商業公寓坑爹無極限，為啥購買者還是趨之若鶩？

商業公寓坑爹無極限，為啥購買者還是趨之若鶩？

商業公寓在筆者眼裡就是非常坑爹的資產。首先是因為它單價上漲速度很慢，堪稱龜速，幾乎不漲，甚至有房地產投資大咖稱之為萬年不漲。其次，這種商業公寓只能靠出租才能獲得投資收益，好地段的公寓租金回報率能超過5%，這比銀行存款利率稍高，但是一般也需要15-20年才能收回投資成本，投資回報週期太長太長！最後，這種商業公寓在出售的時候，需要繳納各種高額的稅費；如果是個人居住的話，成本較高，其水電費的收費標準都是按照商業費率標準來繳納，遠高於民用水電費率。另外，這種商業公寓的產權年限只有40-50年，且不能落戶，不能解決小孩上學問題。

即便是如此，商業公寓，在各個城市尤其是大城市都廣泛存在這。筆者的微信朋友圈裡的房地產中介們也在瘋狂的投送這種公寓的銷售廣告，購買這種商業公寓的人也大有人在。商業公寓短處不少，為啥個人投資者還是趨之若鶩？對此，筆者做了一些分析，寫成了此篇文字。

很多個人投資者沒有購房資格，所以無奈選擇了不限購的公寓。房地產發展到了今天，全國所有的大城市都實行了嚴厲程度各不相同的房地產限制調控政策。四大一線城市自不必說，限購限售限貸政策幾乎都是最嚴厲的。其它省會城市樓市限制政策嚴厲程度次之，一些規模比較大的沿海地級市比如蘇州無錫東莞等，也對戶口和繳納社保年限等有限制。這樣以來，那些三四線城市，或者東北西北等邊遠落後地區的個人投資者，就沒有了在沿海大城市購房資格。他們有資金實力，希望能經濟發達的好城市裡投資房產，不限購不限貸的商業公寓給與了他們這樣的機會。這些公寓一般都是在各大城市的很好的地段，比如一些CBD的位置，市中心或者主城區位置。都說投資房產最主要的是要考慮地段，這種商業公寓所在的地段也能滿足個人投資者的要求。無敵的地段，對購房資格不限制，也不限貸，自然也就成為了這些個人投資者眼裡的香餑餑。據筆者所知，在成都城南CBD有大量的商業公寓被成都周邊小城市，甚至遠在新疆西藏青海這些更為西部地區的個人投資者買走，很多人一買就是很多套甚至是整層整層的購買。

很多人已經買不起住宅樓了，所以單價低總價少的公寓樓比較受歡迎。中國的樓市繁華了20多年，也上漲了20多年，住宅價格已經遠遠超過居民收入了。即使是在縣城這樣的十八線城市，很多房子價格都是八千以上甚至一萬以上了。普通住宅價格的飆升，使得年輕人疲於奔命，畢竟工資上漲的速度遠遠跟不上住宅房產的上漲速度。商業公寓因為產權年限短，加上不能落戶不能解決小孩上學等短板，房價上漲速度慢等諸多緣故，使得其單價遠比相同位置相同樓齡的住宅價格便宜，一般而言商業公寓的價格只有住宅價格的1/3-1/2。中國人買東西，價格總是王道。如果能以比較低的價格購在大城市裡比較好的位置購買一套心儀的房子，無疑對於年輕人有比較大的吸引力。先不管未來升值與否，至少能讓收入不高的年輕人在大城市裡能有一個落腳的地方，能有屬於自己的一片天地。所以這種大城市裡好地段的商業公寓其實不愁賣，作為對住房剛需的一個有益的補充而存在於中國樓市裡。

很多人對房產投資知識並不懂，且因資訊不對稱，資訊閉塞等等原因沒有聽到專家的話，所以就以小白身份買了公寓。個人投資者在不瞭解情況的時候，輕信售樓員的言辭，出手購買這種商業性的公寓，試圖獲得出租租金的同時也能透過房產升值而獲得睡後收入。有一句話說得好，你不知道的事情你的敵人或者對手會告訴你，或者說你不知道的事情你吃過虧就知道了。等過了幾年，發現住宅都的價格都翻番了，才發現商業公寓價格幾乎原地不動，此時才明白這種商業公寓的坑爹之處。

網上有很多房產投資專家，撰寫了大量的各種文章說明商業公寓投資的利弊之處。應該說現在是網路社會，絕大多數人資訊還是很靈通的，專家的一些提醒網上不難搜尋到。不過很多人不信所謂的專家，畢竟這些年太多太多的專家其實只是磚家而已，很多人輕信專家的話喪失了購房的最佳時機，專家說的話權威性不再。所以這些人即使看到過專家的提醒與告誡，還是不以為然，只相信自己的判斷就買了商業公寓。

很多人不相信房價還會漲，所以寧可買公寓出租，這樣能獲得現金流。住宅樓價格的畸高，政府部門長期嚴厲的調控政策，加上中國的很多城市房產嚴重過剩，使得很多人都產生了這樣的想法：未來中國的房價基本不會再漲了，而是會大幅度下降，甚至會崩潰。作為個人投資者，他們不再追求房價的快速上漲，而是寧可投資低總價的商業公寓出租獲取租金，能保證獲得長期持續性的現金流就行了。對於這些人的想法，筆者只是部分的認同。應該說未來中國城市的房地產，一線城市和強二線城市的房產價格還是優質資產，價格上漲還是能期待的。其它三四線城市以及十八線縣城等城市，房產價格上漲的可能性會小一些，能保持價格不降就不錯了。

話說回來，如果不追求房產價格的快速上漲，只追求出租獲得租金收入，商業公寓確實是一個值得出手的投資品，畢竟它的租金收益高於銀行五年期存款利率。筆者說它是坑爹無極限，屬於個人意見，僅供投資者參考。

-完-

2020-10-09 寫於蘇州市。