本文來源：199IT&景遠資管商業地產研究中心 作者：文祥
前言：與20年前的中關村相比，2020年疫情下的中關村產業功能、主題業態均發生了很大變化。基於長期觀察，199IT&景遠資管商業地產研究中心嘗試通過系列研究的形式，還原中關村區域定位，給希冀在中關村高速發展的TMT行業公司提供更專業的視角。
中國矽谷
中關村科技園起源於20世紀80年代初的“中關村電子一條街”，作為當時中國最重要的科技技術創新示範區，贏得了多個重磅級的頭銜，是我國“第一個國家級高新技術產業開發區”、“第一個國家自主創新示範區”、“第一個國家級人才特區“，也是京津石高新技術產業帶的核心園區。同時，中關村是我國科教智力和人才資源最為密集的區域，奠定了中關村產業發展的基礎：
- 以北京大學、清華大學為代表的高等院校近40多所
- 以中國科學院、中國工程院所屬院所為代表的國家（市）科研院所206家
- 國家級重點實驗室112個
- 國家工程研究中心38個
- 國家工程技術研究中心57個
- 大學科技園26家
- 留學人員創業園34家
（圖：2019年中關村科教智力和人才資源）
因此，中關村科技園作為我國體制、機制創新的試驗田，被譽為“中國矽谷”。
中關村的發展歷程
中關村緣起於中國電子資訊產業前沿，匯聚眾多高精尖科技人才。自上世紀八十年形成電子一條街開始，其知名度及影響力遍及中國甚至海外。
1984年，在國家實行股份制改革的大背景下，受到美國矽谷科技創新浪潮的影響，眾多技術人員投入IT產業的發展，民營企業帶動IT產業，中關村電子一條街初步形成規模；
2006年，三大賣場鼎力，賣場營業面積超過20萬平米；
2009年，中關村建設自主示範區，開始調整和轉型升級；
2014年，創業大街投入運營；
2015年，制定完成中關村大街的空間規劃、產業發展規劃；
2017年，形成一批創新創業、科技金融、文化創意等新型業態聚集區；
2020年，綜合創新生態環境得到全面提升，品牌效應凸顯；
為了更好的順應市場變化，中關村不斷優化產業結構，以2020年實現綜合創新生態環境為目標，為此進行產業調整及優化組合。
從國家創新體系的概念向創新創業生態進化
在中關村核心區建設具有全球影響力的科技創新中心，打造中關村獨具特色的創新創業生態系統，是中關村當前最重要的戰略規劃定位。因此，中關村管委會制定了六大攻堅目標：第一，領軍企業的扶持，深入實施“十百千工程”和“瞪羚計劃”；第二，建立更具規模的高校和科研機構，深化落實“1+6”、“京校十條”等先行先試政策；第三、引進優秀人才，深入落實人才特區13項特殊政策；第四、從政府層面助力科技資本發展，努力打造中關村國家科技金融創新中心；第五、構建創新服務體系，推動創業體系創新發展；第六、培養創新文化，大力弘揚中關村創新創業文化。
扶持中關村“十三五”重點產業領域
“前沿產業資訊、生物健康產業、智慧製造和新材料產業、生態環境與新能源產業、現代交通產業、新興服務業”六大領域作為中關村“十三五”的重點扶持產業領域，得到了政府相關和科技企業的大力響應。六大產業功能定向與所屬不同區域，如生物健康產業對應大興生物醫藥基地等，中關村西區對應前沿資訊產業服務。在其前沿資訊產業功能下，著重發展：人工智慧、大資料與雲端計算、虛擬現實、下一代通訊與未來網路、資訊保安、核心晶片、智慧硬體、學習處理器、雲端儲存系統、超極基站、積體電路製造關鍵裝置、人工智慧終端等產業。重點支援深度學習、計算機視覺、自然語言處理、資料探勘分析、軟體定義網路（SDN）、行動通訊、量子通訊、關鍵可信計算、區塊鏈、晶片等資訊科技。
中關村大街將引領中國創新創業發展新趨勢
2015年10月11日，中關村大街發展規劃在北京舉行的“中關村創新創業季”開幕式上正式釋出，未來這條大街將成為承載全國科技創新中心功能的核心載體，引領中國創新創業發展新趨勢。
“中關村電子一條街”升級改造為“創新創業一條街”
中關村大街逐漸完成轉型，現有15萬平方米的傳統電子賣場將逐漸騰退，昔日的“中關村電子一條街”將徹底轉型為“創新創業一條街”，傳統電子賣場的業態將逐漸被新模式、新業態徹底替代。
改造的範圍：
- 南起白石橋，北至清華西門，全長2公里；
- 包括中關村南大街、中關村大街、中關村北大街及兩側的重點功能建設區和功能協同發展區；
- 重點功能建設區主要以中關村大街為中心，東西兩側各擴充300米；
- 功能協同建設地區範圍包括沿線北下關街道、紫竹院街道、中關村街道、海淀街道、清華園街道、燕園街道等6個街道的全部行政轄區範圍；
以創業大街模式構建“5+6”功能佈局
在“雙創”的大風口下，創業大街模式風靡一時，全國各地積極響應，取得了很好的帶動效應，逐步得到市場的驗證。因此，中關村在原有基礎上繼續以創業大街模式構建“5+6”的功能佈局。
其中五大特色功能區建設為五個區段：第一區段：清華西門至中關村1號橋，依託北大、清華、北大科技園、中科院等高校和科研院所智力資本優勢和創新資源，形成以知識創新為主導的協同創新功能區；第二區段：中關村1號橋至知春路，主導職能為以科技總部、科技金融、創業服務、綜合商業商務服務為主的創新核心功能區；第三區段：知春路至四通橋，主導職能為以智慧硬體、創業培訓等領域為主的專業創新服務功能區；第四區段：四通橋至魏公村，結合中坤大廈、天作國際、財大金融產業園等專案的建設，主要職能為以科技金融、科技服務、商務商業、休閒文化為主的科技金融創新功能區；第五區段：魏公村至白石新橋，結合藝術院校、紫竹院公園、長河、國家圖書館和首體等綜合條件，主要職能為以科技服務、小微創新和創意文化為主的特色創新功能區
六個節點地區分別為：結合軌道站點，重點對中關村大街沿線包括清華西門-北大東門地區、中關村核心區（西區-東區）、海淀黃莊、四通橋、魏公村、首體六個節點地區進行功能優化和環境設施改善，強化創業和創新服務功能在節點地區的重點培育和集聚。
改造升級 —— 以政策引導、市場力量推動為主
根據中關村科技園區海淀園管委會提供的資料，目前中關村大街沿線寫字樓共計36座，總建築面積約170萬平方米，其中辦公面積約68.5萬平方米，商業面積約71萬平方米，入駐企業總數約6663家，空置面積約10146平方米。36座樓宇中，有業態調整積極性的樓宇有10座。鼎好、海龍、億世界、大華科技商廈、光耀東方中關村時代購物廣場、九龍商務中心、中發電子城、中關村大廈、天作國際大廈、光大國信大廈。樓宇產權方主要包括：國有企業、大學、部分房地產企業及小業主個人產權。
除上述寫字樓外，中關村大街沿線範圍內，共有購物中心8處，小商品批發市場和電子賣場8處，星級酒店17個，快捷酒店5個。據相關負責人表示，這些業態具有調整的可能性。
發展計劃與目標
中關村科技園區海淀園管委會此前的規劃思路，改造規劃主要分三個階段完成，
2015年底——制訂完成中關村大街的空間規劃、產業發展規劃，設立若干大街建設節點，啟動一批主題樓宇的業態調整工作和街道環境改造工程，設計並建成體現中關村大街文化內涵的雕塑景觀，初步提升中關村大街的外部形態。
2017年底 —— 形成一批創新創業、科技金融、文化創意等新型業態集聚區；突破部分大院、低效用地等存量空間的改造工作，推動創新創業功能向沿線街道縱深輻射，街區綜合創新生態環境全面提升。
2020年底 —— 中關村大街及周邊地區綜合創新生態環境將得到全面提升，品牌效應凸顯，持續產生具有中關村原始創新、技術服務能力及商業模式創新優勢的創客群體和企業叢集。
此外，依據“中關村大街發展規劃”，中關村核心區（海淀）將開展主題樓宇塑造行動，結合區段功能定位，引導樓宇主體功能的優化，引導樓宇業態向總部型科技企業、智慧硬體、電子資訊產業、科技金融以及創業服務、創意文化類專業領域創新業態進行轉型。
2020年突如其來的疫情，給五年規劃接近尾聲的中關村商圈帶來了不小的變數，一方面此前已有部分大公司選擇上地等辦公面積更大的總部，給中型TMT公司讓出了更多的辦公空間，另一方面，疫情也創造一部分新的行業機會，資源進一步集中，加上中關村得天獨厚的人才彙集優勢，2020年中關村商業辦公仍吸引著眾多處於上升期的TMT公司。
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