春節後，利好政策不斷，貨幣信貸環境寬鬆，降低了居民購房門檻，釋放了市場需求，樓市回暖升溫。在各城市樓市回暖之時，第二季度政策開始收緊，限貸、限購相繼出臺。
半年的時間，儘管房價呈上漲趨勢，但全國多個一二線城市的二手房房產成交量卻畫出了一道n型弧線。半年的時間，樓市到底發生了什麼變化？
今天，小鏈就用八座城市的成交資料，從三個角度為大家進行一個盤點，希望能夠給你一點啟發。
除了交易資料，小鏈還會奉上各價格區間的人群畫像，旨在從人的視角來剖析普通人的樓市百態。
圖1:2016上半年一線城市二手房成交量走勢
一線城市中，2月下旬利好政策不斷，推動了3月成交量，在樓市熱度慢慢提升之時，第二季度限貸、限購相繼出臺，樓市成交有所回落。
其中，北京3月成交量較高，4月開始環比回落18.6%；
上海第一季度成交熱度較高，3月25日最嚴新政“滬九條”出臺後，二季度直降44.9%；
深圳在3月限購後，5、6月成交量低位執行，月均成交僅5462套，相比前4月月均水平減少了一半。
圖2:2016上半年二線城市二手房成交量走勢
二線城市代表中，成都、天津、杭州、南京受交易稅費調減等利好政策，成交量在3、4月份均達到上半年高值。5月開始，各城成交量均有明顯下滑，下降幅度最大的是天津，5月成交環比4月減少30.6%。
圖3:2016上半年一線城市二手房成交均價走勢
成交價格方面，北京、深圳二手房成交均價穩定在4萬以上，且呈現逐月增長的態勢，月環比增長幅度均值分別為3.03%、3.51%。上海二手房均價在4月起突破四萬。
深圳房價漲幅較大的主要原因，非“330”新政莫屬，再加上年初房貸優惠利率，市場保持較大的熱度；同樣的政策鬆綁，深圳漲幅遠超北京、上海，還因為深圳是一線城市中唯一的移民型城市，購房需求也不同於京滬，政策鬆綁後，引起“移民”“投資客”的迴歸。
圖4:2016上半年二線城市二手房成交均價走勢
二線城市成交均價走勢非常平穩，其中南京月環比增長均值為1.34%，高於天津、杭州、成都。
圖5:2016上半年鏈家二手房成交均價漲幅最大的區域排行
上半年，北京通州區、深圳鹽田區分別受惠於市政府搬遷與東進戰略，鏈家成交資料顯示這兩個區域各以漲幅43.6%與73.8%分居兩城市“最升值區域榜”榜首。
其中，北京通州區因市政府搬遷、商住限購視窗期成交大增等因素使市場具有一定熱度，而東、西城兩區則以其優秀的教育配套資源而上榜。
圖6:2016上半年鏈家二手房成交均價最貴小區排行
從8個城市鏈家成交資料分析中可以看到，均價排名靠前的小區均與城中心區不可複製的位置、成熟的商圈、高質的教育資源密不可分。
在8個城市中，價格最高小區是北京豐融園，同樣也印證了這個道理。
鏈家成交資料顯示，“漲幅最大小區”則由深圳南威中心摘得，成為引領深圳房價漲勢的一個縮影。
2015上半年在南威中心小區入手一套總價250萬的房，半年之後有可能價格翻倍。
圖8:2016上半年北京鏈家二手房成交總價特徵
不同的房子的購買人群，是否會呈現一些差異化特徵？
基於鏈家海量成交資料及使用者資料關聯分析，小鏈按照購房價格將北京購房群體進行分析，並通過性別、年齡、星座、戶籍、置業熱區、決策週期等繪製了人群畫像。
從整體鏈家成交資料來看，上半年北京受到影響最大的是1000萬以下的剛需購房人群（首次購房）和改善人群（賣小買大）。表現為其決策週期縮短（均在10天以內）、成交的戶型較去年都有縮小，這背後是剛需購房人群的追漲心理、以及供小於求的市場。
而對於1000萬以上的高階房市而言，決策週期卻有所延長，說明這一部分市場並未受到調控政策大的衝擊，決策相對理性。
圖9:2016上半年北京300萬元購房情況
小鏈點評：
如果上半年你在北京看一套300萬以下的房子，最有可能遇見的就是80後天秤座，當然了這其中也不乏90後的身影。他們從看房到簽約大約需要耗時23.2天，置業鍾愛的區域是朝陽、豐臺與昌平。
圖10:2016上半年北京300-500萬元購房情況
小鏈點評：
北京土著，生活漸富。上半年有不少天蠍座攢夠首付後成功住進新房。他們平均在33.3天內就能迅速選定朝陽區一套改善居所。其中80後人數達到五成以上。
圖11:2016上半年北京500-1000萬元購房情
小鏈點評：
這次容易碰到的又是80後天秤座。這個年齡的天秤善於深謀遠慮，家境富裕。在滿足大房、教育需求的前提下於上半年入手一套大戶型房子，耗時43.6天。
圖12:2016上半年北京1000-25000萬元購房情況
小鏈點評：
依舊是80後天秤座，善於深謀遠慮的他們，還具有行事低調，心細冷靜的性格特徵，從開始看房到做出購買決定，耗時64.7天。購房者中京籍人士佔比最高。
圖13:2016上半年北京25000萬元以上購房情況
小鏈點評：
在最多金的價位，摩羯座開始了大反攻。一位00後的摩羯座，在看過一套總價超2500萬的住房後，平均104.5天簽訂合同，全款買入。儘管00後群體目前還不是最主力的購房群體，但其和70後、80後的距離在不斷拉近。究其原因還是身後擁有較強購買力的父母。在2500萬以上的購房人群中，買房用途改善與投資並重，更愛全款買房不差錢。
在本章開始，小鏈也提到一些使用者購房的趨勢，下面小鏈將用具體的圖表和資料來證明：
圖13:2016上半年北京購房者特徵男女佔比變化
第一，1000萬以下的購房者更多為男性，而1000萬以後女性購房者比例逐漸提升，最終與男性購房者比例基本持平。
圖14:2016上半年北京購房貸款佔比變化
第二，1000萬以下購房者貸款比例更高。房屋總價越高，購房者付全款的比例越高。
圖15:2016上半年北京購房決策週期變化
第三，1000以下的購房者購買決策週期相比去年同期均有不同程度縮短，而1000萬以上的購房者購買決策週期卻在同期有所延長。
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