雖然新冠疫情在2021年仍有零星發生，但精準快速的防控措施極大地降低了疫情對市場的影響，中國內地大宗交易市場已恢復常態。CBRE世邦魏理仕近日釋出《中國2022年投資者意向調查》顯示，投資者對中國內地商業地產的長期信心增強，59％的受訪者選擇在2022年“更積極投資”，再創2016年首次投資者意向調查以來的新高。
另一方面，選擇“更積極出售”的受訪者較上年大幅上升10個百分點至51%。購置和出售意願同創新高，預示著2022年中國的大宗交易市場將在資產配置再平衡和價格博弈中繼續前行。
資料來源：2022年中國投資者意向調查，CBRE研究部，2022年1月
2021 年中國不動產投資市場迎來了快速復甦及蓬勃發展。全年總成交額鎖定在 2,731.3 億元，同比上漲 32.6%，為史上第二高水平；與此同時，市場機會更趨多元化，長租公寓、生物醫藥等新熱點不斷湧現。展望 2022 年，鑑於投資者表現出的強勁投資意向，中國內地的大宗交易市場將保持穩健發展態勢，交易額預計增長 10% 到 15%，有望首次突破 3,000 億元大關。
調查發現, 64% 受訪者將上海作為首選投資目的地，使上海蟬聯境內外買家在中國內地最青睞的投資市場，並且在亞太地區跨境投資目標城市中躍居次席。2021 年上海創新高的寫字樓需求和租金走勢的企穩進一步提振了投資者的信心。並且，在主流物業型別之外，生命科學地產、長租公寓等新投資熱點的快速湧現也讓上海呈現出更加多元化的投資機會。位列第二的北京在亞太區跨境投資目標城市中居於第五位，較上年提升一個座次。北京對商辦和物流地產在供應端的限制，以及不可動搖的領先科技和金融中心地位使其得到投資者的重點關注。此外，大灣區作為中國經濟的另一引擎，其倉儲物流設施、面向創新產業和先進製造業的商務園區，以及兼具高品質辦公效能和產業用地核心的新型產業寫字樓專案（M0）也值得關注。
資料來源：2022 年中國投資者意向調查，CBRE 研究部，2022 年 1 月
物業型別方面，產業地產的關注度在今年的調查中蟬聯榜首，而其中近八成投資者將聚焦倉儲物流。這與我們對資金層面的分析高度一致：2021 年，和中國區產業地產相關的跨境地產基金募資金額達到 93.8 億美元，佔募資總額的 40%。同時，中國基礎設施公募 REITs 於 2021 年 6 月正式推出，也成為推動這一板塊得到投資者持續關注的重要動因。與 2021 年的資產價格相比，75% 的投資者表示在 2022 年投資倉儲物流地產時將沒有折扣或進行溢價收購。關注寫字樓的投資者佔比繼續位居次席，為 23%。2021 年全國寫字樓淨吸納量達到創紀錄的 740 萬平方米，釋放出寫字樓需求進入新增長週期的強烈訊號。
2021 年，國內一線城市物流地產資本化率平均下降 14 個基點，與寫字樓的資本化率差亦縮減至 75 個基點左右。鑑於目前高昂的投資意向和充裕的資金，2022 年物流倉儲的資本化率預計仍將小幅下行。
另類資產方面，資料中心持續獲得投資者關注，並在 2022 年的調查中連續第三年成為最受關注的另類資產。投資者對冷鏈物流和生命科學地產的關注度快速攀升，投資意向分別大幅上升 12 個和 18 個百分點。
資料來源：2022 年中國投資者意向調查，CBRE 研究部，2022 年 1 月
投資策略方面，核心增益型和增值型仍最受投資者青睞。增值型投資是大多數地產基金的主要投資策略。高技術產業集聚城市的商務園區改造提升、將酒店改造為長租公寓、老舊倉儲設施的升級等都是採用這一策略的投資者可以關注的選項。而大部分機構投資者仍然青睞核心型和核心增益型策略。世邦魏理仕認為，2022 年機構投資者將面臨眾多優質的投資選擇，包括一線都市圈及物流樞紐的成熟物流資產包、一線城市核心區位的寫字樓和商務園區，以及與運營商合作進行購物中心和長租公寓投資等。
資料來源：2022 年中國投資者意向調查，CBRE 研究部，2022 年 1 月
今年的調查結果顯示，投資者對環境、社會與治理（ESG）的關注度大幅上升，表示已經考慮將 ESG 納入投資決策的受訪者佔比首次超過半數，較 2021 年大幅上升 17 個百分點至 53%，且這一數值高於亞太區投資者意向調查均值 9 個百分點。與此同時，投資者在 ESG 資產上的配置有快速增加的趨勢，表示 ESG 投資佔其整體房地產投資比重超過 20% 的受訪者佔比由上年的 6% 大幅增長至 25%。