就算如今北京隨便一套二手房都要花上好幾百萬，當我們說起有錢人住在哪兒時，第一反應想到的，恐怕還是——別墅。
在2019年的《歌手》裡，劉歡的別墅裝下了整個外拍團隊，還能讓各位歌手在家包餃子唱K。甚至連楊洋和喬欣的緋聞吃瓜大會，到最後都只關心喬欣家的佘山別墅到底有多大。
對我們這些（也許）永遠都住不了別墅的人來說，這些看著就很貴、私密性更好、位置偏遠、空間巨大的獨棟房子裡的生活總是有一股神祕吸引力。
那些獨門獨院的別墅，離我們有多遠？
在貝殼找房網的所有房源中，我們以別墅標籤分類下的所有已售和在售房源作為分析物件。（注：本文討論範圍僅限於貝殼找房網上的房源，其他無交易記錄房源不包括在內。）
這些別墅一共覆蓋了342個小區，其中81%分佈在五環以外，這些小區大多都在北京的八大別墅區範圍內：中央別墅區、東部泛CBD別墅區、西山別墅區、亞奧京北別墅區、昌平八達嶺別墅區、潮白河別墅區、城南別墅區、亦莊別墅區。
光是位於首都機場附近的中央別墅區就已經展現別墅的各種模樣。在這座北京最早的高檔別墅區，既有由坊巷、宅門圍合而成的泰禾·北京院子，也有歐式風格的財富公館。北京關於別墅區的最初想象大多與它相關。
泰禾·北京院子（左）與財富公館（右）
圖丨買哪兒（左）、房天下（右）
不過也不是所有別墅都叫泰禾·北京院子。在別墅圈裡，也有”高下之分”。
上位圈裡的別墅大概就長成上圖那些樣子。
如果不好好收拾，一個上千萬的別墅也可能變成這樣……
某在售二手別墅內部圖片
圖丨貝殼找房
別墅區的神祕說到底還是由一個字造成的——錢。
如果簡單直接地，將價格作為評價房子品質的標準，我們就能發現，最金貴的還是城市中心區域的那幾位。
在2019年在售的別墅中，五環以內的別墅掛牌單價均不低於7萬元/平米，四環至五環之間的均價甚至逼近9萬元/平米，甚至比全市所有二手房源的平均單價高出了2.4萬元。
到了五環外，別墅價格就被拉低到了5萬元/平米，只是略高於同一區域的整體價格了。
三環內在售二手別墅的均價和四環五環之間的相比略低，但這並不意味著三環內的別墅不值錢。
恰恰相反，從歷史成交資料來看，三環內的成交單價要明顯比外圍區域高得多，這些”皇城根”下的別墅大多已經不在市場上流通，也不會再有開發商能在這些區域建起新的別墅群了。
看起來別墅的均價並不高，但是買別墅這件事，真正的挑戰其實在於是否能承受整套動輒幾千萬的總價。
北京全市別墅的整套平均價格約為1700萬元左右。換句話說，如果能拿出這麼多錢，那在北京圈下一套別墅也不是什麼難事了。
我們找出每個小區中最貴的那套在售別墅，做了個土豪排名。我們在總價4000萬元以上的別墅中，選出了12套頂級別墅，它們幾乎清一色地聚集在了北京的東北角上。
其中，8個別墅小區位於五環內，3個位於四環到五環之間，1個位於四環內。而位於朝陽區四環內的京潤水上花園別墅則喜提在售最高價別墅，總額達到1.2億元。
同樣總價過億的在售別墅還有同位於朝陽區東北四環的碧海方舟，和”孤懸”香山的香山清琴。
總價過億的碧海方舟在售別墅房源
圖丨貝殼找房網截圖
雖然大家都是一擲千金的級別，但在各個別墅區之間，還是有揮霍型和實惠型的差別。上文中這些都是揮霍型的代表。
要是換成普通人的思維，別墅就是要大！接下來我們看看那些”大別墅”。
大部分別墅的面積一般都在600平米以下，面積超過600平米的別墅也只有3%，上千平的別墅也並不是沒有，富力灣和國際花園在東北角和西南角遙遙相望。
在別墅裡的生活白日夢
在忽略經濟承受能力的情況下，別墅並不等同於遠郊，在四環內住別墅也大有人在。但現實生活中，那些小富小貴的有錢人也許會面臨這樣一種生活狀態：
演員焦俊豔在綜藝節目中提到自己的別墅生活
圖丨芒果TV截圖
和一般出現在鏡頭裡的那些住在別墅的明星不同，演員焦俊豔描述了擁有別墅之後的另一種生活。
和父母一起湊錢，在遠郊買了套別墅，叫車進城一趟得花上1個半小時實在太麻煩，就不得不割捨許多”不划算”的線下面基活動。
花更多錢買房，卻花更少的錢消費，別墅區周邊消費不到全城平均水平的一半。
如果以別墅小區中心點為圓心的半徑2公里範圍來識別這個別墅區居民步行就能接觸到的商業店鋪，別墅區的”fancy”印象之後恐怕就要加上另一個詞——”生活寡淡”。
高消費區域的別墅當然仍然存在，只不過要是將全部別墅放在一起分析時，我們會發現：
對比餐飲、休閒娛樂，以及購物三大類店鋪的人均價格，別墅區在前兩者的表現還能勉強跟上北京均值，但在購物這一集中性較高的分類，別墅區的平均350元消費，就被全城的708元遠遠甩在了身後。
說到這裡恐怕已經有人在心裡碎碎念，”都2019年了，購物這種事誰還步行啊？就算不網購，那也是開車出去浪啊。”
那麼，接下來我們就來看看這些別墅區到北京的主要商業聚集地還算方便嗎？
首先我以三里屯、藍色港灣、王府井、西單分別作為北京線下休閒娛樂的典型目的地，先簡單假設別墅人們都是開車出門。
在342個別墅小區中，79個小區到三里屯的駕車耗時超過了1個小時。
別墅人到藍色港灣的路途就更遙遠了，其中91個都要花上1個小時才能到達。
地處長安街沿線的王府井和西單就更不用說，超過1小時路程的小區數量都在120個左右。
逛街不方便，別墅人的通勤也同樣可怕。如果以西二旗、望京、國貿、金融街四處作為北京的主要工作聚集地，就會發現，這些別墅人消耗在通勤上的時長雖然略好於各個商業聚集區，但也同樣可怕。
其中也有特例，位於北京四環東北角的望京對別墅人就十分親切，平均駕車耗時最短，也只有29個小區的路程超過了1小時。從中央別墅區到望京SOHO，如果一路暢通，車程甚至可以控制在半小時以內。
所以對於大部分住進別墅的人來說，在家附近享受吃喝玩樂消費升級、上班通勤快捷便利並不現實，他們的生活，比在東四環買套幾千萬元的房子要樸素太多。
不過如果我們換個角度，把別墅區當成是有錢人們的假期去處，那麼，安寧自由平和就的確是他們一定能獲得的享受。
北京富力灣別墅
圖丨房天下網
而我們這些住在海淀朝陽的普通人也能安慰自己說，就算住不起幾千萬的豪宅，我們還是能方便吃到更多好吃的呀。
告別五環的別墅區
此前，我們大致描述了北京的別墅區都在哪兒。而在過去的十年間，北京仍在活躍交易的別墅區已經發生了巨大變化。
以2019年以前成交的房源和2019年在售的房源來劃分過去與現在，大約只有一半的小區一直以來都有別墅處在售賣過程中，另外四成小區暫時已經沒有房源在交易了。
海淀、朝陽等城區的在售別墅比例明顯低於此前已經成交的比例。
近郊區昌平、順義、大興、通州、房山等區域還有相當一部分的在售別墅小區。
遠郊區的延慶、密雲、懷柔區域正在售賣的二手別墅則明顯變多。
別墅的外擴趨勢已經非常清晰，也就是說，事到如今，即便是有錢，想買個四環邊的別墅也是難上加難了。
對於新開盤的別墅區，這樣的趨勢更為明顯。
東西城區當然是再也沒有新開盤專案，朝陽區雖然是別墅新盤最多的區域，其中超過九成也都位於五環外的常營、東壩、首都機場中央別墅區附近。
這麼看來，未來別墅就與五環內區域無關了。
別墅人的生活當然不像我們這次不著調的分析如此片面膚淺，但我們至少也能知道，那些隱祕的社會上層階級住處也許就在我們時常經過的一些街巷背後。
只是這樣”大隱隱於市”的機會正在快速消亡，未來的新別墅們也許會更接近人們週末休閒佛系養生的想象。新上層階級也不能在北京東四環裡住上個800平米的豪宅了。
撰文丨天心街熊餅
出品丨穀雨工作室