深圳，融創的最後一座堡壘

 “碧萬恆融”房地產新四強格局在2017年底敲定，過去兩年，“碧萬恆”三家輪值銷售額前三，融創則在過去一年中數次躍升，從年中的第七名1088億元到三季度末的第五名2080.7億元，再到10月挺進前四，最終年銷售額3620億元，成為2017年TOP10房企中提升速度最快的一家。

2017年，融創離第一名碧桂園還有1888億元的距離，不過在土地儲備指標上，融創已具備TOP3的入場資格。

截至去年底，碧桂園土儲2.8億平方米，恆大土儲3.12億平方米，萬科土儲1.3億平方米。融創土儲2.18億平方米，超過萬科；整體貨值約3萬億元，超過恆大。

融創中國董事會主席孫巨集斌曾在2017年半年業績釋出時放話：“即使不再拿地，以一年賣5000億元來算，現有貨值可以賣五六年。”

不過，融創的土地儲備增幅明顯放緩，2017年，融創新增土地儲備約6764.2萬平方米，同比增幅25.4%；而2016年，融創新增土儲的同比增幅是431%。

2016年是融創大踏步的一年，這一年，融創淨負債率達121.5%，比2015年增加45.6個百分點，淨利僅29.4億元，“砸”在樂視手裡的資金是淨利潤的近6倍。

孫巨集斌在2018年3月舉行的融創2017年業績會上表示：“公司在年初就定了一個目標，控制風險，降槓桿。下一步我們怎麼控制風險？就是我們不買地了，這樣賬上就會有很多錢。”

2017年，融創中國核心淨利為111.2億元，同比增長259%。

融創執行董事兼行政總裁汪孟德也表示，2018年，融創最核心的事情是通過加快去庫存的力度，保證現金流的充裕。

截至2017年底，融創超過96%的貨值位於一線、二線及環一線城市，土地儲備躋身行業前三，但2017年度業績顯示，融創在深圳的土地儲備僅有1.77萬平方米的佔地面積。這與北京、上海、廣州、杭州等融創重點佈局的一二線城市動輒佔地一二百萬平方米的土地儲備對比強烈。

並且，這1.77萬平方米的專案，土地性質也不是住宅或商業用地，而是工業用地。

融創在2016年為進軍深圳收購的萊蒙國際的兩處專案：萊蒙水榭花都和萊蒙創智谷，最終只留下了一個，即萊蒙創智谷產業園專案，住宅專案水榭花都被收回。

2017年3月，孫巨集斌在融創2016年度業績會上透露，收購萊蒙國際資產一事因“地價漲了對方反悔”而停止。“地價漲了對方反悔也很正常。”孫巨集斌本人這麼解釋。但萊蒙國際聯席行政總裁陳風楊不完全認同這個說法，他公開表示的原因是：“本來是一攬子計劃，但第一批談完以後，雙方的經營策略以及市場形勢都有所變化，所以第一批完成以後，第二批就沒有再往下進行。”

除了創智谷，目前融創在深圳坪山專案獲取的另一個專案也是工業土地，佔地10萬平方米。

融創華南區域的內部人士透露，這個專案定位是“產業綜合體”，現在還在規劃和申報階段，2018年肯定沒辦法入市。特別是“產業綜合體”相比於普通商住專案，申報難度更大，主要是產業自身發展規律限制。“目前深圳的政策保產業力度很大，我們是真正做產業，這個需要跟政府有充分溝通和論證。專案目前尚處於產業規劃研究和政府申報階段。”這名內部人士說道。

深圳作為華南土地價格最高的市場，幾乎以存量供應為主，少有招拍掛專案掛出，競爭更為激烈，以城市更新供地為主，這類專案要麼處於初期階段，週期不可控，要麼要價太高無法滿足房企的投資指標要求。

上述融創內部人士介紹，因為土地價格高昂，融創在華南區域的風控相對其他區域來說更為嚴格，內部評價比恆大和碧桂園更為謹慎。

孫巨集斌此前嘗試收購過佳兆業，併購失敗之後，佳兆業漸漸度過債務危機，珠三角土儲大有起飛之勢。

截至2017年12月31日，佳兆業總共約2200萬平方米的土地儲備中，近85%位於一線城市及重點二線城市，近58%位於粵港澳大灣區，大灣區土地儲備近1300萬平方米，其中深圳土儲佔比約為23%，約506萬平方米。

融創2017年年報顯示的深圳土儲為建築面積14.06萬平方米，僅為佳兆業的2%。

從佳兆業陷入債務危機至今，深圳房價至少翻了一倍，以佳兆業曾被行政鎖定的深圳佳兆業前海廣場來看，鎖盤前均價3萬元/平方米，解鎖之後均價7萬元/平方米，2017年下半年，最後幾處在售房源的單位樓價已達7.8萬元/平方米。

對於內部是否曾後悔未能成功併購佳兆業一事，上述內部人士對經濟觀察報記者表示“這個問題不成立”。