買房對於任何一個漂一族來說都是頭等大事，很多時候，老有讀者問我，年輕人到底要不要買房，我一直給的建議是：要，但是要量力而行。
這裡就是必須要提到，買新房與買二手房，新房購買直接去開發商銷售中心就可以了，一般的流程無非就是看房，付首付款，符合同，貸款還貸，然後就等新房交房。
今天，民工哥主要和大家聊一聊二手房買賣這中間的流程以及一些需要注意的事項。
因為，很多剛需群體可能對於新房（有時候又叫期房）時間上等待不了，比如：小孩要上學等情況，所以，也會直接考慮二手房。
二手房買賣流程
- 1、按需量力選擇購買房源
- 2、聯絡中介看房
- 3、溝通房價及相關事項
- 4、簽定存量房交易合同與房產經濟服務合同
- 5、付定金
- 6、提交貸款資料（全款的請忽略）
- 7、不動產登記中心開具證明（是否具備限購條件下購買資格）
- 8、貸款銀行辦卡（後期還貸銀行開卡）
- 9、簽定資金託管協議
- 10、首付款託管辦理
- 11、銀行貸款預審通知
- 12、交稅過戶
- 13、銀行辦理產權抵押
- 14、等待銀行放款（你貸款的部分款項）
- 15、與原業主交接物業等相關的手續辦理
- 16、去放款銀行辦理結款（你的首付+貸款將一次性錢額支付給原業主）
- 17、整個交易完成
1、按需量力選擇購買房源
對於剛需購房者，這點必須首先要考慮的，否則後期還貸、生活、工作的壓力會很大程度上影響你的生活質量。
所以，你手上的資金是決定你買房的關鍵，好的地區、學區，肯定是比其它的地點貴一點。在選擇的時候，一定不能沒有自己的心裡打算，不然，這樣很容易失去好的購房機會。
- 手上的資金需要覆蓋到以下幾點：
- 1、房子的總首付是多少，各地不同，有3成，4成，5成。。。
- 2、各種稅費是多少
- 3、中介服務費是多少
這裡給大家計算個例子，比如：某二手房80平總價200萬，那麼需要準備的資金總額如下：
網上平臺看房，建議還是選擇大的平臺，這裡我就不推薦平臺，否則會有廣告嫌疑，大平臺一般房源、房價等資訊都相對比較真實可靠，會省去一些不必要的麻煩。
2、聯絡中介看房
網上平臺看完後，心裡有一定的預期了，就可以去實地聯絡中介公司的業務員實地看房。
這裡，肯定有很多人會講，幹嗎要找中介？花那錢。。。其實，不然，專業的事還是得交給專業的人做，有些錢可以省，有些錢不可以省。大家可以看看後面的流程，就知道這其中的原因了。
3、溝通房價及相關事項
如果看中某套房子，而且房價、戶型、裝修等比較符合心理預期，這時就會進入房價的溝通環節，這一環節也是比較重要的節點，畢竟關乎到錢。
一般來說，首先你可以讓中介業務員先去和現業主溝通，探一下業主的心理預期，然後，你也可以參考一下此小區相同戶型的價格，以及你對這套房子的心理預期。
但是，民工哥建議你買房不像買菜，總房價不太可能會下降很多（當然是在掛牌價格符合市場價格的前提下，如果現業主的掛牌價格遠高於市場，只會有兩種可能：1、房東不缺錢花，不著急著賣，2、房東本身可能是投資客或對房價期望過高）。這類房東估計也不好談，建議可以換一家，別白白浪費時間，錯過其它機會。
所以，一般總價的浮動預計在2-5個點左右，也就是說總價100萬的房子，最終能談下來2-5萬元，這也是合理的，符合目前的市場趨勢。但是也有可能不降反漲的情況，那就是你選擇的地段好、學區好、戶型好，購買者較多，產生了競爭的情況。
4、簽定存量房交易合同與房產經濟服務合同
4與5其實是同時進行的，談好價格之後就會簽定存量房（二手房的通用名稱）交易合同，一式三份，你、房東、房產中心各一份。
存量房交易合同的注意事項：
- 1、注意合同當中的總房價是否正確
- 2、合同中關於房子的地址及樓層、房間號資訊是否正確
- 3、溝通的首付款約定的支付時間
- 4、貸款金額及方式
- 5、合同中對於房屋產權的描述資訊
- 6、合同中的一些違約條款，無論是對於房東，還是你的約束條款。這些注意事項都非常重要，一定要在簽字之前看仔細了，特別是產權的資訊，對於產權的資訊準確無誤，這點是中介服務其中的一項，這也是為什麼要通過中介的原因。現實生活，付了錢之後，產權存在問題的情況是時有發生，真到這個時候會很麻煩。
房產經濟合同：這是你與中介公司之間的合同。
同樣，合同當中還是會有房屋的資訊，這裡注意要與之前的存量房交易合同一致，還有就是中介服務內容及費用（這裡民工哥建議大家先談好再簽定合同），一般現在中介服務費如下：
- 中小公司：2%，一般可以談到1.5%，最終可以根據總價再打個折扣。
- 大平臺：3%，大平臺一般可談的區間不大，但是不會是一口價，一定要要求打折，這個錢必須省。
注：這個是房主總價的比例，如果房子談下來價格空間大，中介服務，後面的稅費就會相應的減少。
房產經濟合同，一定要註明好如果此房屋存在產權糾紛問題，中介是需要提前告知買方或者承擔違約責任，這就是為什麼要請中介的目的之一，因為很多事項你可能無法查詢或知道。
還有就是也得看一下其中的違約條款約定資訊，以及你、中介公司所需要提供的條款約定資訊。總之，簽定合同一定謹慎，看好之後再簽字。
一般還會簽定一個補充協議，比如：房子有裝修，房東送傢俱家電的等一些情況，可以在這個補充協議裡註明。以你們三方溝通情況定。
上述步驟完之後，就需要支付一定金額的中介服務費了，切記！開具收條或發票備用。
5、付定金
房價談好之後，就是預付定金給房東，一般情況付5萬左右即可，不過也還看房子的總價以及與房東的溝通決定。記得讓房東開具定金收條，後面資金託管需要使用。
6、提交貸款資料（全款的請忽略）
貸款材料，因各地的政策不同，需要的也不相同，這裡民工哥以合肥家庭為例，大體列舉一下。
- 1、夫妻雙方的身份證、戶口本、結婚證原件及影印件
- 2、提供近兩年時間段內連續繳納一年及以上社保明細（需提前去社保中心自助機列印）
- 3、雙方的收入證明及銀行流水
- 4、其它需要補充的材料
- 5、雙方徵信明細（帶上身份證去中國銀行列印）
這些材料提交給中介公司，由中介公司貸款專員負責處理。
這裡提一下，在合肥是需要支付6600元貸款服務費和3000過戶費，這個和中介費是一起支付給中介公司的，所以中介服務合同有個補充協議上會標明。
7、不動產登記中心開具證明（是否具備限購條件下購買資格）
這個是貸款需要的材料，各地都在限購，所以需要不動產中心開具一個你的購房資質證明，中介會帶你去開這個證明，各地限購條件不同，合肥為例，如下圖：
8、貸款銀行辦卡（後期還貸銀行開卡）
一般情況下，在一個月內，中介業務員會聯絡你去銀行辦卡（這個卡就是你以後還貸的卡），提示：如果你在此銀行在此之前辦理過I類卡，在辦理此卡之前需要將之前的I類卡降級為II類卡，然後在為你放款的銀行辦理一上張I類卡。
辦理完成之後，記得啟用，開通大額轉賬功能（後期從此卡轉賬到託管賬戶需要）。
9、簽定資金託管協議
你、房東、中介三方同去貸款銀行提交相關材料，辦理資金簽定資金託管協議。
這個就是讓你們去籤一堆的字，按銀行指定要求籤字（簽字按手印）。本協議一式三份，你、房東、銀行各執一份。
10、首付款託管辦理
完成資金託管協議簽定之後，將在行辦理好的卡啟用，然後排隊取號去專業視窗辦理首付款託管，託管的意思就是：將你的首付款通過你的卡轉賬至不動產中心專門的一存量房資金託管賬戶，相當於這個錢是由國家暫時幫你、房東雙方保管，在沒有完成交易之前，這個錢是無法支取的，此舉是為了保證買、賣雙方的合法權益。
這個過程也很簡單，中介貸款專業會提前給你填寫一個像銀行存錢轉賬的單子，你直接去視窗辦理就可以，在辦理此業務之前，你需要將你的首付款轉到你第8步辦理的銀行卡內，然後，銀行會從你這張卡上直接將錢轉賬至存量房託管專用賬戶進行凍結。
不過，這個過程也是在監管的情況下進行的，屬於下當合法合規的行為，不必擔心你的錢。
11、銀行貸款預審通知
上面的1-10步操作完成之後，接下來就等給你貸款的銀行對你的貸款資質的預審結果，如果中間需要補充材料的，可以同中介一同溝通補充材料，最終你會得預審通過的結果。
基本上不會出現不通過的現象，如果有，那就需要重新找其它銀行辦理了，所以，這裡提示大家個人徵信一定不要出現問題，這個是現在是一個很重要的資質，特別是買房、上學等情況下。
12、交稅過戶
貸款銀行預審通過，就意味可以給你貸款了。
這個時個，中介會通知你、房東一起去辦理過戶，將房屋產權過戶至你的名下。
- 個稅：房屋總價*1%
- 契稅：房屋總價*1%-3%，
- 房屋面積<=90平 首套及二套1%，三套及以上3%
- 房屋面積>90平 首套1.5%，二套2%，三套及以上3%
- 增值稅：這個每個地方的政策不是很瞭解，合肥是5.3%
這裡是有一個概念：商品房是否滿五年？是否是房東唯一住房，也就是中介公司常說的此房是滿五唯一。
交完稅之後，你們就可以去產權登記中心辦理過戶了，房東會將他的產權過到你的名下，到時候不動產中心會下發新的不動產登記證書給你，上面就是你的資訊了，也可以說房子現在一半是屬於你了。
這裡有個小提示：注意在辦理過戶之前，一定要注意原業主是否將他的戶口遷移走，也就是說不是在你這個產權所屬的房屋名下，否則後面如果涉及戶口遷移的問題可能會有麻煩。切記！！！如果可以，將此項條款寫進房產經濟合同之中，這樣中介會幫你搞定。
13、銀行辦理產權抵押
過戶完成，不動產登記中心下發新的不動產登記證書給你。
然後，你拿著你的不動產登記證書去銀行辦理抵押貸款手續，簽定貸款合同。貸款合同無非就是你將你的房屋產權抵押給銀行，然後銀行給你放款，將剩餘款項打到你之前辦理的賬戶當中。
這裡就涉及到一個利率、年限與還款方式的問題，利率一般國家都有規定基準利率，當然各地銀行有不同的政策，首套合肥是4.9%，二套上浮20-30%。
還款方式，全國統一：
- 等額本金
- 首月還款相對於下面的還款方式來言會多不少，然後每個月以某個既定的數值遞減，比如首月還款7000，每月遞減30，那麼，第2月還款6970，第3月還6940，。。。。以次類推。
- 這種適合收入比較穩定，且提升空間穩定的人群，可以選擇這類方式，說明就是利息會少很多，相對等額本息的方式
- 等額本息
- 每月還款額度一樣
- 這種方式比較適合收入比較固定，收入提升空間不大的人群，相對等額本金，每月款的金額利息佔了大部分，也就是說可能利息支付的較多。
至於年限，我個人建議能貸多久貸多久，這也是普通人向銀行借錢的不多的方式中的一種。
14、等待銀行放款（你貸款的部分款項）
這個過程，就是銀行內部流程審批時間了，等等即可。
15、與原業主交接物業等手續辦理
接到銀行放款通知之後，中介還會聯絡你、房東，你們三方一起去辦理房屋交接事項。比如：水、電、燃氣過戶，所在的物業費、水、電、燃氣費等費結算辦理。
然後，按著當時簽定的協議或補充協議，去房屋實地交接，比如：傢俱、家電、鑰匙等。
16、去放款銀行辦理結款（你的首付+貸款將一次性錢額支付給原業主）
交接完成之後，那麼你就得去銀行簽定確認，然後銀行會將這些錢（去除定金之外的款項）一次性支付給原業主。
17、整個交易完成
房東收到到，你收到房子，整個交易過程完成，現在這套房子才真正屬於你了，你愛怎麼折騰就怎麼折騰，想怎麼裝修就怎麼裝修。
總結
整個二手房的交易流程大體如此，不過各地政策不同，可能有所區別，但大體流程差不多。
需要注意和考慮的事項如下：
- 1、手中的資金覆蓋問題
- 2、你購房的需求是什麼
- 3、中介看房與選房的預期
- 4、房屋的產權問題（這是重點）
- 5、合同條款及付款收條
- 6、配合提供辦理貸款的材料及後續過程
- 7、房屋交接及所有費清算問題
買房是人生中的大事，在慎重的同時也不要太過糾結，以防錯過購買的最佳時機，在量力而行的前提，看準了就買，不要猶豫。
以上就是民工哥給大家分享的二手房買賣過程，不一定符合所有的市場，有不正之處歡迎指正，歡迎大家在看與轉發朋友圈給有需要的朋友，也歡迎大家留言分享你的購房經驗或者遇到坑。
