進入9月以來，北京二手房市場成交在二輪修復過後走平，隨著金九銀十的到來，當前市場狀態平穩，市場上可售房源較多，購房者選擇面廣，不失為良好的入市時機。對於很多家庭來說，改善居住條件的重要一步就是換房，居民的換房路徑也反映出城市內人口流動的狀況。

近日，貝殼研究院釋出北京業主換房資料研究，分析了今年以來北京4萬多個換房資料，以此剖析北京換房市場變化及業主換房行為偏好。研究發現，北京業主平均換房後套均面積增加18平方米，套均總價提升116萬元。其中，超三成業主換房後住得更小，超四成換房後樓齡更大。在區域選擇上，天通苑、月壇成換房熱門遷入商圈。

換房套均總價提升116萬，居住面積增加18平米

貝殼研究院資料顯示，北京換房客戶在置換前後總價和麵積均有顯著增加。總價方面，2020年（1-8月）北京業主置換後的房屋套均總價達到588萬，平均每換一套房相較置換前總價增加116萬元；面積來看，置換客戶換房後套均面積增加18平方米，套均面積達到96平方米，在居住面積上實現了較大的改善。

據貝殼研究院《疫情下的住房消費者預期調查》顯示，在有換房計劃的受訪者中，更願意為高品質物業付費的比例達74.5%，比例顯著高於交通條件。從當前換房成交資料來看，購房人品質居住需求加速進化，換房客戶對住房有了更高要求。

從置換面積看，今年換房客戶購買90平方米以上房源佔比44.9%，這一比例要比兩年前2.5個百分點。從樓齡看，換房客戶在今年購買10年內房源佔比14.8%，相較兩年前高出2.8個百分點。物業方面，換房客戶在今年購買品質物業（物業費超過2元/月/平）小區的比例為50%，較兩年前高出2.7個百分點。

超三成業主換房後住得更小，超四成換房後樓齡更大

“舊換新、小換大”是換房行為的主流，在北京的換房交易中，整體上換房後房子更大、更新了，但在改善居住品質、改善教育資源、改善通勤等不同需求驅動下，人們的居住需求和選擇也更加多元。貝殼研究院資料顯示，超三成換房人群換房後新居所面積更小了，超四成換的房子比之前的房子樓齡更大，超兩成換房人群搬向了離市中心更遠的地方。

基於業主在換房前後兩套房源距離市中心的距離，換房被劃分為外遷型換房、內遷型換房和同圈層流動型換房三種型別。貝殼研究院資料顯示，超一半的業主換房屬於同圈層換房型，換房前後距離市中心的距離變化範圍在3公里以內，20.57%的換房群體選擇了離市中心更遠的地方，28.69%的換房群體則遷入到距離市中心更近的地方。

同圈層流動型換房在選擇偏好上與換房整體趨勢一致，即換房後房子成本更高、房齡更新、面積更大。而內遷型和外遷型換房在換房前後房源總價、面積的變化上則差異較大。外遷型換房平均每換一套房套均總價較換前要減少近30萬元，且套均面積大了30平方米；而內遷型換房套均總價較換前要增加超200萬，且面積缺小了5平方米；內遷型換房業主平均年齡40歲，而外遷型業主平均年齡48歲，相差較大。

天通苑、月壇成換房熱門遷入商圈，同商圈換房居住面積增加10平米

貝殼研究院通過分析商圈間換房遷移路徑發現，外遷型換房熱門遷入商圈包括天通苑、回龍觀，長陽等，多屬於四環外的商圈；內遷型換房熱門遷入商圈有月壇、望京、馬甸等，教育資源豐富、周邊工作機會多。前二十熱門遷入商圈分別佔到外遷型和內遷型換房總量的43.2%、31.0%，集中趨勢較為明顯。

具體商圈看，內遷-外遷居住選擇偏向變化趨勢更為明顯，以內遷型換房遷入熱門商圈——月壇為例，換房前房子套均總價473萬元、套均面積91平方米，換房到月壇商圈後套均總價749萬元，套均面積則僅為65.4平方米。外遷型換房最熱商圈——天通苑，換房前房子套均總價566萬元、套均面積70平方米，換房到天通苑後套均總價490萬元，套均面積增加到了137平方米，花更少的錢、享受更大的空間，社群配套生活設施也相對完善。

對於同商圈流動換房的業主而言，換房後外部生活環境沒有較大改變，但居住空間面積比跨商圈換房平均要多增加10平方米。對於跨商圈換房人群來說，51.9%的業主換房後居住商圈評分有提升，而換房前後居住商圈評分下降的換房人群多是從市中心遷向郊區追求更高房屋居住品質。

從以上資料分析可以看出，隨著年齡的變化，對於居住的需求也在改變，距離城市中心近，就業工作機會、教育資源等越豐富；但距離城市中心遠一些，人口密度相對較小、人居環境也更宜居，這是不同需求下的選擇偏向。對於換房，“向好”的追求一直都在，只是人們對於“好”的定義因時因人在變。

來自：貝殼研究院