政策集中鬆綁，市場進入回暖期
回顧2022年，青島房地產政策集中鬆綁，市場進入深度調整階段。
青島在支援剛性和改善性需求方面，一是降成本，包括降低房貸利率、降低交易稅費等；二是降門檻，包括最佳化限購政策、降低首付比例等；三是打通二手房交易鏈條，出臺“帶押過戶”細則，提高交易效率。
房地產政策集中鬆綁，鞏固了青島房地產市場穩定向好的預期。從過去一年多樓市量價變化，不難看出市場呈現出築底回暖的積極態勢。
1、二手房成交單價小幅度下調，整體走勢穩定
貝殼研究院資料統計，2022年1月-2023年2月，青島二手房成交單價穩中微降。高值出現在2022年1月份，當月成交單價為1.96萬/㎡；低值出現在2022年12月，當月的成交單價為1.69萬元/㎡。除去這兩個月，其他月份均在1.8萬元/㎡上下波動。
圖1：22年1月-23年2月青島二手成交單價走勢
資料來源：貝殼研究院
2、新房二手房成交走勢趨同，成交比值縮小
從青島2022年近一年的市場成交走勢來看，新房、二手房成交量均在2022年2季度達到高值，後又呈現不同程度的下行。但新房、二手房成交比值在逐漸縮小，到2023年1月，成交比值僅1.2，青島整體成交趨勢向存量市場過渡。
圖2：2022年青島樓市季度成交量
資料來源：貝殼研究院
注：根據青島網上房地產不完全統計新房/二手目標市場住宅套數（市南,市北,李滄,嶗山,城陽,即墨,黃島,膠州,不含平度,萊西）；由於2023年1季度資料中，3月無全月資料，因此以1、2月平均值估算。
同樣，房貸利率下調等友好寬鬆政策，可以更好地支援到購房者。據貝殼研究院統計，青島購房者更願意使用房貸，青島購房者全款比例約20%，低於全國比例5-10個百分點。另一方面，青島貸款購房者的平均貸款成數約為5.5成，略低於全國6成的水平。
在置業信心上，貝殼平臺線上使用者調研顯示，2023年一季度青島看漲房價人數比例回升到22%，略低於二線整體水平24%；而半年內計劃購房的人數比例由去年四季度18%回升至23%，整體呈現出溫和復甦姿態。
總之，2022年青島房貸利率多次下降、契稅調整、限購放鬆等政策全面實施，市場信心不斷增強。而今年以來，青島市以房交會為依託，線上線下全面推廣“帶押過戶”、“優鮮賣”等創新舉措，讓青島樓市迎來了“開年紅”。
具體到熱點商圈及樓盤，2022年1月至2023年2月熱點商圈TOP10中，西海岸新區共有5大商圈登榜，分別為東方影都、安子片區、香江路、江山南路、薛家島。另外李滄也有三大商圈入圍，分別為東方城西、下王埠、世園會商圈。
圖3：城市熱點商圈及所屬城區排名
資料來源：貝殼研究院
同樣，貝殼熱搜樓盤TOP10中，有4個來自西海岸新區。排在前三位的樓盤有維多利亞灣、山海灣、卓越蔚藍群島。相比其他專案來說，上榜樓盤憑藉體量大、戶型多、配套全等優勢熱度持久。
圖4：城市熱點商圈及所屬城區樓盤排名
資料來源：貝殼研究院
改善性需求升溫，房屋交易三大新趨勢
“大力支援剛性和改善性需求”，住建部部長倪虹近日如是稱。隨著中央多次重申將改善性需求納入合理購房需求的範疇，地方層面可能將有更多像青島這樣中高能級的城市為“改善族”開啟政策支援的工具箱。
伴隨城鎮化推進，2000年以前建成的大量老舊小區，存在住房面積小、配套差、質量不高等問題，群眾改善居住環境和居住條件的要求都比較迫切。同時，新冠肺炎疫情也對居民改善居住條件和居住環境方面提出了更加迫切的要求。
並且在全國很多城市，改善性需求呈現了佔比逐年提升的新趨勢，追求更好的居住環境、更大的居住面積，是當前大部分消費者換房的主要驅動因素。透過對青島市場分析及調研，貝殼研究院歸納出在改善性升溫的市場環境下，青島房屋交易三個特徵和趨勢：
1、改善性購房比例增加，平均購房年齡持續上升
青島市政府工作報告披露，2022年青島城鎮率達到77.2%。隨著城鎮化率不斷提升，居民收入增長，對居住品質的要求逐步提升，改善性使用者購房比例逐步提升。
這一點資料可以佐證。從青島購房者年齡分佈來看，代表剛需的25-35歲群體依然是購房的主力區段，但是佔比從2020年54%降低至2023年42%，而代表改善的35-45歲群體逐年上升，從2020年佔比24%增加至2023年的34%。購房者平均年齡逐年上升，2023年一季度達到37.2歲。
圖5：城市購房者平均年齡及年齡分佈
資料來源：貝殼研究院
2、 剛需偏愛兩居室，改善使用者購三居佔比提升
從交易價格來看，透過對貝殼2022年1月-2023年2月交易資料分析發現，100萬-200萬元總價段二手房源、新房更暢銷，佔比在50%左右波動。從面積來看，90㎡以內房源保持主流成交地位，各月成交佔比均超50%；而新房的購買者更傾向大戶型，其中超4成人選擇90-120㎡面積段新房。
分析2023年前兩個月資料不難發現，兩居室依然是主流剛需的首選，佔比達到53%，但此資料近年來持續下降，更多的二胎家庭出現，購房者會考慮直接選購三房實現一步到位。改善使用者購買三房及以上的佔比達到41%，三居室從功能上來說更加符合家庭生活需要，是品質改善的必要選擇。
圖6：主流剛需及改善人群的戶型選擇
資料來源：貝殼研究院
3、 超六成人偏愛換“新”房，加價超110萬
統計顯示，二手房購房者中有61%的人選擇更換較新的二手房，居住功能完善，建築年代較新的小區是首選。換房套均面積從80平米增加至110平，大致對應從2居到3居，增加一個房間。套均價格也從142萬增加到254萬元，增加超過110萬元，品質居住需要經濟實力支撐。
圖7：青島二手房換房面積及價格變動情況
資料來源：貝殼研究院
青島換房客戶跨區域換房比例41%，本區域換房比例59%，大部分購房者習慣於現有的生活圈，而跨商圈的比例達到76%，較近距離改善居住環境是換房的驅動因素之一。
圖8：換房跨區跨商圈比例
資料來源：貝殼研究院
租住更好，青島租房市場三大新變化
不僅是在二手房與新房交易，人們對品質居住的追求，同樣對映在了房屋租賃市場。分析青島房屋租賃市場交易資料發現，有三大顯著特徵和趨勢值得關注。
1、家庭型租客群體增加，平均租客年齡上升
資料顯示，2023年一季度青島平均租客年齡上升至34歲，租客停留在租賃市場的時間延長，家庭型租客群體增加。
近四年，青島租客的主力年齡段為25-34歲租客，25歲以下租客逐年呈現減少趨勢，而35-44歲租客佔比呈現逐年增加的趨勢，這部分租客多為家庭型租客。
圖9：青島市場租客平均年齡及分佈
資料來源：貝殼研究院
2、租客“租好房”偏好凸顯，月均租金支出增加
2023年一季度青島租客的套均支出為2234.5元，相比於去年全年微漲1.0%，租客月均租金支出略有增加，租客對於“租好房”的需求增強。
一方面，在經濟復甦的大背景下，租金呈現出逐步回升的趨勢；另一方面，疫情後租客對於居住品質提升，更加註重私密性、舒適性，租客從合租轉向整租一居室，從兩居轉向租賃三居室，一居、三居的套均租金分別比去年全年增加1.8%、3.5%，兩居室則下跌1.7%。
圖10：不同居室套均租金走勢及變化
資料來源：貝殼研究院
3、 近半數租客選擇兩居室 大戶型成交佔比提升
2023年一季度，青島租賃成交的主力戶型仍為兩居室，佔比達到48.4%，不過其佔比逐年呈現減少的趨勢；三居室佔比則提升至26.1%，相比於2020年提升了2.3個百分點。隨著租客停留在租賃市場時間拉長，步入婚姻生活的租客需要兼顧小孩、老年人的居住，更偏向於租賃大戶型，給家人提供良好租住環境。
圖11：租客成交居住佔比
資料來源：貝殼研究院
結 語
綜合房屋交易與租賃趨勢可以發現，青島樓市當前正處在築底回升、緩慢復甦的階段，穩定或許依然會是2023年青島樓市主基調。在這樣一個房地產政策友好、高質量房屋供應充足的環境下，有利於居住剛需及改善性群體做出更好的安居選擇。
隨著宏觀經濟逐漸走出疫情影響，房地產市場置業信心逐漸恢復，如何充分釋放那些追求品質居住、改善置換等“更美好”的居住需求，更好的服務好租購人群，是啟用市場的關鍵，也是市場各方都應該重點關注的問題。
來自： 貝殼研究院