BLND.L]、聯合集團[UTG.L]、DERWENT LONDON[DLN.L]、三菱房地產[8802.T]、三井不動產[8801.T]、大和房屋工業[1925.T]、住友房地產開發[8830.T]、東急不動產[3289.T]、東京建築[8804.T]等。

(1) 美國電塔(AMERICAN TOWER)[AMT.N]美國電塔公司是一家無線通訊以及廣播基礎設施公司，公司從事持有、管理、開發和租賃無線和廣播通訊塔等業務。公司的租金和管理部門從事通訊網點的租賃業務。網路發展服務部門提供發射塔和相關土地收購的服務,以及授權與許可服務、建築結構分析服務等。

(2) 安博[PLD.N]安博是世界領先的物流配送設施和服務的投資開發商，致力於為全球最具活力的製造商、零售商與第三方物流公司提供完整解決方案。公司的產品有包括港口、機場和高速公路交匯處附近的公司資產在內的高通量分佈設施（HTD）。除了建築產品，公司還提供相關設施來幫助客戶在大城市開發市場。

(3) 愛彼迎 [ABNB.O]：Airbnb, Inc.成立於2008年6月27日，是特拉華州的AirBed＆Breakfast，Inc.公司。該公司運營著一個全球市場，在此平臺上，房東可以為住客提供住宿和體驗。截至2020年9月30日，其超過400萬房東擁有740萬個房屋和體驗房源，其中560萬為活躍房源。該公司的房源包括私人房間，整個房屋，豪華別墅，樹屋，圓頂冰屋和體驗，遍佈220多個國家和地區的大約100,000個城市。

第四章 未來行業展望

REITs行業未來將會有以下三種發展趨勢：

1. PPP與REITs二者結合必要且可行

從必要性來看，REITs完善PPP商業邏輯，增強專案流動性和社會資本信心。PPP專案實施REITs化，能形成上市產品通過交易釋放沉澱資金，社會資本可轉化為REITs投資人，實現股權轉移退出，進而促進資金的再投資迴圈，滿足社會資本獲取長期穩定回報的訴求，激發其參與PPP市場的熱情。另一方面，REITs公開上市、強制分紅、加強監管和披露的特徵將促使專案營運更專業化，有效約束各參與方，提升專案建設運營質量。

從可行性來看，二者核心高度契合。PPP在庫專案以基礎設施類為主，而當前政策推行REITs亦從基礎設施領域入手，二者基礎資產型別重合度高。二者均注重專案運營管理、資產保值增值，追求通過良好的專案運營獲取合理回報、創造持續穩定現金流。

2. 權益類REITs將是國內市場主流方向

美國REITs市場成熟的一大標誌是權益類REITs成為主流，市場份額超90%。根據《REITs投資指南》，權益類REITs投資回報率更高，具有更高增值潛力。

國內ABS和類REITs產品類似於抵押類REITs產品，新規規定的REITs產品則是股權型產品。借鑑境外成熟市場的權益類REITs經驗有助於打破國內市場思維桎梏。從美國市場經驗來看，優秀的權益類REITs能夠公開上市流通併入選大盤指數，取得較高股息和指數回報率，受資本市場認可程度以及估值水平能夠不斷提升，成為股債之外的重要投資品種。

3. 積極展望稅惠和註冊制等配套政策

從境外經驗來看，稅惠政策是REITs市場成熟發展的關鍵因素之一。稅收優惠是REITs產品吸引投資者和金融機構的主要特徵之一，縱觀境外成熟REITs市場，或多或少均有配套稅惠政策。

積極展望國內未來對REITs產品實行IPO註冊制。REITs收益穩定、風險較低、流動性高，是股票和債券之外的一大重要投資品種，具有較強生命力，在全球市場久經考驗，具有規模持續增長、估值不斷提升的潛力，能夠彌補我國長期以來缺少中等收益和風險投資品種的不足，利於機構資金配置、大眾共享社會發展紅利。