在新冠疫情居家隔離之下生鮮電商迎來井噴式發展，CBRE世邦魏理仕跟蹤的16個城市的冷庫租賃交易在2020年翻倍，來自生鮮電商和第三方冷鏈運營商的租賃需求活躍。目前冷鏈物流已經成為保障民生和連結全球生鮮食品的重要通路，冷庫基礎設施已經成為物流新基建的重要核心。

我們相信，未來三到五年，冷庫投資將持續升溫。根據CBRE最新的投資者調研報告，對冷鏈物流的投資意向翻了近一倍，這是疫情後生鮮和醫藥冷鏈需求的爆發式增長在投資市場的直接體現，與此同時自2020年起冷庫投資交易也日趨活躍，境內外資本紛紛加快腳步佈局冷庫市場。

相比普通高標庫，冷庫投資和建造更為複雜，管理和運營更精細化，收入更多元，對投資者而言其前期專案投入更大。同時，不同型別的冷庫其可投資性也大相徑庭，從投資角度出發，功能型冷庫（如配送型冷庫和分撥型冷庫等）承擔儲存、分撥、配送和加工等功能，更具通用性，可投資性更強。

CBRE近期釋出《中國冷庫投資指南》報告，分析和解讀疫情後冷庫投資的機遇和方向，提出冷庫投資過程中的原則、策略以及重點城市，從而為相關投資者、冷鏈企業和租戶未來的決策提供參考。（報告全文請搜尋“CBRE研究報告”微信小程式下載）
Thanks to surging demand from online grocery platforms and pharmaceutical cold chain occupiers, demands of cold storage witnessed large growth in China. Leasing transaction of cold storage tracked by CBRE doubled in 2020 compared to 2019. CBRE expect that cold storage investment will continue to rise in the next 3-5 years. The 2021 CBRE investors intention survey showed that 38% of respondents named cold storage as their preferred alternative sector, a substantial increase on the 20% in last year’s survey. Domestic investors as well as oversea investors have increased their investment in cold storage.

The “China Cold Storage Investment Guidelines” intends to propose the investment opportunities, investment strategies and ideal cities for investment in cold storage for investors, cold storage service providers, and occupiers, to help all the participants understand and seize the opportunities in cold storage investment. (Please stay tuned for the English report.)

冷庫需求激增
疫情加速生鮮食品線下轉線上，進一步啟用了冷鏈市場需求
生鮮電商爆發式增長，推動冷鏈物流市場快速發展。2020年生鮮電商全年交易規模約4,585億元， 同比增長64%，2021年預計達6,705億元，同比增長46.2%。目前頭部生鮮電商正在全國快速擴張，租倉需求不斷擴大，其中包括對於冷庫的需求。

同時在消費升級推動下進口食品的持續穩定增長，對冷鏈物流產生了巨大的推動作用。餐飲、商超等連鎖化業態快速擴張，催生出更多網路型、高標準的冷鏈物流需求。

疫情進一步激發了對冷鏈物流的投資意願
2020年以來冷庫市場的交易火熱，CBRE 2021年中國投資者意向調查顯示投資者對冷鏈物流的投資意向翻了近一倍，這是疫情後生鮮和醫藥冷鏈需求的爆發式增長在投資市場的直接體現。
冷庫投資指南
冷庫服務主要參與者
冷鏈倉儲服務領域主要包括三類企業，分別為：冷庫基礎設施提供商、第三方運營商和綜合服務提供商。

冷庫基礎設施提供商通常具備較為優質的冷庫資源，在冷庫的投資、建造/改造等方面具備較為豐富的經驗；

冷庫第三方運營商通常較少自建冷庫，主要是通過租賃現成冷庫（或改造冷庫）進行運營管理，在庫內操作和現場管理方面具有較為成熟的經驗；

綜合服務提供商通常為上游客戶提供一站式服務，既在全國投資佈局冷庫網路，又在搭建庫內運營團隊，為客戶提供“冷庫儲存+庫內操作”的綜合服務。

冷庫基礎設施是冷鏈業務的底盤，具有位置優勢和建造品質優勢的高標準冷庫，將會受到市場和客戶的青睞。同時，具備高效穩定的庫內運營水平和客戶服務能力，也越來越成為上游企業選擇冷鏈合作伙伴的重要考慮因素。

冷庫投資流程
相比普通高標庫，冷庫投資和建造更為複雜，管理和運營更精細化，收入更多元。

冷庫投資要求更高。區位選址上，冷庫需要更靠近市區以便於配送；功能設計上，需要包括儲存區、操作區和辦公區，穿堂可用於分揀操作；

冷庫建造更復雜、投入更大。建造成本上，通常冷庫的建安成本為幹倉的1.2倍左右，加上製冷成本後，冷庫總成本是幹倉的2-2.5倍左右；

冷庫收入更加多元化。冷庫的收入不但來自租金，更來自庫內的運營收入。

不同型別冷庫可投資性分析
港口倉位於主要港口城市，主要租戶為跨境食品電商、肉類、乳製品、果蔬及海產品等進口貿易商，冷庫面積通常為20,000-50,000平方米，通用性較強，具有較強的投資價值；

區域分撥倉/中心倉位於樞紐城市，主要租戶為生鮮電商、連鎖餐飲、連鎖商超、食品生產加工、三方物流等企業，冷庫面積通常為20,000-50,000平方米，冷庫功能較為齊全、通用性較強，具有較強的投資價值；

城市配送倉位於主要消費地城市，靠近消費熱點區域，主要租戶為生鮮電商、連鎖餐飲、連鎖商超、三方物流等企業，冷庫面積通常為10,000-30,000平方米，冷庫主要用於下游的快速調撥和配送，通用性強，具有極強的投資價值。

冷庫投資的原則與要素
冷庫投資佈局應把握三大核心原則，即緊密跟隨城市發展、跟隨物流節點、跟隨客戶需求。

冷鏈投資佈局還需重點關注如下八個方面的關鍵要素：

冷庫投資建議
在食品安全監管與消費品質升級下，冷庫在“新基建”程式中的作用將日益凸顯，冷庫投資將會持續升溫。CBRE建議，冷庫投資者從城市選擇（區位），客戶需求，冷庫型別，冷庫功能以及ESG五大方面綜合評估和選擇。
CBRE根據長期資料監測、以及對部分業主和租戶的訪談，提出全國12個冷庫投資重點城市及其租金水平。
注：

[1] 北京輻射環京地區，上海輻射環滬地區；

[2] 冷庫租金包含電費、物業費及增值稅，不含免租期

來自： CBRE世邦魏理仕