本文來源：199IT&景遠資管商業地產研究中心   作者：文祥

前言：與20年前的中關村相比，如今的中關村在產業功能、主題業態等方面均發生了很大變化，成為眾多網際網路、科技企業、科技金融等領域企業的首選辦公區域。基於長期觀察，199IT&景遠資管商業地產研究中心嘗試透過系列研究的形式，還原中關村的真實發展動態，給希冀在中關村深耕發展的TMT行業公司提供更專業的視角。

2020年一季度，受新冠肺炎疫情的影響，部分企業租戶紛紛暫緩選址和擴張需求，北京全市寫字樓市場租賃需求幾乎處於停滯狀態，加之經濟的下行壓力使得一些受衝擊明顯的企業租戶出現了退租、縮租面積等現象，全市整體空置率高達14%，租金水平也因為空置率的上升降幅較大。但隨著兩會的召開以及國內疫情的暫時穩定，給了市場回暖的信心，部分去年年底確定的租賃需求開始逐步釋放，逆勢發展的企業也在租金回撥的市場行情下衍生出新的擴租需求，比如某家遊戲公司在三元橋天元港中心新擴租3000平米、Blackstone新租中國尊多個整層（400元/月，大大低於市場水平）等等，同時，透過與北京TOP級商辦經紀公司負責人的交流了解到，5月份開始部分割槽域的經紀人帶看頻率明顯提升，率先帶動了市場的回暖，部分割槽域之一就有中關村，這和中關村原有的租戶產業結構、常年低空置率有很大關係。本期199IT&景遠資管商業地產研究中心將重點分析中關村寫字樓市場現狀，幫助TMT企業直觀呈現未來的選址方向。

中關村區域寫字樓分佈圖

根據199IT&景遠資管商業地產研究中心實地專案調研，以樓宇是否對外出租為考量指標，目前中關村區域存量專案30個，未來新增專案3個，未來活躍在市場上的專案總計33個。從企業選址重點關注的業權分散與否的角度統計，存量樓宇中，單一業權專案16個，分散業權專案14個，未來新增的中赫頤園和中航廣場2期專案均為單一業權專案。

（圖：中關村區域寫字樓分佈圖 來源：199IT&景遠資管商業地產研究中心）

中關村西區寫字樓按規劃功能定位的分類數量佔比

從中關村西區寫字樓功能定位，以及我們選取的11個專案調研樣本（中國化工大廈、理想國際大廈、中國普天大廈、中鋼國際廣場、神舟數碼大廈、輝煌時代大廈、海興大廈、中芯大廈、微軟大廈、中國電子大廈、朔黃大廈）的情況來看，我們研究統計到創新型（中小）科技企業類有12家，佔比高達30%，企業總部及研發中心類有11家，佔比為28%，科技中介類有7家，約佔17%，科技金融類和文化創意類各5家，約佔比為12%。這個產業結構相比於其他商圈的樓宇具有更強的租金穩定和租戶穩定性，為中關村西區未來的產業延續、改善奠定了較強的基礎。

西區樓宇載體功能調控行動

為了最佳化中關村西區的產業結構，管委會率先開展了關於樓宇載體功能的升級行動，主要從樓宇定位的指標和要求來考量，具體要求如下：第一，各大廈入駐企業都必須符合西區業態調整的總要求；第二、各大廈與核心功能定位相匹配企業的面積比例至少需達到50%以上；第三、各大廈商業以配套整個大廈辦公所用 ，商業配套以高檔次為主，面積控制在10%以下；第四、嚴格審批現場授課式教育培訓機構，購物中心除外。

從資產管理的角度來看，建議企業需要選擇單一業權的樓宇作為選址目標，單一樓宇一般都是由招商部負責統一招商定價，委託物業管理公司負責管理，業主方會制定一整套成熟的管理體系提供租賃、談判、入駐、企業後服務等全鏈條服務；業權分散的樓宇由小業主持有，往往會出現小業主競價的現象，而且大部分小業主不提供發票以及後端服務，續租時也會出現價格磨合的問題，大大增加企業的時間成本。

（本期推薦中關村優質專案-清華科技園專案，歡迎有需求隨時聯絡我們）

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