產權分割商鋪，太坑人！

產權分割商鋪，太坑人！

 

筆者的一個朋友最近向筆者訴苦說，很多年前在所在城市的中心位置購買了一個非獨立商鋪，被坑得很慘。

 

據悉，他買的是是那種大商場裡的分割產權的攤位， 20-30個平米的。購買的時候售樓小姐說會有商業運營公司簽訂包租合同，統一包租十年，每年按商鋪總價格的5%返回租金，租金每三個月繳納一次。他由於對這方面的投資並不瞭解，購買之前也沒有提前做些功課，第一次去那裡看房子就被說服了，當場下定購買了。事後商鋪如期交樓，他也按合同如期收到了租金。好景不長，不到5年，商場的運營方就開始拖欠租金了。運營商（其實就是開發商）說是收到淘寶網等網購平臺的影響，商場生意一落千丈，很多租戶入不敷出虧損嚴重只能選擇離開，商鋪租不出去沒有收入，所以也就無法按期支付租金給業主了。

 

於是該朋友和其它商鋪的業主一起開始了艱難的維權活動。屢次討要租金未果，只好向當地法院起訴了該開發商和運營公司（其實 2家公司是同一家公司）。運營公司提出了分期支付拖欠租金的建議，也得到了眾多業主的同意與諒解。但是到了指定的償還日期後，運營公司還是表示無法支付租金。業主們定期去運營公司辦公室抗議和維權，也要求當地政府部門出面維護權益，不過都無濟於事。對方就是表示公司賬上無錢，無法支付。

 

更糟糕的是，前兩年該商場整層整層的都無人租賃。業主們只好自己組織起來，成立了業主代表或者業委會，成立招租部門對外招租。商鋪的租金一降再降，低至每平米 30塊錢每個月，才勉強找到了一些租戶。朋友和一眾商鋪攤位的業主們現在又能每個月收到一些租金了，但是這個租金比之前開發商和運營商承諾能提供的租金比較起來，已經是低很多很多了。

 

聽到朋友的訴苦，筆者也不好說什麼，只能安慰他。畢竟現在他們購買的商鋪還是出租出去了，雖然租金不高，但是不至於空置無收益。只要他們商場能營業，就算是盤活資產了。等未來商業火了，再慢慢的將租金提高一些，業主們也就能獲得好一點的租金收益了。

 

筆者微信朋友圈裡有很多房地產中介行業的人，他們每天在微信上釋出各種房地產廣告。凡是看到有人在銷售底層商鋪，或者是那種產權分割商鋪（攤位）的，筆者都忍不住會發個評論，比如“現在還有人會投資商鋪？除非他是傻逼！ ”之類的。他們都不以為然說是那個商鋪未來好出租，收益高，一鋪養三代之類的。好吧，筆者不想跟他們爭論，畢竟他們是靠出售商鋪獲取佣金為生的，他們只想能儘快把商鋪賣出去，壓根兒不關心投資者買到商鋪後能否出租獲得高額收益。

 

現在網購的普及，實體店的生意殘不忍睹，慘淡經營。別說朋友買的那個商場攤位租賃情況不太好，就是在北上廣深等一線城市裡地段好的購物中心，即使是底層獨立商鋪，出租情況也很慘淡。很多購物中心整層空置無人出租，投資這些商鋪或者攤位的業主們面臨鉅虧且被深度套牢的悲慘境地。所以筆者認為，現在還去投資商鋪的，不管是底商還是非底商，不管是獨立商鋪還是分割產權商鋪，都不是明智的。

 

筆者認為，相比之下，產權分割商鋪比獨立商鋪更坑，更容易讓投資者深度套牢。

 

產權分割商鋪其實只是一個攤位，產權並不完全獨立，物理形態上也不容易與其它攤位分隔開。這種商鋪只能出租，基本無法轉讓，這是最坑爹的。因此它的投資回報週期被認為拉長，在實體店不景氣的情況下，就更別想著商鋪價格能大幅度上漲，享受睡後收益了。

 

產權分割商鋪，只能跟其它商鋪一起打包出租。這需要業主們能一條心，能團結起來整體出租。碰到那種有個人想法的，任性的業主，不願意跟其他業主一起出租的，比如他想自己出租獲取高額租金的，他想自己做生意的而不出租等情況，就很麻煩了。

 

產權分割商鋪，容易被開發商用來作為融資的一種手段。開發商售樓時候會承諾售後包租，業主只用定期收租金，其他不用操心等等。這是一種殺傷力很大的套路，無數投資者被深度套牢，虧算嚴重。售後包租十年，聽起來非常省心。但是現在市場經濟時代，開發商給與的一個長達十年的承諾能算數麼？哪天運營商鋪的營運商破產了，開發商公司關閉了，留給業主們的只能是一地雞毛！

 

現代社會里，沒有絕對穩當的生意，沒有絕對穩定的工作，沒有絕對安全的投資。個人投資者，對於房地產廣告中出現的各種售後包租的說法，一定要提高警惕，保持懷疑的態度，捂緊個人的錢袋，避免血虧！實在沒有好的投資渠道，把錢存在銀行裡吃點利息也行啊。

 

 

 

-完-

 

2020-10-11 寫於蘇州市。