一二線的崛起，並不必然導致三四線乃至五六線城市商業發展的衰退。縱然資源型中小城市人口的持續大量流失，商業地產增量發展機會也終將萎縮，但依託城市群的聚集效應，長三角、珠三角的中小城市在政策導向下，逐漸步入輝煌，其增長的人口與消費力逐漸被市場矚目，商業地產進入快速發展期。
2019年2月，黑龍江鶴崗市的房價突然暴跌，從1月的2353元/平方米的均價，跌至989元每平方，跌幅達到57.9%，最低房價甚至可到1.6萬一套。
鶴崗曾經是黑龍江省四大煤城之一，與東北其他依賴能源資源發展起來的城市一樣，鶴崗沒有新興產業的支撐，而原有煤礦產業早已衰退。產業單一、工作機會少，導致人口大量外流，房價隨之驟降。
住宅房地產的發展，短期看政策，中期看土地，遠期看人口，鶴崗的房價崩塌就是人口這一終極因素所致。
對於政策調控並不顯著的商業地產而言，短期看消費，中期看土地，遠期看人口，但人口依然是決定因素。
重構人口存量市場的消費升級
在中國人口進入存量時代的大背景下，老齡化問題逐漸被凸顯。有資料顯示，到2030年，中國的老年人口將達到3.5億；而在產業單一的資源枯竭型城市，中青年人口的流失令老齡人口的佔比更甚。
資源的枯竭並不總是意味著商業機會的完全消失，重組商業存量消費的需求格局，發掘現有人口消費升級的機會將成為衰退型城市未來主要方向。
在日本，人口的老齡化催生了一批定位老年客群的養老型社群購物中心的出現，比如永旺葛西店，專案針對老年人，定製了專屬的銷售產品，如超輕的買菜推車、可以上樓梯的電動輪椅、營養搭配的衝調流食、一人份的新鮮食材等等；
同時，專案還為老年人制定了一天的“活動計劃”：早晨，老年人可以在購物中心內晨練，之後享受悠閒健康的早餐；文化中心與運動中心可以讓老年人度過愉快的上午時光，而下午在圖書閱讀區或是音樂教室打發時間也是個不錯的選擇，專屬的生活場景承載了老年客群的生活與消費。
對於以人為核心的商業，人口老齡化所造成的人口結構鉅變，引發的是商業結構的重塑以及基於民生的商業模式的再造。
在我國的中小型收縮城市，傳統定位於家庭與年輕客群的購物中心已經缺少固有客群的支撐，而隨著老年人口數量的激增，養老型社群購物中心的客源基礎已經愈加堅實。
具備了客源，作為商業的另一個支撐點，其消費力也尤其重要。在固有觀念裡，人們往往認為中國的老年人在花錢方面是因循守舊的保守派。
但這種傳統觀念正受到一份新市場調查報告的顛覆。報告顯示，中國2020年老年人消費將超4.3萬億元，2030年將超過13萬億元，而這個數字在2010年僅為1.4萬億元。顯然，中國的老年人正在成為更樂意花錢的消費者，老年客群的消費市場將成為消費的下一片藍海。
更適宜中小型收縮城市的老年客群與其消費力已經為新商業模式的產生奠定了有力的基礎，那麼，商業模式的再造已經不可避免。
依託城市特點與收入層級，探索老齡化社會社群商業的發展之路，將成為中國收縮型中小城市商業地產的必修課。
有流失必有增長。
不同於這69座收縮城市的衰落，另一些小城鎮正依託各自的產業優勢，成為新的人口聚集區。
商業地產企業在選擇中小型城市發展機會上，重點關注經濟百強縣，尤其是位於長三角區域的發展機會，其次是大城市群周邊百強縣TOP30內的城市。
依託經濟基礎與豐沛資源，南部與東部的城鎮化之路顯然走得更為順暢。隨著人口總量與消費收入水平的增長，這些小城市消費的主要載體——商業專案也開始滿城開花。
一些縣級市如崑山、江陰、義烏、宜興的專案總量及在建規劃專案的人均商業面積已經趕上一線城市指標。眾多商業地產大鱷，如萬達、永旺、SM、金鷹、深國投印力、銀泰、崇邦、中航九方、寶龍、華潤、八佰伴、保利、世茂、首創、佳兆業、綠地、海岸城等均開始佈局百強縣。
一方面，收縮型小城市的商業地產急需在衰退中轉型與重塑，而另一方面，在南部與東部四五線城市中的發達城市，商業地產已經進入了百花爭鳴的快速發展期。同時，由於各城市的人口密度、收入水平、消費習慣、消費外流程度的各不相同，商業地產開發也需要規避盲目的擴張與複製。
尋找都市圈效應下的人口增量市場
城市化發展的歷程告訴我們，大都市由於更節約土地、資源，更有活力、效率，更能為年輕人帶來夢想，因而源源不斷的吸引人口聚集。也就是說，不管什麼樣的經濟體，小城市的人口都會不斷往大的都市流入，這是最基本的規律和趨勢。
未來30年，商業地產的最大機遇在於城市群。在數字化與全球化交融的時代，城市群的崛起將與中國的新經濟產業發展同步，新經濟發展的高度也必然是城市群未來發展的高度。
收縮型小城市在走向衰亡的同時，城市群正邁向輝煌。那麼，對於以人為依託的商業地產而言，向城市群的轉移與佈局就成為了必然。
目前，中國共有28個城市群，其中京津冀、長三角、粵港澳城市群是中國三大核心城市群，佔據了40%的國民經濟總量，經濟發展的前景不言而喻。
加之，一二線城市購物中心趨於飽和、競爭激烈、成本不斷攀升，於是，核心城市群內三四線城市就成為了不少商業地產開發商新的市場藍海。
據不完全統計，2017年以來，包括新城控股、紅星商業、萬達等商業地產商均在核心城市群內的三四線城市落戶。
那麼對於三大主導中國經濟的城市群，商業地產又該如何精耕佈局？
首先，從經濟層面出發，粵港澳城市群，以僅佔全國0.6%的土地面積，以及5%的常住人口比例，創造了全國8.4%的經濟總量。更值得一提的是，粵港澳的人均GDP，超過長三角11%，京津冀的1.6倍有餘。同時，粵港澳的城市化率最高，這意味著區域經濟的發展更為均衡。
其次，在與商業地產直接相關的產業方面，三大城市群的產業分佈各有差異。
長三角由於存在大量以製造業為主導產業的城市，導致其第二產業佔比明顯高於京津冀和粵港澳。第二產業孵化了大量的工業園區與工業用地。
京津冀，由於始終以重化工產業為核心，同時京津地區與河北其他地區發展狀況和產業結構落差較大，致使其二三產業的佔比處於中間位置。
而北京重首都功能、外移經濟發展重心的規劃，會在一定時間內拉低京津冀城市群的發展速度。加之區域城市群整體城鎮化水平相對較低，因此，除北京以外的其他地區，商業地產市場持續承壓。
粵港澳地區則明顯表現出三產佔比領先的特點，主要原因在於粵港澳大灣區集中了大量的網際網路企業、科技創新企業以及金融企業。
而隨著粵港澳大灣區規劃的出現，將實現對粵港澳的政治障礙與差異的破除，那麼下一步，粵港澳將以香港作為中心，發力金融服務業與服務貿易。
總體而言，三大城市群，商業地產發展潛力：粵港澳＞長三角＞京津冀；
投資物業型別方面，在一體化程式緩慢的京津冀地區，京津兩地寫字樓市場將持續面臨去化壓力，同時京津冀重化工的產業支撐與北京製造業、物流基地的外遷，令北京周邊區域以及京津冀其他地區將更適合科技園區、物流基地以及工業物業和地塊的投資發展。
長三角將延續一體化程式，已確立崛起趨勢的次增長極，即上海都市圈“1+7”中7大城市的商業市場將持續受益，工業園區與工業用地會繼續穩步發展，而科技園區、寫字樓與商場則將進入快速發展期。另外，該區域的多點佈局將更有發展潛力。
粵港澳，金融服務業的崛起將推動更多CBD的產生，另外在基建改善和同城化預期下，粵港澳大灣區的佛山、東莞、惠州、中山等城市與核心城市聯通度有望顯著提升，人口和產業匯入將直接受益商業地產市場等領域。
稀缺機會下的長期主義思維
隨著人口的不斷匯入，城市經濟的發展被持續推動，政策作為上層建築，源於經濟也將影響經濟。北京，上海與廣州、深圳，作為這三大城市群的核心城市，伴隨其城市規劃的不斷清晰，在國家意志與市場力量的交織中，城市面貌正在隨之重塑。
緊隨其後，商業地產也將迎來新的發展機遇。不少曾經轉戰三四線城市的商業地產開發商開始重新矚目一線，如凱德等一系列開發商開始重新聚焦一線，為一線核心城市商業地產的重塑拉開序幕。
伴隨可開發用地日益稀缺，一線城市正全面進入存量時代。經濟結構和產業能級的革新必然帶動城市功能的升級和重構，這裡既是奉行長期主義思維的國內外資本角逐的重心，也將是數字時代全球商業地產商業模式革新的試驗地。
正面清單：
- 鼓勵工業、倉儲、批發市場等用地調整為中央黨政軍領導機關辦公和配套用房；
- 鼓勵歷史建築調整為博物館等公共文化設施；
- 鼓勵工業、倉儲、批發市場等用地調整為學前教育、養老設施；
- 鼓勵居住區相鄰用地調整為社群便民服務、菜市場等為本地居民服務的居住公共服務設施。
負面清單：
- 限制各類用地調整為大型商業專案，
- 限制各類用地調整為商務辦公專案，
- 限制各類用地調整為綜合性醫療機構，
- 限制各類用地調整為專科教育、高等教育用房，
- 限制各類用地調整為住宅商品房，
- 限制各類用地調整為倉儲物流設施。
4個鼓勵與6個限制，定位首都核心區將成為未來中央黨政軍機關辦公、及其家屬生活的區域，以及國家重要外交活動、重要典禮舉行的區域。同時，這意味著疏解限制區域的大型商業，中央政務區的商業資源將更加稀缺。
正面清單：
- 鼓勵各類用地調整為養老設施、學前教育、科技創新、菜市場、便民服務用房；
- 鼓勵三環外商業零售、商業辦公、酒店賓館等建築調整為體育健身、劇場影院、圖書館、博物館等公共文化設施，以及出租型公寓。
負面清單：
- 限制各類用地調整為大型商業專案、大型商務辦公專案、區域性物流基地和批發市場；
- 限制三環路以內的用地調整為倉儲物流；
- 限制四環路以內的各類用地調整為住宅商品房；
- 限制五環路以內的用地調整為綜合性醫療機構、中等職業教育、高等教育、面向全國招生的培訓機構和文化團體用地。
2個鼓勵與4個限制，定位北京中心城區將成為經濟發展與生活配套的服務功能區。同時，這意味著北京五環以內不會新增大型醫院、大學、住宅商品房，以後更多醫療、教育資源會轉移到五環外。
北京城市副中心規劃範圍為原通州新城規劃建設區。定位行政辦公、商務服務、文化旅遊為主導功能，形成配套完善的城市綜合功能。
正面清單：
- 鼓勵教育設施、養老設施、醫療設施、公共文化設施等專案的建設；
- 鼓勵區域用地根據自身定位，調整為科技創新用房、高新技術和戰略新興產業用房或者酒店等旅遊接待用房，以及農業科技用房。
負面清單：
- 限制一般製造業、物流和批發市場等專案建設。
北京城市副中心，將成為北京著力建設高新技術和戰略新興產業聚集區，也將是北京疏散城市中心區產業和人口的重要區域，更是未來北京經濟重心。
生態涵養髮展區：包括門頭溝、平谷、懷柔、密雲、延慶、昌平和房山的山區等生態涵養區，定位北京的生態屏障與水源保護地，是保證北京可持續發展的關鍵區域。
另一方面，上海市連同江蘇、浙江兩省醞釀出臺《上海大都市圈空間協同規劃》，方案初步擬定將覆蓋上海與蘇州、無錫、南通、嘉興、寧波、舟山、湖州等“1+7”市。
這兩個規劃的出臺，意味著上海大都市圈”正式誕生，同時《規劃》中的2500萬人口與上海的技術、產業以及資本將開啟全面外移的時代。
目前，上海已經實現了地鐵11號線與蘇州S1的對接。緊隨其後，7號線也準備對接太倉市，17號線將西延到蘇州吳江區。蘇州與上海的1小時地鐵通勤初步達成。
另外，以上海為中心的高鐵路網，北有南通啟東，南有嘉興寧波，西至蘇州無錫常州等，這些城市已經構成了“上海一小時經濟圈”。而按照規劃，上海要建成21 條城際線，規劃總里程達到 1000 公里以上，一大波跨市域的城軌和高鐵正在來的路上。
更為重要的是，國家已經在長三角城市群中選址佈局第三機場，加強上海作為太平洋西岸國際大都市航空港的區位優勢的同時，推動長三角一體化發展。
當下，上海膨脹的大幕已徐徐拉開，其龐大的擴張觸角，將連結毗鄰的7個城市，未來將會有越來越多的人業在上海，居在周邊，開啟雙城生活。
下一步，深圳將著力建設海港和空港雙港，連線世界。在空港方面，深圳機場持續擴充國際航線，新增國際客運通航城市15個，包括倫敦、巴黎等具有國際影響力的世界城市9個。
在海港方面，加快深圳港口資源整合，增強與珠三角港口的緊密合作，促進深港港航一體化融合發展，共建粵港澳大灣區超級港口群。
同時，深圳將緊緊把握“一帶一路”、粵港澳大灣區建設等機遇，推動深港融合發展，引領廣深科技創新走廊建設，打造深莞惠“3+2”一小時經濟圈，推進深莞惠交通一體化，切實推動深圳與周邊城市的全方位對接，實現臨深區域從現在2-3線城市級別，銳變為1-1.5線城市級別。
另外，在《深圳市城市總體規劃（2035年）》中，深圳的城市總體規模有了新的突破，定位為由50公里深圳核心都市圈上升到世界級大都市圈。50公里為半徑，區域可全面覆蓋香港、惠州大部分地區等區域，而這部分割槽域，就將是未來深圳大都市圈核心所在。
另外，粵港澳的政策導向，也讓深圳以及臨港區域的大宗交易進入升溫期。
另一方面，隨著《廣州市城市總體規劃（2035年）》的出臺，廣州下一階段的發展重點逐漸清晰，一是發展南沙，將其作為城市的副中心，二是通過南沙握手粵港澳大灣區。
《規劃》特別提出要“強南沙”，首次將整個南沙區明確定位為廣州副中心，將其發展成為功能完整的濱海新城，這意味著南沙區未來在基建設施、教育、醫療衛生、商業配套、產業發展等方面將得到大幅提升，最終成為能“獨立”於廣州主城區的中心區域。
同時廣州城市格局將南移，城市副中心南沙將成為廣州連結粵港澳灣區的紐帶，區域商業地產市場迎來巨大發展機遇。同時，主城區與南沙之間的區域將成為最具前景的經濟發展腹地。
而作為人口流入的城市群與核心城市，人口的聚集，帶動了經濟的發展與產業結構的調整。而人口-經濟-政治的來往互利，又令政策與規反饋於經濟。對於商業地產而言，短期內政策的導向勢必將影響市場的投入與波動，但從長遠看，人口結構的變化，才會從根本上決定市場的執行方式與方向。
貓頭鷹日誌（MalltoWin Log)