CBRE：把握未來兩年一線城市物流投資的視窗機會

資料來源：CBRE研究部，2023年4月

北京

構建四大物流基地

根據2020年釋出的《北京物流專項規劃》，北京將著力打造“大型綜合物流園區（物流基地）+物流中心+配送中心”+“末端網點”的“3+1”城市物流節點網路體系。北京現有物流基地共四個，分別是：順義空港物流基地+天竺綜合保稅區、通州馬駒橋物流基地、大興京南物流基地、平谷馬坊物流基地。未來三年北京90%的高標倉新增供應將集中在這四大基地。

2023-2025年，CBRE預計北京將共有約69萬平方米的新專案交付，整體供應水平將較此前三年（2020-2022年）減少30%。而在需求側，北京以其重要的消費市場和戰略地位將持續吸引電商和第三方物流企業進駐擴張，而近年來加速發展的汽車、醫藥等先進製造業有望成為高標倉需求的新增長點。

總體來看， 供不應求將是北京物流倉儲市場的基調，並將推動高標倉租金以每年2%-4%的增速穩步上漲。與此同時，作為北京周邊重要的衛星市場，廊坊將繼續受益於來自北京市場的外溢需求。

物流發展基本面（2022）

GDP：

4.16萬億

社會消費品零售總額：

1.38萬億元

快遞業務量：

19.6億件

進出口金額：

3.64萬億元

貨物運輸量1：

24,037萬噸

備註1：包含公路、鐵路、機場和水運的貨物運輸量

倉儲物流市場（2022）

存量：

337萬平方米

人均倉儲面積：

0.157平方米

空置率：

16.4%

平均租金：

57.0元/平方米/月

過去三年租金年複合增長：

3.8%

主要需求行業2：

電商（31%）、三方物流（27%）及製造業（26%）

備註2：基於對過去三年當地市場主要新租交易的分析

2023-2025年預測

新增供應：

69萬平方米

年租金增速：

2%- 4%

北京主要高標倉子市場分佈及存量規模

（平方米）

資料來源：國家統計局、交通部、各地統計局、CBRE研究部，2023年4月

上海

升起的雙子星

作為全國最大的消費市場和全球最大的港口，上海是一線城市中供需最活躍的高標倉市場。物流快運企業的大量聚集是上海市場的重要特徵：過去三年第三方物流租戶在全部新增物流租賃面積中的佔比接近70%。

2023-2025年，上海高標倉市場將迎來約230萬平方米的階段性供應放量。但在區位分佈上高度集聚：金山和臨港佔比達63%，將崛起為上海物流節點中的雙子星。

毗鄰洋山深水港，臨港是上海最重要的進出口物流口岸。十四五期間，上海自貿區臨港新片區的規上工業產值計劃年均增長25%，這將進一步促進新能源汽車、裝備製造業相關的倉儲物流需求的增長。

高品質倉儲設施的交付將令金山連線上海和長三角腹地的物流樞紐作用進一步加強。未來隨著金山站和金山北站兩個交通樞紐的建設，G320、G228等20條骨幹道路的新建和改建，金山的物流便利性和輻射力有望不斷提升。

明顯傾斜的供應結構意味著著閔行、松江、浦東空港、虹橋及青浦等核心物流子市場將繼續供不應求，預計未來三年的空置率將長期位於5%以下。

電商物流發展（2022）

GDP：

4.47萬億

社會消費品零售總額：

1.64萬億元

快遞業務量：

28.6億件

進出口金額：

4.2萬億元

集裝箱吞吐量：

4,730萬標準箱

貨物運輸量：

141,373.6萬噸

倉儲物流市場（2022）

存量：

713萬平方米

人均倉儲面積：

0.286平方米

空置率：

9.3%

平均租金：

49.6元/平方米/月

過去三年租金年複合增長：

1.9%

主要需求行業：

三方物流（67%）、電商（17%）及批發和零售商（10%）

2023-2025年預測

新增供應：

230萬平方米

年租金增速：

1.5%- 2.5%

上海主要高標倉子市場分佈及存量規模

（平方米）

資料來源：國家統計局、交通部、各地統計局、CBRE研究部，2023年4月

廣州

花都一超多強

根據《廣州市“十四五”現代物流樞紐及產業發展土地利用規劃》，廣州將建設五個特大型交通物流樞紐：廣州空港物流樞紐（花都）、廣州南沙港物流樞紐（南沙）、廣州鐵路集裝箱中心站公鐵聯運樞紐（白雲）、廣州東部公鐵聯運樞紐（增城）、廣清空港現代物流產業新城（清遠市）。從2021-2022年廣州倉儲物流土地出讓情況來看，75%的土地出讓位於花都，也即廣州空港物流樞紐區域，剩下的則位於白雲和增城。

廣州是全國跨境電商最發達的城市，2022年廣州海關關區跨境電商申報進出口商品超2,500億元，同比增長超70%。跨境電商已經成為廣州高標倉需求的主推引擎，過去三年貢獻新租面積的40%。白雲機場空港和南沙港是廣州跨境電商的兩大口岸，也是廣州高標倉規模排名前二的子市場。

最新發布的《廣州市建設國際消費中心城市發展規劃（2022—2025年）》明確提出將廣州空港和南沙港建設成為跨境電商國際樞紐港。未來三年，花都和白雲臨近白雲機場區域預計有79萬的高標倉交付，佔到未來三年新增供應的58%，這將吸引主要跨境電商和第三方物流企業的進一步集聚。

電商物流發展（2022）

GDP：

2.88萬億

社會消費品零售總額：

1.03萬億元

快遞業務量：

101.3億件

進出口金額：

1.09萬億元

集裝箱吞吐量：

2,460萬標準箱

貨物運輸量：

90,511萬噸

倉儲物流市場（2022）

存量：

303.5萬平方米

人均倉儲面積：

0.161平方米

空置率：

9.9%

平均租金：

40.4元/平方米/月

過去三年租金年複合增長：

3.1%

主要需求行業：

跨境電商（40%）、電商（23%）和三方物流（22%）

2023-2025年預測

新增供應：

137萬平方米

年租金增速：

1.5%- 2.5%

廣州高標倉主要子市場分佈及規模

（平方米）

資料來源：國家統計局、交通部、各地統計局、CBRE研究部，2023年4月

深圳

供給持續緊缺

深圳是四個一線城市中面積最小的城市，僅大致相當於北京的1/8，廣州或者上海的1/3。土地資源稀缺已成為常態，是制約城市發展的重大瓶頸，因此多年來一直強調集約開發。而倉儲用地因其上建築的特殊性，集約化程度低、產出效率較小，因此在深圳的出讓量極為有限。深圳土地交易平臺公示資料顯示，2007至2022十六年間，公開出讓的倉儲用地一共29宗，年均供應不到2宗，供應稀缺程度一望而知。

自2016年起深圳倉儲物流市場空置率維持在5%以下，過去五年新增供應只有27萬平方米，人均倉儲面積只有0.153平方米，全國最低，遠遠無法滿足市場需求。

結構上73%的倉庫為保稅倉，服務於進出口，其現有租戶以三方物流和製造業為主。而服務於深圳本地居民的電商和物流企業，以及製造業企業則部分位於普通倉及周邊城市如東莞和惠州的高標倉內。目前不僅深圳一倉難求，東莞和惠州的可租賃面積也相當有限，空置率均在10%以內，且過去五年年租金漲幅高達4%左右。

2023年深圳有一處13萬平方米的新增供應，位於龍華觀瀾物流園區。在可預見的未來深圳新增供應依然非常有限，未來三年空置率維持在3%以下，租金保持3%-4%左右的增長。

電商物流發展（2022）

GDP：

3.24萬億

社會消費品零售總額：

0.97萬億元

快遞業務量：

58.0億件

進出口金額：

3.7萬億元

集裝箱吞吐量：

3,004萬標準箱

貨物運輸量：

40,771萬噸

倉儲物流市場（2022）

存量：

270.0萬平方米

人均倉儲面積：

0.153平方米

空置率：

0.7%

平均租金：

48.7元/平方米/月

過去三年租金年複合增長：

2.0%

主要需求行業：

三方物流（85%）及製造業（10%）

2023-2025年預測

新增供應：

13萬平方米

年租金增速：

3%- 4%

深圳主要物流園分佈及規模（平方米）

資料來源：國家統計局、交通部、各地統計局、CBRE研究部，2023年4月

把握未來兩年一線城市

物流投資的視窗機會

CBRE年初發布的2023年中國投資者意向調查報告顯示，工業物流連續第三年成為投資者最青睞的物業型別——56%的投資者將其作為今年首選的投資標的。而從疫情以來的亞太區私募地產基金募資活動來看，專注於中國的資金中超過三分之二計劃投向工業物流領域。

去年中國央行的連續降息為房地產投資創造了良好的環境，目前一線城市高標倉的平均資本化率在5%左右，與五年期LPR的利差近70個基點，為2019年LPR資料公佈以來的最高值。

從中長期來看，中國主要都市圈的高標倉投資具備中長期的結構性機會。從供給側來看，當前中國的高標倉存量不足美國的六成，人均高標倉面積不足美國的15%；而在需求側，中國的電商銷售額約為美國的1.4倍，貨物週轉量是美國的2.6倍左右。

受益於龐大的產業和消費規模、強大的物流輻射能力和強勁的租賃市場基本面，一線城市及周邊是物流投資的首選區域。CBRE預計一線城市高標倉的資本化率將隨租賃和投資需求的回升在2023年下半年後逐漸回落，因此建議投資者密切關注一線城市近兩年擴容帶來的罕見視窗期，包括土地開發，資產收購，以及主城區老舊設施的改造機遇，同時積極關注一線周邊城市。

一線城市高標倉租金指數與平均資本化率