五棵松商圈作為海淀區唯一特色型商圈，多樣化的業態組合供給，已經成為京西區域唯一可玩、可休閒的娛樂和餐飲資源聚集地，吸附了周邊以及海淀區外的消費者，尤其受到年輕消費者的喜愛。同時，五棵松商圈打響了體育+沉浸式體驗商業的創新模式，五棵松街區也被命名為“中國特色商業街”，叢集式運動商業的聚合，以潮流的視角演繹了主題化生活方式。

未來，隨著五棵松商圈商業專案量級以及豐富度的提升，將會持續擴大該商圈對於北京海淀區乃至全北京的消費者的吸附力。作為北京體量最大的存量盤活型專案，五棵松萬達廣場發力存量改造升級，為五棵松商圈創造新的商業地標，為消費者打造全新的“文化與藝術的精神棲息地”。為此，萬達商管北區公司聯合RET睿意德中國商業地產研究中心釋出2022北京五棵松商圈發展趨勢解讀，研究五棵松商圈發展趨勢以及區域消費者需求。

商圈現狀供應商情況分析

五棵松商圈現狀發展聚焦運動體育賽事和夜經濟

五棵松商圈位於北京長安街沿線，西鄰西四環，南接復興路，毗鄰地鐵一號線五棵松站，位置優越。透過體育、文化、藝術、商業、餐飲，包括公共空間在內的多元化場景，覆蓋多元消費人群。五棵松商圈已經發展成為海淀區的代表性商圈，商圈輻射力強，最北可輻射到昌平區和順義區，最南可輻射至大興區，西至門頭溝區，東至通州區，輻射範圍廣。
獨有的運動IP和體育賽事強化商圈勢能
五棵松商圈本身受益於奧運會的舉辦，利用天然的體育IP優勢，圍繞五棵松體育館開發自身的商業資源，承接了北京近80%的文藝演出。特別是2008年奧運會前後承接了近百場籃球比賽，自此五棵松在國際舞臺的強勁號召力開始展現，頂級體育賽事和演唱會密集上演，每年舉辦的演唱會、體育賽事等活動多達200餘場，吸引數百萬觀眾。
“京西夜經濟”的核心啟用商圈流量引擎
五棵松作為北京市首批五個“夜京城”地標打造專案之一，現在已經發展成為京城西部夜經濟的核心。作為城市深夜活力的聚集地和深夜生活方式的體驗地，以華熙·LIVE為代表，專案自身精心打造“深夜食堂”街區，部分店鋪營業時間最晚可至凌晨兩點，極大地促進了夜間經濟消費。

商圈品牌業態情況分析

品牌的品類和檔次都比較多元，首店以品質餐飲為主

五棵松商圈彙集瞭如凱迪拉克中心、HI-ICE冰上運動中心、HI-PARK籃球公園和M空間等文體設施場館群，吸納了北京近80%的文藝演出。商業中排名前三的主力業態分別是餐飲、零售和生活。餐飲型別豐富，擁有各式各樣的時尚餐飲、網紅酒吧和異國料理等店鋪，滿足多元化客群的不同需求；零售業態品牌以潮流運動品牌為主，為人們提供運動購物新體驗。
五棵松商圈入駐首店多為餐飲類品牌，且客單價較高。從近三年的首店入駐情況來看，餐飲業態佔比約72%，其中不乏各類品質餐飲，客單價在150元以上的佔比60%，最高客單價可達500元左右。

消費者畫像和消費需求偏好

消費者畫像——高科技資深中產人群為主，消費總量可觀

收入和消費水平

五棵松地區的超級富裕人群為71.47%，中產佔比為14.21%，兩者的總佔比也超過了80%。本次調研樣本顯示五棵松商圈消費者的月均消費額為9581元，其中73%的受訪者月均消費者為5000~10000元的區間，月均消費者超過15000元的佔比為9%。五棵松商圈的消費者匯聚了海淀區以及周邊片區的高收入人群，同時消費水平也較為可觀，隨著五棵松商業專案的逐步豐富，結合客群的收入基礎，未來五棵松商圈的商業發展量級有望指數級增長。
年齡和消費標籤

五棵松消費者的年齡集中在25~44歲的人群，也是企業中高層集中的年齡，海淀區彙集了國內頂級的科技公司、網際網路企業，奠定了周邊高客質的基礎。五棵松商圈消費者的標籤為“熱愛逛街購物” “追逐科技創新潮流” “喜愛夜間消費”和“喜歡社交”。

消費者需求偏好——高度認可五棵松的潮流和夜經濟，期待更多高品質的消費以及更新穎的商業空間
消費者工作日和週末閒暇時間安排
週末的閒暇時間，五棵松商圈人群選擇逛街購物作為主要的活動方式，但值得注意的是遠遊露營這類的自然精神體驗已經成為他們的第二選擇，可見商圈客群的自我精神追求較為突出。另外週末及工作日均傾向於參加文藝活動和參與社交是五棵松商圈顯著的標籤，體現了消費者藝術休閒的特徵。由此可以看出，五棵松商圈的客群不管是在工作日，還是週末的閒暇時間，均具有藝術和社交屬性的人文消費傾向。
商圈印象和提升訴求
受訪者對於五棵松的“夜京城”新地標的形象高度認可，在受訪者心目中五棵松商圈的潮流、運動活力和科技感的印象明顯高於其他商圈。對於五棵松商圈的建議包含：空間內硬體設施的陳舊和遊逛體驗感不佳、特色品牌和餐飲選擇的不豐富等。由於海淀區消費者逛街時間大多安排在週末，需要同時滿足社交、餐飲、購物、休閒娛樂等多種需求，對於商業的空間和遊逛體驗都提出了更加複合的需求。
商圈提升方面的具象標籤
在本次調研中，受訪者對於品質生活的具象表現包括綠色環保的理念、稀有高檔的內容、有質感品牌以及國貨精品等。對未來五棵松商圈商業的空間也提出了自己的期待，例如：多元豐富的主題街區、科技感數字化的空間、舒適的硬體和明亮炫酷的美陳等。豐富的品牌選擇和品質化的內容，能夠更好地承接城市級商圈吸引的海量客流；多層次強體驗的商業空間能夠更好的滿足家庭客群、年輕客群以及周邊的居住客群的社交、購物、娛樂和家庭消費的多種需求。

五棵松商圈未來的發展期待：圍繞高素質人群打造活力動感以及文化藝術的多元複合型體驗消費新地標

在商圈現有發展基礎上，進一步強化動感活力屬性，夯實其獨有標籤
五棵松商圈現今已形成動感活力的特色商業標籤，未來發展首先可以繼續緊抓後奧運時代紅利，延續運動屬性，再次提升商圈內活力多元的內容屬性，同時與文化、科技等內容結合，打造消費新業態。從人群吸引方面滿足高素質人才運動社交的需求，從特色樹立方面突出動感活力氛圍。
針對複合化的人群特徵，打造多元的主題街區
針對京西高素質人才對高品質消費場所的需求，增加多元的消費體驗。一方面延續“京西不夜城” “運動” “潮流”等優勢，另一方面，打造文化、藝術、創意、教育等多種體驗中心，讓不同層次的消費人群都能感受到這種新的生活方式所帶來的極致體驗，豐富京西人群的生活，成為活力時尚聚集地、泛娛樂化的全景體驗地。
充分滿足區域潛在文化藝術消費需求，構建京西藝術消費體驗目的地
海淀區整體年輕客群對於文化藝術消費有較高需求，而五棵松商圈中客群也表現出偏好文化藝術內容，但從整體目前現狀供給來說，現狀能夠滿足各類客群文化藝術消費的內容較為缺乏。因此，結合五棵松商圈未來大體量的存量盤活升級計劃，整體商圈除了夯實其自有動感活力基因外，也需要進一步融入文化、藝術、體驗等精神升級消費內容，成為京西藝術消費體驗目的地，再次擴大影響力。