對於大部分在北京打拼的人而言，讓人望而卻步的房價是他們很多人生活中不可承受之重。可當你掌握了一些技巧，會發現現實並沒有那麼糟糕，不要被“片面”的新聞嚇到了，如果你想留下來，就必須多做功課。
很多人會被動則10萬+的豪宅嚇住，或者不想要跑到逼近六環的區域去“撿便宜”，實際上，刨除這些不符合你要求，也根本不需要考慮的專案，在一些不錯的地段還有很多二手房可以給剛需購房者選擇。
2020年的經濟壓力比較大，但北京對剛需購房者來說，市場環境要比前幾年友好。今年全年過半，北京房地產市場不管從房價還是成交量看，整體一個字：穩！
根據北京中原市場研究部的統計，7月，北京二手住宅成交環比量價齊跌，網籤1.64萬套， 環比下降6%；二手成交均價為6.50萬元/㎡， 環比下降1.3%。分割槽域來看，7月除了海淀、豐臺、順義、密雲4區域成交均價環比上漲，其餘12區域成交均價環比下降，其中懷柔降幅最大，環比下降3.1% 。
感謝牢牢穩住的調控，沒有放大水進來，可以看出，北京的二手房真的降了！
目前對購房者來說，正是看房、買房的好時機，如果看到一所適合的房子，抓緊時間趕緊上車。
（截圖自電視劇《都挺好》）
在北京買房首先要解決自己的購房資質問題，必須擁有以下三個條件之一：北京市戶口/北京市工作居住證/在北京連續繳納社保60個月（5年）。
對於北漂來說，如果走攢社保這條路，那麼就是社保一定不要斷，影響太多了。另外，北京的購買套數和買房貸款政策都比較嚴格。
(購房套數）
（買房貸款政策）
以剛需和改善兩類來看北京二手房市，從鏈家官網搜尋發現，北京總價格在1000萬以內的二手房共搜到 75739 套，以總價500萬為分界線。其中500萬以內的普通住宅共找到 44734套，500萬以上1000萬以下的普通住宅有31005套。
（來自貝殼找房）
在北京買二手房該如何選擇？
(1) 區域的選擇
首先是區域上的選擇，剛需族和換房族，通過綜合考慮預算、通勤時間、區域發展狀況以及未來規劃定位、學區等因素進行選擇。例如買房圍繞著自己的工作或者生活區域來做選擇，比如說在中關村上班的購房者，那麼他大概率會買北邊海淀或者昌平的房子，如果在朝陽區望京附近上班的購房者，可以看看順義的大房子和朝陽區位置好一點的房子。
（截圖自電視劇《都挺好》）
(2) 房子的選擇
房子的選擇可謂是重點，社群環境、實用面積、樓道環境、房屋基礎設施、房屋可改造性、房屋類別、朝向、戶型、樓層、樓齡都是我們考察的範圍內。
（房屋考察表）
在這裡重點強調被購房者忽略的一項，就是房子的可改造性。我們大部分人買房之後都有裝修的打算，房子是否可以改造我們必須在購買之前就瞭解清楚，首先要了解房屋結構中哪些牆體可以拆除哪些不能拆除（區分承重牆和非承重牆），物業是都允許對房子進行改造，其次要看廚房看下水位置、燃氣位置、煙道位置；衛生間看馬桶位置。
(3) 中介的選擇
與新房不同，購買二手房大多數離不開房產中介，從看房到最後成交，一個專業的房產中介在你買房中佔有重要的因素。在我們選擇房產中介時，主要看他們的工作年限，對交易流程及稅費等是否熟悉，對小區周邊瞭解更全面。
（截圖自電視劇《安家》）
很多剛需購房者在初次買房時候，通常會被房產中介牽著鼻子走，在區域和房子的選擇上，容易被他們所左右。尤其是在看房的時候，購房者一定要保持清醒的辨析能力，並且佔有主動性。
（截圖自電視劇《都挺好》）
在和中介溝通的時候，儘量給出一個略高於自己預算的需求，這樣中介給你推薦的房子就會更多，也能碰到一些品質不錯、又有一定談價空間的房子。
當然，房產中介人的選擇通常是選擇一箇中介的基礎上，並且每個經紀人會專屬負責該片區的房源。當前在北京品牌、規模比較大的房產中介有鏈家、我愛我家、麥田房產。還有一些規模相對小一些的房產中介。相對一小房產中介，大中介的優勢是操作流程比較正規，對交易各環節熟練——當然在中介費用上一般會高於小中介。
買二手房不得不看的省錢方式
購買二手房最大的優勢就是選擇性比較多，各個小區都會不斷推出新的房源，當你錯失一套房子後，不要擔心，還有更多的在等你選擇。但是無論怎麼選擇，想省錢一定要注意以下幾點：
(1) 選擇滿五唯一的房子
關於稅費問題，滿五唯一(滿五唯一是指業主購房已經滿5年，並且是名下唯一一套住房)的房子最理想，個稅、增值稅均為0，只有契稅需要交。如果你買的房子面積是90平米以下的首套住房，那麼稅率是房子成交金額的1%。如果是90平米以上，那麼稅率1.5%。
個人所得稅是指如果房子房主買到手沒有滿5年，需要繳納個稅；如果你買的房子還沒有滿2年，還需要繳納增值稅。個稅=(本次網籤價－原值)*20%，原值為上次交易的網籤價格。可以說是個稅是很讓人恐怖的事情；增值稅＝估算為網籤價的5.3%或者（網籤價－原值）的5.3%，同樣是一筆不小的數目。
有一部分房子“滿2唯一”，如果貸款總金額比較少，也可以省掉大部分稅費，所以看房之前也需要評估你的貸款能力。
(2) 儘量選擇鋼混結構，並且房齡較新的房子
銀行在做貸款時會考慮到房屋的折舊及預估風險，通常來看，鋼混結構的房子評估值會高一些，相對應也會能貸到更多一些的錢。 對於樓齡較老的小區無論是房屋估值、貸款成數，還是貸款年限都會大打折扣。對選擇公積金貸款來說，磚混結構的房屋，貸款年限=47-樓齡，而鋼混結構則更長；對於商業貸款，一些房齡比較老的房子有些也有一些限制。
所以儘量購買房齡在 20 年之內的房子，畢竟你還要考慮到下次賣房時，留給買家一定的操作空間。
(3) 關注急用錢等著急賣的房子
在二手房市場中，通常業主賣房大概有這幾種可能：一種是置換，賣掉當下的換一套更大的地段更利於自己工作生活的；一種是著急用錢，金額比較大，只能通過買房子獲得；還有一些去外地生活的一些因素。
市面上比較多見的情況是業主換房，並且已經有看上的房子，就會著急找買家、趕週期（下了定的更著急賣），通常會給出比較“有誠意”的優惠，如果你付款方式好（如全款），優惠力度也會更大。
也有部分業主受疫情影響，急用錢週轉生意，或受疫情影響失業無法負擔房貸，以低價出房。在這種情況的議價空間更大，但這類情況相對較少，並且很多業主要求買家付全款。
看房的時候也要細心看業主的裝修，一些定製款的家居（如陽臺櫃、到頂衣櫃），大概率是帶不走的，談價錢的時候可以讓業主多“送”你幾件，把裝修費用省下來。
(4) 對比同一戶型同一小區的成交記錄
很多人對同一小區同一戶型的掛牌價格相差太大會感到不解。為什麼很多同一戶型同一樓層的房子價格相差10多萬，甚至20萬？事實上你仔細檢視就會發現，通常掛牌價格較低的房源通常為滿五唯二或者有抵押的房子。要麼稅費比較高、要麼需要承擔原房主一部分抵押費。
另外，如何得知自己所買的房子是否價格合理？一個最簡單的方式就是檢視所買小區的同一戶型、同一樓層的近幾個月的成交記錄。通過檢視成交記錄可得知該小區的購房成交價格。現在很多APP上也會直接顯示該小區的成交均價，但如果是冷門小區，成交間隔時間太長，就不要死扣歷史價格了。
疫情影響逐漸減弱，買房還有抄底時機嗎？
2020年以來，北京房價在疫情影響下呈現較大的跌幅，尤其是在3、4月份，但如今隨著疫情影響逐漸減弱，買房還有抄底時機嗎？很多購房者或許疑問，3、4月份沒買房，是否錯過了二手房入手的最佳時期？
諸葛找房研究院王小嬙認為，今年4、5月以來，隨著房地產市場環境好轉，購房需求逐步釋放，價格逐步迴歸平穩，但僅憑這一點，無法證明北京買房“抄底”時機逐漸失去，疫情影響是偶然性因素，會隨著時間的流逝逐漸褪去。
由於目前的經濟指標以及開發經營指標並未恢復到疫情前水平，政策大幅收緊的概率不大，因此市場降幅也不是很大，只是疫後高速增長的市場逐步回穩，量價漲幅收窄不排除小幅下降。
對於下半年，北京二手房市場在經歷了5月，6月，7月成交的集中釋放，市場交易量將會迴歸到歷史成交水平，價格會呈現穩中有降的局面，預計9-10月也是買房好時機。
準備買房的你，請務必根據買房攻略做好準備，把握時機！
轉自 36kr