諸葛找房：大中城市房租回報低 二線城市相對高

諸葛找房資料研究中心釋出全國重點50城租金收入比調查研究報告。從全國大中城市租售比來看，在監測的50城中，僅排名靠後的哈爾濱（1：298）位於國際租售比合理區間。整體來看，一線城市租金與房價差距最大，其次是三四線城市，二線城市租金與房價差距最小。從變化上看，一線城市的租金回報率微升0.06個百分點，二線及三四線租金回報率均小幅下降。

租金回報：國內大中城市租金回報低，二線城市租金回報相對較高

報告顯示，房屋租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建築面積房價之間的比值。國際上用來衡量一個區域房產執行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200。中國由於房價的高企，租金還無法追上房價上漲的步伐，全國50個重點城市的租售比1：592，遠低於國際合理租售比區間水平。

從全國大中城市租售比來看，在監測的50個城市中，僅排名靠後的哈爾濱（1：298）位於國際租售比的合理區間。前10中，僅1個三四線城市，其餘均為二線城市。

整體分城市等級來看，一線城市平均租售比為1：636，售租比達53年；二線城市平均租售比為1：580，售租比為46.9年；三四線城市雖然房價相對較低，但租賃市場需求更加薄弱，租售比略低於二線城市，為1：556，售租比較二線城市略大1.3年。整體來看，一線城市租金與房價差距最大，其次是三四線城市，二線城市的租金與房價差距最小。從變化上看，一線城市的租金回報率微升0.06個百分點，二線及三四線租金回報率均小幅下降。

報告稱，一線城市中，北京、深圳房價高企，租售比最低，租金回報率均為1.8%。上海租售比最高，租金回報率為2.0%，廣州在一線城市中租金房價雙雙墊底，租金回報率為1.8%。四個城市租金回報率均不高於2%。一線城市難以利用長期租賃的模式進行盈利。從變化上看，由於小陽春後市場走弱，一線城市價格高位回落，除深圳外，其他城市的租金回報率較上期均小幅上升。

報告顯示，在統計的50個全國大中城市中，平均租金回報率為2.2%，低於2年的銀行存款利率（2.4%），租金回報率處於較低水平。從低租售比TOP10來看，低租售比城市分佈在環渤海經濟圈，如石家莊、北京、濟南、天津，這些城市受各種區域利好因素影響，投機性需求較高，房價漲幅快於租金漲幅，因此租售比相對較低。

高租售比TOP10的城市主要聚集在東北區域，如哈爾濱、瀋陽、長春、大連。東北經濟相對薄弱，外來人口吸引力不強，房價處於相對低位，但東北省會城市對區域內務工人群的吸引力較強，租賃市場熱度高，租金處於相對高位。

租售比最低的城市為廈門，租金回報率墊底，租售比突破1：1000，低於一線城市。廈門的高房價有目共睹，2019年6月，廈門房價為49884元/㎡，僅低於北上深三個城市房價，遠高於一線城市廣州平均房價35252元/㎡ 。然而，廈門的租金處於較低水平，僅為46.4元/㎡/月，僅為深圳租金的47%，廈門的產業主要以旅遊為主，外來人口流入較少，因此租金一直處於低位。

租售比最高的城市為哈爾濱，租金回報率為4.0，租售比突破1：298，是唯一一個在國際租售比合理區間的城市。哈爾濱受東北整體環境影響，產業相對匱乏，人口流入弱，房價處於全國窪地，當前房價並不高，6月哈爾濱房價為9918元/㎡，低於萬元。而哈爾濱作為黑龍江的省會城市，對區域內務工人口有較高吸引力，租賃市場活躍，租金較高，6月哈爾濱租金為33.2元/㎡/月，位於50大中城市的第14位，高於武漢、成都重點二線城市的租金水平。哈爾濱租金高房價低，在中國大中城市中較為少見。

報告還顯示，售租比的表現更加直觀，可以直接推算購房出租回本年限。售租比越高，說明通過出租回本年限越長。全國50大中城市的平均售租比為47.7年，也就是中國居民想要用租金收回買房成本需要47.7年，50個城市中，售租比大於平均值的城市為24個，其中，廈門售租比為89.6年，遠高於第二名的石家莊，北京售租比54.3年，深圳54.9年。

分割槽域來看，受廈門高售租比影響，海峽經濟圈平均售租比為66.6年，其次為長三角經濟圈，售租比52.5年，長三角蘇州售租比最大，為62.5年，其次是南京，為55.2年，均高於上海售租比，蘇州、南京近兩年迎來房價的高速增長，而租賃市場活躍度並未超過買賣市場，拉高了售租比。

租金收入：一線城市“買不起也租不起”，居民大部分支出上交房東

房租收入比是房租與收入的比值，直接反映居民租房壓力。中國居民承受較大的買房壓力，是否也面臨租房壓力呢？

報告以整租一居室價格作為參考，繪製出全國租房壓力地圖。北京、上海、深圳三個氣泡格外顯眼，整租一居室租金收入比分別為89.5%、82.5%、78.1%，與上期相比分別下降7.7%、9.5%、15%，雖然租房壓力略有下降，但租金收入比仍維持在高位。合租租金收入比分別為46.2%，43%，37.6%，與上期相比微降，即使選擇合租的住房模式，在北上深租房成本也達到收入的30%以上。可見一線城市呈現出“買不起，租不起”的住房壓力。

據報告，具體到各個城市而言，一線城市北上深無論是整租一居室，還是退而求其次採用合租模式，租房成本均較高，租金收入比均位於TOP5。而廈門、桂林這類的旅遊城市，合租的租金收入比靠前，廈門、桂林合租租金收入比分別為35.7%、39%，在50個城市排名中分別位於第四，第六。

部分二線城市同樣具備租房壓力，如大連、西安、杭州、成都熱點二線城市的整租一居收入比大於50%，合租租金收入比也同樣位於高位。西安、杭州、成都近兩年高新科技行業持續發展，外來就業人口吸引力逐漸增強，租房成本進一步提升。長三角區域的無錫，常州，寧波的租房壓力較小，無論是整租還是合租方式，租金收入比均位於末位，長三角區域的經濟發展較快，GDP維持在高位，工資水平也處於高位，但當前的租金水平較為合理，因此租房壓力相對較小。

報告還顯示，房租收入比不能單看租金絕對值，還與收入高低有關。從租金收入比最高的10個城市來看，一線城市的高收入在高房租面前毫無優勢，減去房租後的可支配收入寥寥無幾，從排行榜TOP10退出。從減去房租後可支配收入的榜單中，經濟發達的長三角經濟圈城市包攬7個城市，海峽經濟圈廈門、泉州租房壓力較小，上繳房租後每月剩餘可支配收入分別為3000元左右。

報告選取32個熱點一、二線城市，以整租一居室價格佔收入60%為承壓分界線，城鎮居民月度人均可支配收入4000元為分水嶺，將熱點城市劃分為四類。無所質疑，北京，上海，深圳屬於高收入高租金的類別。杭州、蘇州、寧波、南京、廣州等城市位於低租金高收入類別，租房舒適度相對較高，但近期這些熱點城市房價高，呈現出租房容易買房難，且有嚴格的限購政策，要想在這些城市深耕，也並不容易。東北瀋陽、大連、長春及中西部西安、鄭州等城市位於低收入低租金類別，雖然這些城市租房舒適度不高，但較其他城市，這些城市的房價處於相對低位，買房門檻相對較低。

報告分析，雖然從租金回報率來看，中國城市普遍偏低，房價、房租發展不均衡。但當前中國居民更為青睞買房的居住模式，即使一線城市，租房比例也不高。隨著租賃市場制度的逐漸健全，租賃保障更為完善，以及長租公寓機構化品質化的租房服務，越來越多的年輕人接受租房的住房模式，加之“租購併舉”大力發展住房租賃的政策傾斜，未來新租房時代逐漸靠近。